Tứ hợp viện Bắc Kinh siêu đắt đỏ: Giá 1 căn có thể lên tới 7.000 tỷ VNĐ, 1 chỗ đậu xe cũng có giá 17 tỷ VNĐ, người mua có thân thế không hề tầm thường

Theo Nhịp sống thị trường, chính bởi sự khan hiếm, vị trí đắc địa và biểu tượng văn hóa đã khiến tứ hợp viện ở Bắc Kinh và những ngôi nhà cổ có kiến trúc phương Tây ở Thượng Hải luôn giữ mức giá cao ngất ngưởng trong thị trường bất động sản Trung Quốc.

Economic View (Trung Quốc) cho biết, thị trường bất động sản nước này từng chứng kiến thời kỳ giá tứ hợp viện tăng chóng mặt, từ mức 30.000 NDT/m2 (khoảng 90 triệu VNĐ)lên tới 100.000 NDT/m2 (khoảng 338 triệu VNĐ) như hiện tại.

Một căn tứ hợp viện, thường nằm ở Vành đai 2 Bắc Kinh, hiện nay có giá từ hàng chục cho tới hàng trăm triệu NDT.

Mỗi năm khoảng 2-3 căn nhà có giá vài tỷ NDT được bán ra 

Các chuyên gia bất động sản cho biết, tùy vị trí mà giá của mỗi căn tứ hợp viện sẽ khác nhau. Anh Thiết Manh, quản lý một công ty bất động sản Bắc Kinh, cho biết, Bắc Kinh lấy Tử Cấm Thành làm trung tâm và tỏa ra xung quanh. Với những người trong lĩnh vực này, giá những căn tứ hợp viện cũng sẽ được suy ra từ vị trí của Tử Cấm Thành. Theo đó, những căn nhà nằm sát Tử Cấm Thành sẽ có mức giá cao hơn, còn những căn ở phía Bắc Tử Cấm Thành cũng đắt hơn so với những căn ở phía Nam Tử Cấm Thành.

Tuy nhiên, theo nhà quản lý này, dù có rất nhiều căn nằm ở Vành đai 2 nhưng rất ít căn có thể đáp ứng đủ tiêu chuẩn để giao dịch như: Quyền sử hữu hay bảo tồn lịch sử.

" Tôi ước tính hiện tại có chưa đến 200 căn lớn nhỏ đáp ứng đủ khả năng giao dịch. Những căn có diện tích 1.000m2 chỉ đếm trên đầu ngón tay nên giá những căn này cũng rất cao", anh Thiết Manh nói.

Những căn tứ hợp viện tại Bắc Kinh hiện đang gặp phải một vấn đề, dù rao bán nhưng nhiều căn vẫn không giao dịch được. Chẳng hạn, hệ thống có 300 căn nhưng có tới 100 căn không chuyển nhượng được. Nguyên nhân chính là do sự phức tạp của quyền sở hữu tài sản.

Anh Thiết Manh cho hay, rất nhiều căn tứ hợp viện là do đời trước truyền lại, nhiều hộ gia đình cùng ở nên không ai giành được quyền sở hữu hoàn toàn... Những người có quyền sở hữu cùng đồng ý thì dễ nói, nhưng chỉ cần một nhà không đồng ý thì căn tứ hợp viện đó sẽ không thể bán được.

Ngoài ra cũng còn nhiều quy định ảnh hưởng đến giao dịch của những căn tứ hợp viện. Ví dụ, trước khi giao dịch, mỗi căn tứ hợp viện cần được trả phí chuyển nhượng đất là 16.000 tệ/m2, một số chủ sở hữu không có khả năng thanh toán, trong khi một số thì không muốn trả.

Hơn thế, mỗi căn tứ hợp viện được chia thành nhiều sổ đất mà theo quy định hạn chế giao dịch của Bắc Kinh, các hộ gia đình có sổ hộ khẩu Bắc Kinh sẽ bị giới hạn sở hữu 2 căn nhà, còn những hộ gia đình không có hộ khẩu Bắc Kinh thì chỉ được sử hữu một căn nhà.

Anh Thiết Manh cho biết, anh đã từng xử lý một hợp đồng bị trì hoãn trong một thời gian dài. Cụ thể, hợp đồng này được ký trước khi chính sách hạn chế giao dịch của Bắc Kinh được đưa ra vào năm 2016. Sau đó, khi chính sách được áp dụng cùng với chính sách thanh toán phí chuyển nhượng đất đai cũng thay đổi. Anh đã mất thời gian hơn 2 năm để hoàn thành hợp đồng.

Được biết, chu kỳ giao dịch của một căn tứ hợp viện ít nhất là nửa năm, cơ bản là 1 năm, thậm chí nhiều giao dịch bị trì hoãn từ 3-5 năm.

