Mất 1,3 nghìn tỷ USD nhưng Trung Quốc vẫn chưa thể vực dậy ngành bất động sản: Giá nhà ở Bắc Kinh và Thượng Hải tăng gấp 10-12 lần, người mua "không thấy tia hy vọng"

Giá nhà dù giảm nhưng vẫn không đủ tiền mua 

Theo Nhịp sống thị trường, mặc dù Trung Quốc đã thực hiện những động thái mạnh để thay đổi lĩnh vực bất động sản, nhưng giá nhà vẫn ở mức rất cao. Do đó, sự khác biệt gần như là không có đối với những người như Qian (31 tuổi) - một giáo viên sống tại Thâm Quyến.

Trong vòng 9 năm, cô ở chung ký túc xá với người khác để tiết kiệm tiền mua nhà tại một trong những thành phố đắt đỏ nhất Trung Quốc. Dù cho giá nhà đã giảm khoảng 10% sau đợt lao dốc gần đây của thị trường bất động sản Trung Quốc, nhưng lương của Qian lại bị cắt giảm tới 9%. Theo đó, cô vẫn phải tiết kiệm thêm vào chục năm nữa mới đủ tiền để mua nhà riêng.

Qian chia sẻ, cô đã rất sợ khi thấy giá nhà ở Thâm Quyến. Ngay cả khi có những thay đổi lớn về chính sách cũng không mang lại cho cô bất kỳ tia hy vọng nào. "Cứ nghĩ đến việc phải ở ký túc xá đến khi nghỉ hưu tôi lại thấy hoang mang", Qian nói.

Các nhà hoạch định chính sách của Trung Quốc đã có những động thái cứng rắn chưa từng có đối với thị trường bất động sản của nước này. Những quy định hạn chế trong việc vay vốn được áp dụng với những nhà phát phần lớn đã giúp giảm thiểu rủi ro, bằng cách kiểm soát những công ty có quá nhiều nợ chẳng hạn như Evergrande.

Tuy nhiên, nếu xét về khả năng mua nhà - vốn là trọng tâm thúc đẩy "thịnh vượng chung" của Chủ tịch Tập Cận Bình, thì mức độ hiệu quả lại là khác nhau. Sau khi các trái chủ và doanh nghiệp bất động sản chao đảo bởi những quy định thay đổi, giá nhà vẫn không thể hạ nhiệt tại một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới.

Các chính phủ trên khắp thế giới đang đang nỗ lực để giúp giá nhà trở nên hợp lý hơn. Nhưng tình trạng giá cả tăng vọt cũng như tiền lương chứng lại trong vài thập kỷ qua đã khiến việc sở hữu bất động sản nằm ngoài tầm với của những người trẻ muốn mua nhà từ Sydney đến Stockholm. Còn với 19 quốc gia OECD, tỷ lệ giá nhà cho thuê và thu nhập trung bình hiện ở mức cao hơn so với trước cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.

Trong khi đó, tại Trung Quốc đang gặp những thách thức rất lớn. Giá nhà ở Thượng Hải và Bắc Kinh tăng gấp 10 đến 12 lần trong thế kỷ này, thống kê của chính phủ cho thấy, khi nền kinh tế nước này mở cửa đã thúc đẩy nhiều người dồn tiền tiết kiệm vào bất động sản nhiều hơn cổ phiếu hay những kênh đầu tư khác.

Nghiên cứu từ Nordea Bank đã chỉ ra rằng, tỷ lệ giá nhà trung bình trên thu nhập đã tăng hơn 25 vào cuối năm 2021 tại Bắc Kinh, trong khi đó, tại Hong Kong là 20 và Mỹ là 7. Trên cả nước, tỷ lệ này tại Trung Quốc giảm từ 9,2 vào năm 2020 xuống mức 9,1 vào năm ngoái.

Tại hầu hết các thành phố của Trung Quốc, thu nhập của của người dân gần như không thể bắt kịp với giá nhà. Vấn đề này cũng xảy ra phổ biến ở nhiều quốc gia nhưng lại đặc biệt nghiêm trọng ở Trung Quốc.

Đơn cử, một căn hộ tại Thâm Quyến thường có giá gấp 40 lần so với mức lương trung bình hàng năm, trong khi tại Los Angeles và San Francisco chỉ là 4 lần. Còn tại Thượng Hải, một căn hộ rộng 181m2 được bán với giá gần 725.000 USD (17 tỷ đồng). Cũng với mức giá này, người mua có thể sở hữu một căn hộ 1 phòng ngủ ở Manhattan - nơi có thu nhập khả dụng cao hơn gấp 6 lần.

