Quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội dần khan hiếm

Tại hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội – Góc nhìn doanh nghiệp”, Tổng hội Xây dựng Việt Nam đã công bố số liệu mới nhất về tình hình phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam. Theo đó, tính đến hết năm 2021, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7.790.000 m2.

Hiện tại đang có 401 dự án tiếp tục triển khai với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn, với tổng diện tích khoảng 22.718.000 m2. Trong đó có 245 dự án với quy mô 300.000 căn hộ đang thực hiện thủ tục đầu tư và có 156 dự án với quy mô 156.700 căn hộ đang đầu tư xây dựng.

Thiếu quỹ đất phát triển nhà ở xã hội

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khan hiếm nhà ở xã hội là do thiếu quỹ đất. Hiện nay, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội rất hạn chế. Các dự án nhà ở xã hội có quy mô nhỏ lẻ, lại chủ yếu tập trung tại những nơi đông dân đang gây áp lực lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong tổng số 2.256 dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị với tổng diện tích gần 43,8 nghìn héc-ta thì chỉ có 1.040 dự án dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, với tổng diện tích đạt khoảng 3,35 nghìn héc-ta.

Về quỹ đất nhà ở công nhân, đến nay, cả nước có 253 dự án nhà ở dành cho công nhân với quy mô sử dụng đất khoảng 600 ha. Mặt khác, cơ cấu sản phẩm còn kém đa dạng, thiếu những nhà diện tích nhỏ, giá trị thấp và các căn hộ, nhà cho thuê với phương thức thanh toán linh hoạt.

Nhận định về nguyên nhân thiếu quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, TS. Đặng Việt Dũng – Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết, ở một số địa phương hiện nay chưa quan tâm đúng mức đến việc chỉ đạo xây dựng kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Đặc biệt, các địa phương vẫn chưa chủ động dành đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội khi phê duyệt quy hoạch đô thị, nông thôn, khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tại theo quy định của Luật Nhà ở. Thậm chí, có những địa phương chỉ trông chờ vào 10% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội có được, thông qua phát triển các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị.

Trong khi đó, KTS. Trần Ngọc Chính – Chủ tịch Hội QHPTĐT Việt Nam cho rằng, việc quy định quỹ đất 20% gắn với các khu đô thị, khu dân cư mới đang gây khó khăn trong công tác xây dựng nhà ở xã hội cũng như phát triển nhà ở thương mại. Nhiều chủ đầu tư e ngại xây dựng nhà ở xã hội đồng thời với nhà ở thương mại trong cùng dự án vì sẽ kéo giá trị của dự án, giá bán căn hộ thương mại xuống thấp.

Thêm nữa, trong dự án nhà ở thương mại, thường dành cho người có thu nhập cao lại có 20% diện tích nhà ở xã hội dẫn đến tình trạng sản phẩm bị phân mảnh, tạo sự chênh lệch giữa hình thức và chất lượng, dễ bị phân biệt đối xử. Ngược lại, trong dự án thuộc phân khúc cao cấp – trung cấp hoặc trong khu vực trung tâm đô thị, giá trị thực tế của nhà ở xã hội, chi phí sinh hoạt thường sẽ bị đẩy lên cao, dẫn đến người thu nhập thấp khó có điều kiện chi trả.

Bên cạnh đó, đối với một số địa phương ít có nhu cầu phát triển nhà ở xã hội, việc quy định cứng quỹ đất 20% sẽ gây khó khăn cho việc phát triển nhà ở thương mại, nhất là đối với các dự án trung cấp và cao cấp tại khu vực trung tâm. Ví dụ, một dự án chỉ có 1 ha đất, ở vị trí “đất vàng” hoặc “đắc địa”, chủ đầu tư phải bồi thường giải phóng mặt bằng với giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội lại tính theo đơn giá nhà nước, điều này sẽ gây khó khăn cho nhà đầu tư, đồng thời cũng đẩy giá thành nhà ở xã hội lên cao.

Cần những chính sách thiết thực

KTS. Trần Ngọc Chính cho rằng, để giải quyết vấn đề thiếu hụt quỹ đất phát triển nhà ở xã hội thì Luật Nhà ở sửa đổi lần này cần phải đi theo hướng Nhà nước giữ vai trò dẫn dắt, tạo điều kiện thuận lợi, ưu đãi về đất đai, hạ tầng, tài chính cũng như cơ chế, chính sách đủ mạnh để phát triển nhà ở xã hội.

Đối với quy định dành quỹ đất 20% của các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị, khi sửa đổi Luật nhà ở nên điều chỉnh quy định theo hướng phù hợp, linh hoạt, khả thi, hiệu quả và phù hợp với tình hình của từng địa phương.

Việc bố trí quỹ đất cho các dự án nhà ở xã hội phải thuận nhất để mọi thành phần đều có thể chủ động tham gia vào phân khúc này. Các cơ quan có thẩm quyền cần nghiên cứu bổ sung các quy định trong quy chuẩn, tiêu chuẩn để xác định quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong các đồ án quy hoạch chung đô thị. Đồng thời cần ban hành cơ chế riêng đối với trình tự, thủ tục thực hiện dự án phát triển nhà ở xã hội nhằm thu hút các nhà đầu tư tham gia.

Trong khi đó, một số chuyên gia khác đề xuất bỏ quy định dành 20% quỹ đất nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội. Thay vào đó nên thêm quy định quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội vào trong Luật Quy hoạch đô thị, quy định rõ việc dành 20% quỹ đất và vị trí cho dự án phát triển nhà ở xã hội ngay trong quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết.

Giữa Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu cần có sự thống nhất trong việc quy định trường hợp đất đã giải phóng mặt bằng, dẫn đến việc doanh nghiệp khó tiếp cận quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.

Đồng thời, Nhà nước cần ban hành cơ chế riêng đối với trình tự, thủ tục thực hiện dự án phát triển nhà ở xã hội nhằm thu hút các nhà đầu tư tham gia. Cụ thể là cần có cơ chế khuyến khích (về đất đai, tài chính, xây dựng,…) đối với hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê (nhà trọ) theo mô hình nhà ở xã hội để nâng cao chất lượng nhà ở cho thuê, phục vụ tốt hơn chất lượng sống của người lao động.