Tin bất động sản: Thí điểm mở rộng loại đất xây dựng nhà ở thương mại

Vấn đề sót lại của Luật Đất đai

Vừa qua, VCCI đã thảo luận về chủ đề “Luật Đất đai 2024 - Những nội dung quan trọng doanh nghiệp cần biết” với sự tham gia của hàng trăm đại diện doanh nghiệp và nhiều diễn giả gắn bó suốt giai đoạn soạn thảo đạo luật rất quan trọng này.

Theo tin bất động sản mới nhất, Phó tổng thư ký, kiêm Trưởng ban Pháp chế VCCI - ông Đậu Anh Tuấn cho biết, Luật Đất đai sửa đổi đã tháo gỡ nút thắt giữa các văn bản pháp luật, qua đó thủ tục về đất đai trở nên nhanh hơn, đẩy mạnh giao dịch trên thị trường. Vấn đề còn lại là quy định về quỹ đất triển khai dự án nhà ở thương mại.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại có 2 trường hợp. Một là doanh nghiệp đi thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, thì phải có 100% “đất ở” (điểm b, khoản 1, Điều 127) và hai là nếu doanh nghiệp đang có đất, thì đề nghị có toàn bộ hoặc một phần đất ở (khoản 6, Điều 127).

Ông Tuấn cho hay, các trường hợp nhận quyền sử dụng đất phải có văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 cho thấy chỉ có trường hợp đi gom đất nông nghiệp thì mới cần văn bản của UBND cấp tỉnh.

Ông Tuấn nhìn nhận quá trình hoàn thiện Luật Đất đai 2024 cho biết quy định về quỹ đất triển khai dự án nhà ở thương mại đã được thảo luận nhiều khi phê duyệt một luật sửa 9 luật về đầu tư, kinh doanh (đầu năm 2022). Tiếp đó, đây là vấn đề gây nên nhiều tranh cãi khi soạn thảo Luật Đất đai và đang mở ra cơ chế thí điểm.

Tin bất động sản cho thấy dự kiến, tại Kỳ họp thứ bảy (tháng 5/2024), Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đó không phải đất ở sẽ được trình Quốc hội.

Theo tin bất động sản, hồ sơ phục vụ công tác thẩm định của Bộ Tư pháp, định hướng quy định tại Dự thảo cụ thể như dưới đây.

Đầu tiên, đất để triển khai dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là các loại đất theo quy định tại Điều 9, Luật Đất đai năm 2024, mà đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Hình thức thỏa thuận là góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, đất thuộc một hoặc bao gồm các loại đất sau do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và không phải là đất ở. Nếu dự án nhà ở thương mại cần mở rộng diện tích so với diện tích đất doanh nghiệp đang sử dụng thì triển khai thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất quy định tại khoản 1 của điều này để có đất triển khai dự án.

Thứ ba, nếu trong khu đất triển khai dự án nhà ở thương mại qua hình thức nhận quyền sử dụng đất quy định ở khoản 1 của điều này có diện tích đất do tổ chức, cơ quan của Nhà nước quản lý thì Nhà nước thu hồi đất triển khai giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư triển khai dự án có sử dụng đất.

Về quy định lựa chọn dự án, địa bàn triển khai thí điểm là: Việc triển khai thí điểm dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được thông qua của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030. Thực hiện ưu tiên thí điểm đối với khu vực đô thị, quy hoạch phát triển đô thị đã được thông qua.

Dựa trên quy định tại Nghị quyết này, UBND cấp tỉnh quy định chi tiết về việc triển khai dự án thí điểm phù hợp với diễn biến thực tế của địa phương. UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp phê duyệt danh mục dự án thí điểm trước khi triển khai thí điểm. Việc thí điểm được triển khai từ năm 2025 và kéo dài trong vòng 5 năm.

VCCI trả lời đề nghị tham gia ý kiến với hồ sơ dự thảo rằng việc cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất khác”, doanh nghiệp có “đất khác” được triển khai dự án nhà ở thương mại là một trong những kiến nghị lớn và quan trọng của doanh nghiệp khi soạn thảo Luật Đất đai 2024.

Luật này mới dừng ở quy định doanh nghiệp chỉ được nhận chuyển nhượng đất ở, doanh nghiệp đang có đất ở hoặc đất ở và đất khác, mới có thể triển khai dự án đầu tư nhà ở thương mại.

VCCI đồng ý và thống nhất với việc xây dựng Nghị quyết thí điểm cho phép doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác, cho phép doanh nghiệp đang có đất khác được triển khai dự án nhà ở thương mại. Đó là quy định cần thiết, đáp ứng nhu cầu thực tiễn, khắc phục khó khăn hiện tại và tháo gỡ các vướng mắc của nhiều dự án.

Ngăn chặn rủi ro

Việc xây dựng Dự thảo, đề xuất thí điểm cũng đã nhận được sự nhất trí của nhiều địa phương, gồm cả những nơi chưa từng triển khai các dự án nhà ở thương mại qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất ở và các loại đất khác được cho phép chuyển mục đích sang làm đất ở (như Hưng Yên và một số nơi khác). Sự ủng hộ Dự thảo càng mạnh mẽ đối với thành phố lớn mà nhiều dự án đang có vướng mắc.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh, việc xây dựng Dự thảo là cần thiết nên đã nêu khá nhiều nút thắt thực tiễn. Ví dụ, nếu chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở thì sẽ không thể có quỹ đất lớn để xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị…

Bởi lẽ, theo quy định của pháp luật đất đai về hạn mức giao đất ở, thửa đất ở lớn nhất không quá 400 m2, trong khi các thửa đất ở hiện hữu có diện tích lớn nhất tại các đô thị cũng chỉ khoảng vài ngàn m2. HoREA dẫn chứng biệt thự cổ 110-112 Võ Văn Tần (quận 3, TP.HCM) có 3 mặt tiền đường chỉ có diện tích hơn 2.700 m2.

HoREA cho rằng, điểm mấu chốt là ngăn chặn được rủi ro khiến ngân sách nhà nước thất thu, tài sản công là nguồn lực đất đai thất thoát và không để giới đầu tư chiếm hưởng không chính đáng. Nếu các quy định chặt chẽ, đồng bộ về giá đất của Luật Đất đai 2024 được thực thi đầy đủ thì sẽ ngăn chặn được rủi ro trên.

HoREA cho biết, hoan nghênh khi Dự thảo đang đề xuất theo hướng tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được ban hành về tiêu chí địa bàn, vốn đầu tư cùng những tiêu chí khác phù hợp với thực tiễn tại địa phương để chọn lựa dự án tại địa bàn được phép thí điểm.

Thế nhưng, theo VCCI, đề xuất này có thể gây nên lo ngại về cơ chế xin cho khi xác định các dự án đầu tư được cơ chế thí điểm. VCCI cho rằng, cần xem xét quy định tiêu chí chung ở Nghị quyết để hạn chế tình trạng đó, và các địa phương sẽ dựa vào đó để định hình dự án phù hợp./.