Những nỗ lực từ phía chính phủ

Chính phủ các nước đã có nhiều cách để giải quyết tình trạng này, từ trợ cấp cho đến tăng giá nhà cho thuê. Trong khi đó, Trung Quốc lại có các động thái cứng rắn hơn nhiều. Ngay từ năm 2016, Chủ tịch Tập Cận Bình đã nói "nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ", đồng thời thúc đẩy mô hình nhà ở cho thuê.

Bắc Kinh đã có nỗ lực để tránh những hệ quả như ở Hong Kong, nơi thiếu nhà ở giá phải chăng khiến người trẻ trở nên tuyệt vọng. Giá nhà quá đắt đỏ cũng khiến nhiều gia đình tại Trung Quốc trì hoãn việc sinh con, dẫn đến rủi ro của cuộc khủng hoảng nhân khẩu học trở nên căng thẳng hơn.

Năm 2020, Bắc Kinh đưa ra chính sách "Ba lằn ranh đỏ" để kiểm soát hoạt động đi vay của các nhà phát triển, yêu cầu họ đáp ứng những mục tiêu tài chính cũng nhưu áp đặt giới hạn cho vay đối với các ngân hàng. Theo đó, khi thị trường "đóng sầm cánh cửa" tín dụng, các nhà phát triển buộc phải giảm tốc độ xây dựng và hàng chục doanh nghiệp đã vỡ nợ. Cuộc khủng hoảng leo thang, người mua hoảng sợ và khiến cho doanh số bán nhà sụt giảm mạnh nhất trong khoảng ít nhất 2 thập kỷ.

Sau hơn 2 năm, những nỗ lực của Trung Quốc trong việc hạ giá, hoặc ít nhất là ngăn chặn xu hướng giá nhà tăng cao, lại cho thấy ít hiệu quả. Giá nhà mới trong tháng 11 ghi nhận giảm 15 tháng liên tiếp, tuy nhiên vẫn chưa có sự khác biệt quá lớn. Giá nhà tại 70 thành phố trong tháng 11 đã giảm 0,25%, không nơi giảm giảm mạnh hơn mức 0,40%.

Trong bối cảnh lãi suất tăng cao, mức giảm "nhỏ giọt" hơn 3% trong 15 tháng vẫn chưa thể bắt kịp các thị trường khác. Chẳng hạn như giá nhà ở Toronto giảm 18% so với mức cao nhất, còn Sydney giảm 11%.

Đà giảm trên cả nước không đáng kể, ngay cả khi doanh số bán nhà lao dốc, đã phần nào phản ánh điều kỳ lạ ở thị trường bất động sản Trung Quốc. Nghiên cứu của Goldman Sachs cho thấy, khoảng 90% người dân ở thành phố đều sở hữu nhà riêng, trong khi ở Mỹ là 65%. Mong muốn sở hữu nhà đã "ăn sâu" vào tư tưởng của người dân Trung Quốc, khi mà đàn ông hay phụ nữ sẽ có nhiều cơ hội tìm được bạn đời hơn nếu họ sở hữu nhà riêng.

Đối với người Trung Quốc, tiền mặt vẫn là "mua". Theo đó, để mua nhà, người mua yêu cầu phải thanh toán trước lên đến 80%, số tiền tương đương với khoản tiết kiệm trong nhiều năm, có những người đã phải nhờ đến giúp đỡ của cha mẹ. Ngoài ra, người Trung Quốc cũng ít khi buộc phải bán nhà như các quốc gia khác - nơi suy thoái có thể khiến những khoản thế chấp còn đắt hơn cả giá trị ngôi nhà. Giá cả ở Trung Quốc ít biến động hơn so với doanh số bán nhà cũng như hoạt động xây dựng mới.

Tom Orik - nhà kinh tế trưởng của Bloomberg Economics cho biết, trên thực tế, Bắc Kinh có thể hướng đến mục tiêu kích hoạt một đợt giảm giá ổn định, không gây ra một vị sụp đổ bất ngờ. Vị chuyên gia cho rằng, Trung Quốc đã nỗ lực kiểm soát tình trạng dư cung nhà ở và giá cả để cân bằng thị trường, đây là "động thái hạ giá có kiểm soát".

Thậm chí, Trung Quốc đang nỗ lực hạn chế tình trạng giá nhà đi xuống tại một số khu vực. Kể từ cuối năm ngoái, đã có ít nhất 20 thành phố nhỏ không cho phép các nhà phát triển hạ giá hơn 15%. 

