Thí điểm mở rộng đất xây dựng nhà ở thương mại: Tránh tạo cơ chế xin cho

Lỡ hẹn ở Kỳ họp thứ 7, đề xuất về việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, hoặc sử dụng đất đã có sẵn, vừa được Chính phủ gửi tới Quốc hội trong Kỳ họp thứ 8 của Quốc hội khóa XV.

“Mở rộng” đến đâu?

Theo tờ trình, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản có thể thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất hiện có, với khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng cho một hoặc nhiều loại đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; đất ở và các loại đất khác trong cùng một thửa đất, đối với trường hợp có thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Các dự án được thí điểm mở rộng diện tích đất xây dựng nhà thương mại phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, đô thị. Ngoài ra, các dự án này cần phù hợp với chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, và phải được UBND cấp tỉnh đồng ý về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Chính phủ cũng đã đề xuất việc thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021 - 2030.

Khu đất được thí điểm thực hiện dự án phải nằm ngoài danh mục các dự án thu hồi đất đã được Hội đồng nhân dân thông qua. Thời gian thí điểm dự kiến kéo dài 5 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2025.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết, dự thảo này được xây dựng nhằm khắc phục những khó khăn trong việc triển khai các dự án đầu tư và kinh doanh nhà ở thương mại liên quan đến yêu cầu nhà đầu tư phải có toàn bộ hoặc một phần “đất ở” để được chấp thuận chủ trương đầu tư của pháp luật hiện hành.

Tuy nhiên, trên thực tế, rất khó để các dự án nhà ở thương mại do doanh nghiệp thực hiện đáp ứng yêu cầu về diện tích “đất ở”. Điều này sẽ dẫn đến việc hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn dẫn ví dụ tại Hà Nội, trong giai đoạn từ 1/7/2014 đến 31/12/2023, trong số khoảng 400 dự án sử dụng đất cho nhà ở, có đến 189 dự án gặp khó khăn trong việc lựa chọn nhà đầu tự do không có “đất ở”.

Hay như tại TP.HCM hiện đang có 41 dự án không đáp ứng đúng đủ điều kiện để được chấp thuận chủ trương đầu tư làm nhà ở thương mại. Nếu những vướng mắc này được giải quyết, nguồn cung căn hộ trên thị trường sẽ tăng lên đáng kể.

Kiểm soát đầu cơ, trục lợi

Theo thống kê của HoREA, tỷ lệ dự án nhà ở thương mại phát triển trên các loại đất cho thấy nhiều điểm đáng chú ý. Cụ thể, chỉ 1% dự án được thực hiện hoàn toàn trên đất ở, trong khi các dự án trên đất hỗn hợp gồm đất ở và các loại đất khác chiếm đến 94%.

Điều này phản ánh quy định yêu cầu có đất ở để được chấp thuận làm dự án nhà ở thương mại đang gây ra tình trạng khan hiếm nguồn cung, đẩy giá nhà ở lên cao và vượt xa tầm với của người dân có nhu cầu thực sự. Nếu Đề án được thông qua, đây sẽ là một bước tiến lớn về quy định đất cho nhà ở thương mại trong hơn 10 năm qua.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo cần có giải pháp để kiểm soát, tránh tình trạng đầu cơ và trục lợi bằng cách sử dụng công cụ quy hoạch và tính tiền sử dụng đất. Theo đại biểu Hoàng Minh Hiếu, Chính phủ đề nghị thí điểm trên cả 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để tránh tình trạng "xin cho". Song, một số ý kiến cho rằng cần cân nhắc phạm vi thí điểm này.

Nhiều ý kiến cũng nhấn mạnh rằng, về lâu dài, cần sớm hiện thực hóa quy định về phát triển và khai thác quỹ đất thông qua tổ chức phát triển quỹ đất, để các chủ đầu tư tiếp cận quỹ đất minh bạch hơn qua đấu giá và đấu thầu, giúp thị trường phát triển lành mạnh.

Nêu quan điểm của cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết Thường trực Ủy ban nhất trí với sự cần thiết của việc thí điểm này. Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ đánh giá chi tiết, toàn diện tình hình thực tiễn nhà ở thương mại tại các địa phương.

Đồng thời, đánh giá thực trạng mua gom và đầu cơ đất đai, tìm giải pháp hạn chế tác động tiêu cực từ việc thí điểm. Ngoài ra, dự thảo Nghị quyết có thể tạo hành lang pháp lý song song với quy định của Luật Đất đai, nhưng cũng có khả năng gây mâu thuẫn với các quy định liên quan đến lâm nghiệp, quốc phòng và tôn giáo.

Ủy ban đề nghị rà soát cụ thể từng loại đất cho dự án nhà ở thương mại và làm rõ cơ chế thí điểm về điều kiện nhận chuyển nhượng. Ngoài ra, cần quy định chặt chẽ việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện cho khu đất thí điểm và giao trách nhiệm cho Chính phủ, UBND các cấp trong việc kiểm soát điều chỉnh quy hoạch để tránh trục lợi.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản – CEO Công ty CP Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ (EZ Property), cho biết để thực hiện thí điểm cần phụ thuộc vào hạn mức và kế hoạch sử dụng đất, phát triển nhà ở của từng địa phương. Mỗi địa phương có kế hoạch khác nhau về việc chuyển đổi bao nhiêu đất lúa, đất rừng, đất phi nông nghiệp, hay các loại đất khác sang đất ở.

Bên cạnh đó, luật cũng quy định rằng, để chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với đất không phải đất ở, bắt buộc phải có một phần đất ở kèm theo. Chỉ rõ tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP. HCM, trong khi nhiều địa phương khác lại có đất đai dư thừa, ông Toản cho rằng cần khoanh vùng cụ thể để chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng có thể tự quyết định việc triển khai thí điểm phù hợp.