Bất động sản “tụt dốc không phanh”: Chuyên gia tiết lộ nguyên nhân

TS Phan Hùng Sơn (chuyên gia kinh tế, người dành nhiều thời gian nghiên cứu về thị trường bất động sản) cho biết, các dữ liệu thống kê mới nhất cho biết, nguồn cung bất động sản thời gian qua có xu hướng giảm rõ rệt, giao dịch cũng trở nên trầm lắng trong khi giá thành ngày một giảm sâu.

Về nguyên nhân, TS Phan Hùng Sơn chỉ ra: Theo thống kê, khoảng 70% vốn đầu tư của 90% doanh nghiệp bất động sản đang dựa vào vốn vay ngân hàng; tiếp đến 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản.

Như vậy có thể thấy, chính sách “khóa van” tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp đột ngột trong thời gian vừa qua đã tác động tiêu cực đến nguồn cung bất động sản, gây khó khăn “kép” cho các doanh nghiệp bất động sản về nguồn vốn.

Theo TS Phan Hùng Sơn, sau câu chuyện thắt chặt tín dụng, rất nhiều nhà đầu tư có tâm lý e dè, cất giữ tiền, hệ quả là thị trường không có giao dịch. “Với lãi suất tiền gửi đã tăng cao, thậm chí tăng lên mức 9 – 10% thì các nhà đầu tư sẽ chọn phương án an toàn với biên độ lợi nhuận hợp lý chứ chưa muốn tham gia thị trường bất động sản”, vị chuyên gia nhận định.

Chưa kể, khi dòng vốn bị giảm room, phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản cũng gặp nhiều trở ngại. Điều này dẫn đến nguồn vốn luân chuyển của thị trường bất động sản đến từ khả năng bán hàng của doanh nghiệp không còn nhiều. Hai năm trước, khi lượng tín dụng của ngân hàng dồi dào, phát hành trái phiếu tăng cao kéo theo rất nhiều nhà đầu tư. Còn tình cảnh bây giờ thì ngược lại…

Tiếp đến, TS Phan Hùng Sơn phân tích, việc điều tiết thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua chưa được quan tâm đúng mực. Lĩnh vực này là một trong những yếu tố liên quan mật thiết đến nền kinh tế, tác động đến hơn 40 ngành nghề khác. Do đó nhà quản lý cần điều tiết làm sao cho phù hợp để thị trường bất động sản không “nóng quá” nhưng cũng không được nguội lạnh như hiện tại. Việc điều tiết  thị trường bất động sản tốt, phát triển bền vững sẽ hỗ trợ cả nền kinh tế tăng trưởng.

“Khi thị trường bất động sản bong bóng, thừa cung thì cần siết chặt nhưng lúc thiếu nguồn cung thì cần phải hỗ trợ doanh nghiệp, kích thích tăng trưởng, sản sinh các sản phẩm mới. Khi cầu tăng, nguồn cung bất động sản thiếu hụt mà tín dụng bất động sản thì bị siết thị rõ ràng dẫn đến khủng hoảng cả thị trường”, ông Sơn nói.

Vị chuyên gia kinh tế cũng chỉ ra một trong số những khó khăn của thị trường bất động sản là hệ thống các văn bản pháp lý liên quan còn chưa đồng bộ.

Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản từ đầu tư xây dựng, giao dịch, đến quản lý sử dụng đang chậm được hoàn thiện, chồng chéo và phát sinh nhiều vướng mắc chưa được giải quyết kịp thời. Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án, hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… cũng là nguyên nhân dẫn đến sụt nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản giảm.

Ngoài ra, còn một số nguyên nhân khác như công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án, việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn. Không ít chủ đầu tư bị chậm trễ trong triển khai dự án và thu hút dự án do điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện dự án bị vướng mắc. Đến nay, các doanh nghiệp chỉ biết chờ đợi nhiều bộ luật, văn bản luật trong giai đoạn điều chỉnh, hoàn thiện như Luật Quy hoạch, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản…

Đề cập đến những vướng mắc pháp lý không chỉ trong phạm vi cơ quan quản lý về đầu tư xây dựng, đất đai, mà cả ở những cơ quan quản lý về tài chính, tín dụng, TS Phan Hùng Sơn dẫn chứng, Luật Thuế đánh thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản bằng 2% giá trị hợp đồng. Bán nhà có trường hợp lời, có trường hợp hòa vốn, có trường hợp lỗ, nhưng Luật Thuế lại định danh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản bằng 2% giá trị hợp đồng, nghĩa là bất kể bán lời, hòa vốn hay lỗ đều phải nộp thuế. Thực tế này đang làm thị trường bất động sản không minh bạch và làm thất thu ngân sách nhà nước.

Quy định như vậy khiến người ta có xu thế khai thấp giá giao dịch, để hai bên bán mua đều có lợi cuối cùng chỉ nhà nước là chịu thiệt và thị trường bất động sản bị ảnh hưởng theo. Do vậy, ông Sơn đề nghị Bộ Xây dựng kiến nghị Bộ Tài chính tới đây sửa Luật Thuế thì cần phải sửa quy định này.

“Việc áp dụng quy định của pháp luật vào thực tiễn và từ quy định đến thực thi trong thực tiễn có những điều khác nhau do vậy cần được cơ quan quản lý nhìn nhận thấu đáo”, TS Phan Hùng Sơn nhấn mạnh.

Với hàng loạt khó khăn nêu trên, vị chuyên gia kinh tế mong rằng những động thái quyết liệt của Chính phủ sẽ giúp thị trường sớm lấy lại niềm tin của nhà đầu tư và người mua. Mới đây nhất, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký, ban hành Nghị quyết 01 về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội; Dự toán ngân sách và cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia năm 2023. Trong đó, Chính phủ đưa ra 11 nhiệm vụ, giải pháp với ưu tiên là giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng. Đặc biệt, cần xây dựng hệ thống bất động sản, tiền tệ, tín dụng phát triển an toàn, bền vững.

Thủ tướng Chính Phủ cũng giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam có trách nhiệm phối hợp với các bộ, ngành sớm giải quyết các vướng mắc về thủ tục pháp lý triển khai dự án; cho vay, giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo quy định.