Dự báo từ quý III/2023, bất động sản nhà ở tại TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận phục hồi nhẹ

Nhu cầu giảm trước “gánh nặng” lãi suất

Theo vneconomy.vn, thị trường bất động sản sơ cấp tại TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận trong năm 2022 đã ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung cũng như lượng tiêu thụ trong các phân khúc chủ đạo. Phân khúc nhà phố/biệt thự chứng kiến sự sụt giảm về nguồn cung và sức cầu bởi áp lực lãi suất, tắc nghẽn dòng tiền. Trong khi đó, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng là điểm sáng thu hút sự quan tâm của thị trường. 

Phân khúc đất nền trong năm 2022 đón nhận 45 dự án với nguồn cung khoảng 6.806 sản phẩm, tăng 9% so với năm 2021. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.582 nền, xấp xỉ 67% tổng nguồn cung mở bán mới, giảm nhẹ 2% so với năm trước. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở Long An và Bình Dương, chiếm 74,5% nguồn cung toàn thị trường. 

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động, có xu hướng đi ngang trong năm 2022. Ngược lại, ở thị trường thứ cấp lại ghi nhận thanh khoản giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022, mặt bằng giá bán giảm trung bình 12 - 20% so với năm 2021.

Phân khúc căn hộ trong năm 2022, ghi nhận 72 dự án mở bán, tương đương 26.681 căn hộ, tăng 22% so với năm 2021. Mặc dù vậy, số lượng căn hộ mở bán vẫn thấp hơn so với giai đoạn trước năm 2019. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 20.713 căn, chiếm 78% nguồn cung mới và tăng 19% so với năm 2021. Nguồn cung căn hộ mới phân bổ chủ yếu tại khu Đông của TP Hồ Chí Minh và dọc theo trục đường Quốc lộ 13 của TP Thuận An và TP Dĩ An của tỉnh Bình Dương. 

Thị trường ghi nhận phân khúc hạng A và hạng B dẫn dắt thị trường. Trong đó, phân khúc hạng A chiếm 48,4% nguồn cung mới, phân khúc hạng B chiếm 29,8% nguồn cung mới. Do áp lực chi phí đầu vào tăng nên giá bán sơ cấp tăng nhẹ 2% - 4% so với cuối năm 2021. Giá bán thứ cấp giảm 3% - 8%, từ đầu quý III/2022, thanh khoản giảm mạnh. 

Phân khúc nhà phố/biệt thự khu vực TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận ghi nhận nguồn cung mới sụt giảm mạnh so với năm 2021. Thị trường trong năm 2022 đón nhận 7.017 căn nhà phố/biệt thự đến từ 55 dự án, giảm 29% so với năm ngoái. Nguồn cung mới phân khúc này tập trung chủ yếu tại TP Hồ Chí Minh và Đồng Nai. 

Nhu cầu của thị trường sụt giảm, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 59%, tương đương với 4.147 căn, giảm 42% so với năm 2021. Mặt bằng giá bán sơ cấp có nhiều biến động trong năm, giá bán đảo chiều giảm ở nửa cuối năm 2022. Thị trường thứ cấp, mức giá giảm phổ biến đến 10% - 18% so với cùng kỳ năm 2021. 

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung có sự phục hồi so với cùng kỳ năm 2021 nhưng mức tăng này vẫn còn khá thấp so với giai đoạn trước năm 2019. Sức cầu thị trường ở mức cao, nhưng chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án mở bán nửa đầu năm, đến giai đoạn cuối năm ghi nhận dấu hiệu sụt giảm. 

Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận 4,795 nguồn cung mới đến từ 42 dự án trong năm 2022, tăng 20% so với năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 65% (tương đương 3.124 căn), tăng 9% so với năm 2021. Nguồn cung mới đến chủ yếu từ miền Trung và miền Bắc, đặc biệt phát triển mạng tại Bình Thuận, Hòa Bình, Bà Rịa - Vũng Tàu, Thanh Hóa, tiếp tục đóng góp tỷ trọng khá lớn vào tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ cả nước. 

Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao, trung bình từ 16% - 19% so với cùng kỳ năm 2021. Trong giai đoạn 6 tháng cuối năm 2022, hầu hết các chủ đầu tư điều chỉnh thời gian triển khai mở bán nhằm tối ưu hiệu quả bán hàng. Xu hướng chia sẻ doanh thu dần thay thế hình thức chia sẻ lợi nhuận và nhanh chóng thu hút sự quan tâm của khách hàng bởi tính minh bạch về dòng vốn. 