Khả năng mua nhà đương nhiên không chỉ xét đến giá cả mà còn là giá nhà so với thu nhập. Do đó, những tác động tích cực của việc giá nhà đã thấp hơn đôi chút cũng bị "lu mờ", khi tỷ lệ thất nghiệp tăng cùng tăng trưởng tiền lương chững lại.

Có thể thấy, thị trường nhà ở lao dốc cùng chính sách Zero Covid nghiêm ngặt đã khiến tỷ lệ thất nghiệp tại 31 thành phố lớn nhất tăng lên 6,7% trong tháng 11, cao nhất kể từ năm 2014. Trong khi đó, dự báo của WB về tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc đạt 2,8% trong năm nay, chỉ bằng một nửa so với mục tiêu của nước này cũng như thấp nhất kể từ những năm 1970.

Vẫn chưa thể vực dậy thị trường bất động sản

Thị trường nhà ở mới của Trung Quốc ước tính trị giá 2,4 nghìn tỷ USD, giá trị nhà hiện có và tồn kho là là 52 nghìn tỷ USD, quy mô lĩnh vực này lớn gấp đôi so với Mỹ hồi năm 2019. Trong đó, bất động sản chiếm khoảng 1/4 sản lượng kinh tế nội địa và gần 80% tài sản hộ gia đình Trung Quốc.

Lĩnh vực bất động sản hiện có khoảng 100.000 doanh nghiệp hoạt động, cung cấp 27 triệu việc làm và cũng là "nhà tuyển dụng" lớn thứ 2 của Trung Quốc. Số lượng nhân sự của ngành đã giảm 15% chỉ trong vòng nửa đầu năm 2022 ở 28 nhà phát triển đã niêm yết.

Andy, 36 tuổi, làm việc cho một nhà phát triển tại Quảng Đông cho biết, những người tiếp tục đi làm thì bị cắt giảm lương, thường khoảng từ 30-50%. Trong khi mỗi tháng anh phải trợ nợ thế chấp khoảng 40.000 NDT, tức gần 70% thu nhập. Chia sẻ về 3 ngôi nhà mình đang sở hữu, anh Andy cho biết: "Tôi sẵn sàng thanh lý ngay miễn là hòa vốn, nhưng cũng không dễ dàng bán được".

Bên cạnh đó, các nhà cung cấp cũng rơi vào thế khó khi nhiều bên vẫn chưa được Evergrande và các nhà phát triển thanh toán nợ. Từ nhà cung cấp vật liệu xây dựng cho đến cung cấp hộp cơm trưa, hàng nghìn doanh nghiệp nhỏ đang chật vật vì giá nhà lao dốc. 

Qin, một nhà thầu dự án đã phải mất tới 13 tháng để đòi tiền, cho biết: “Đạp phanh là một chuyện nhưng, phanh gấp và khiến ô tô chết máy lại là một vấn đề khác. Evergrande đang gặp vấn đề lớn nhưng lẽ ra đây phải là một cuộc ‘hạ cánh mềm'."

Việc giá nhà giảm không đáng kể đã khiến nhu cầu không được cải thiện dù đây là chìa khóa để vực dậy nền kinh tế của Trung Quốc trong năm 2023. Theo dự báo của CMB International Capital Corp., doanh số bán căn hộ và nhà ở sẽ giảm 30% trong năm nay, cao hơn 22% trong cuộc khủng hoảng tài chính diễn ra năm 2008. Morgan Stanley nhận định, doanh số bán nhà phải đến nửa cuối năm sau mới hồi phục.

Trong khi đó, các nhà đầu tư đang phải gánh chịu áp lực lớn nhất. Khoảng 48 nhà phát triển không thể thanh toán trái phiếu, để lại khoản nợ lên tới 65 tỷ USD trong năm nay cho các công ty Pacific Investment Management và Fidelity International. Trước đó, thị trường trái phiếu từng có lợi tức cực kỳ hấp dẫn, khoảng 200 tỷ USD, nhưng đến nay đã "ngã gục".

Đợt bán tháo của lĩnh vực bất động sản đã "thổi bay" 268 tỷ USD giá trị cổ phiếu và 116 tỷ USD giá phiếu. Theo ước tính của UBS, sự sụt giảm sẽ khiến hệ thống ngân hàng thiệt hại 1,5 nghìn tỷ NDT (khoảng 215,5 tỷ USD) đối với các khoản vay, trái phiếu và các tài sản khác. CMB dự báo việc doanh số bán hàng sụt giảm cũng khiến thị trường bất động sản mất thêm 682 tỷ USD. Theo đó, cả ngành này sẽ mất khoảng gần 1,3 nghìn tỷ USD.