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng vẫn là điểm sáng thu hút sự quan tâm của thị trường. Nguồn cung mới của phân khúc này tăng đáng kể với 7.647 căn đến từ 27 dự án, tăng 35% so với năm 2021. Thị trường ghi nhận sức cầu ở mức cao với lượng tiêu thụ đạt khoảng 5.296 căn, tương đương 69% nguồn cung mới và tăng 6% so với năm ngoái. Các địa phương dẫn đầu về nguồn cung và lượng tiêu thụ nhà phố/shophouse nhiều nhất cả nước là Thanh Hóa, Bình Thuận, Kiên Giang. Đáng chú ý, thị trường đón nhận nguồn cung mới tại khu vực Tây Nguyên sau nhiều năm khan hiếm. 

Giá bán sơ cấp nhà phố/shophouse tăng cao, dao động từ 25% - 30% so với cùng kỳ. Các đợt mở bán cũng ghi nhận chênh lệch mức giá rõ rệt, tăng dao động từ 7% - 10% (mỗi đợt cách nhau 4 - 6 tháng). Các chủ đầu tư tích cực áp dụng các chính sách kích cầu thị trường và hỗ trợ khách hàng như việc cam kết mu aliaj, thuê lại, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40%. 

Phân khúc condotel trong năm qua đã ghi nhận 4.357 căn condotel mở bán đề từ 20 dự án. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 65% (2,894 căn), sức cầu của thị trường của phân khúc này cũng tăng nhưng không đáng kể, chủ yếu phân bố cục bộ tại một số dự án ở các tỉnh như Bà Rịa - Vũng Tàu, Quảng Ninh, Bình Định, Quảng Nam. Mặt bằng giá sơ cấp cũng tăng cao từ 12 - 20% trước áp lực chi phí đầu vào tăng. Các dự án do đơn vị quốc tế khai thác vận hành thường có giá bán cao hơn khoảng 25% so với các dự án được vận hành bởi đơn vị trong nước. 

Dự báo thị trường năm 2023

DKRA Group dự báo bước sang năm 2023, thị trường bất động sản sẽ có những hồi phục nhất định kể từ quý III với mức độ tích cực tùy từng phân khúc. 

Ở phân khúc đất nền, trong năm 2023 nguồn cung mới và sức cầu giảm nhẹ so với năm 2022 do các địa phương mạnh tay trong việc siết chặt quản lý phân lô bán nền. Nguồn cung mới của phân khúc này sẽ dao động khoảng 6.200 nền, tập trung chủ yếu tại tỉnh Bình Dương và Long An. Mặt bằng giá đất nền duy trì ở mức ổn định, khó tăng giá đột biến trong năm 2023. 

Phân khúc căn hộ được dự báo nguồn cung mới giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022 (20.000 căn), tập trung chủ yếu tại TP Hồ Chí Minh với khoảng 12.000 căn, tại Bình Dương là khoảng 7.000 căn, các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới, còn tại các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới. 

Sức cầu căn hộ vẫn tiếp tục duy trì đà giảm, dự báo sẽ có những khởi sắc nhất định vào cuối quý IV/2023 khi các khó khăn về pháp lý, tín dụng bất động sản được tháo gỡ. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục duy trì vị thế chủ đạo, căn hộ hạng C và nhà ở xã hội dự báo sẽ gia tăng đáng kể trong năm 2023. Mặt bằng giá bán sơ cấp đối với phân khúc căn hộ ít có sự tăng giá đột biến trong năm 2023, giá bán thứ cấp thì tiếp tục đà giảm. 

Phân khúc nhà phố/biệt thự trong năm 2023 sẽ có nguồn cung mới và sức cầu giảm so với năm ngoái, dự kiến khoảng 5.500 căn. Tỉnh Đồng Nai tiếp tục là địa phương dẫn đầu về nguồn cung ở phân khúc này, với khoảng 1.700 căn, tiếp theo là Long An với khoảng 1.400 căn, tỉnh Bình Dương khoảng 1.200 căn, TP Hồ Chí Minh dao động khoảng 700 căn chủ yếu tập trung ở khu Đông. Mặt bằng giá sơ cấp phân khúc nhà phố/biệt thự nghỉ dưỡng dự báo giảm mạnh, lần lượt ở mức 3.100 căn và 4.000 căn. 

Sức cầu của thị trường nhà phố/biệt thự vẫn tiếp tục đà giảm và có thể kéo dài đến hết năm 2023. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức ổn định, ít có những biến động về giá. Ở phân khúc này, chương trình chia sẻ doanh thu được áp dụng rộng rãi trên thị trường. Mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp tiếp tục nhận được sự quan tâm của khách hàng.