Không có một số liệu thống kê nào về lượng căn tứ hợp viện được giao dịch trên thị trường. Theo ước tính của anh Thiết Manh, trước khi áp dụng chính sách hạn chế giao dịch vào thời điểm năm 2016, có khoảng 60-70 căn tứ hợp viện được bán thông qua trung gian, sau khi chính sách hạn chế mua được ban hành, lượng giao dịch hàng năm chỉ là khoảng 20-30 căn.

Gần đây có một thông tin cho biết, một căn tứ hợp viện đã được bán ra với mức giá là 2,1 tỷ NDT (khoảng 7.000 tỷ VNĐ), chỉ riêng tiền đặt cọc đã là 100 triệu NDT (338 tỷ VNĐ). Tuy nhiên, anh Thiết Manh cho biết vẫn chưa nghe về thông tin này, nhưng đúng là mỗi năm sẽ có khoảng 2-3 căn tứ hợp viện có giá vài tỷ NDT được bán ra.

Một chỗ đậu xe có thể có giá 5 triệu NDT (khoảng 17 tỷ VND)

Trong những năm qua, giá của những căn tứ hợp viện đã tăng lên. Anh Thiết Manh cho biết, vào năm 2009, giá của một căn tứ hợp viện ở mức khoảng 30.000 NDT/m2 (khoảng 90 triệu VNĐ).

Hiện tại, mức giá của căn tứ hợp viện là hơn 100.000 NDT/m2 (tương ứng khoảng 338 triệu VND), với những căn có ngõ rộng rãi, chỗ đậu xe thuận lợi, diện tích vuông vắn, hướng tốt và tính riêng tư cao sẽ được người mua săn đón nhiều hơn. Không có gì lạ khi những căn nhà đó có giá 200.000 NDT/m2 (khoảng 677 triệu VND).

Những căn tứ hợp viện có diện tích càng lớn thì sẽ có giá càng cao. Đơ cử, một căn có diện tích khoảng 100-200m2 sẽ có giá khoảng 20 triệu NDT (khoảng 67 tỷ VND), nhưng một căn từ 300-400m2 trở lên thường rất khan hiếm và mức giá sẽ cao hơn rất nhiều.

Nhìn chung, tứ hợp viện không phải là sản phẩm tiêu chuẩn hóa. Hai căn có cùng diện tích nhưng mức giá của chúng sẽ khác nhau. Chẳng hạn, căn ở ngõ Đông có môi trường xung quanh sạch sẽ chắc chắn sẽ có giá khác với căn ở ngõ Tây tồi tàn, nhiều ngõ ngách.

Với vai trò là đầu mối giao thông thuộc Vành đai 2, các ngõ nhỏ có nhiệm vụ kết nối hầu hết các kiến trúc xung quanh. Vì vậy, việc các phương tiện có thể đi qua ngõ hoặc có chỗ đậu xe hay không đã trở thành một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá của tứ hợp viện.

Theo anh Thiết Manh, hầu hết các căn tứ hợp viện đều không cho phép đỗ xe ở cổng, hay chỗ đỗ xe đã bị hàng xóm lão làng chiếm dụng. Do đó, bạn không thể nói rằng vị trí trước nhà là chỗ đậu xe của gia đình bạn. Theo đó, những căn tứ hợp viện có chỗ đậu xe sẽ có giá đắt hơn nhà không có chỗ đậu xe khoảng 5 triệu NDT (khoảng 17 tỷ VND).

Khách hàng là giới siêu giàu

Anh Thiết Manh cho biết thêm, khách hàng mua tứ hợp viện không phải là khách bình thường, họ là những người sở hữu biệt thự, căn hộ cao cấp và có niềm đam mê với những căn tứ hợp viện. Những người này sẵn sàng trả giá theo mức cảm tình với căn nhà thay vì giá chung thị trường.

Ngoài ra, quyền riêng tư cũng là một yếu tố cần cân nhắc, ví dụ bên cạnh có tòa nhà cao tầng, có thể nhìn rõ ràng xuống tứ hợp viện thỉ giá những căn như vậy sẽ tự động bị giảm. Hay như nếu bên cạnh có nhà vệ sinh thì khách hàng cũng không thích những căn này.

Có thể nói, giao dịch tứ hợp viện là một thị trường ngách không có thang giá rõ ràng mà đây là sân chơi của người mua và người bán.

Một chuyên gia bất động sản Trung Quốc từng cho rằng, do không có giá nền, chủ sở hữu muốn bán giá càng cao càng tốt nên giá lúc đầu cũng rất cao, nhưng sau 1-2 năm, họ mới nhận ra giá trị thật trên thị trường. Còn với người mua, ban đầu họ sẽ có ý tưởng chung chung như 50 triệu NDT hoặc 60 triệu NDT là sẽ mua được căn như thế nào nhưng chỉ sau khi tìm kiếm họ mới biết được kết quả cuối cùng ra sao.

Anh Thiết Manh tiết lộ, sau khi có nền tảng kinh tế nhất định, những người này vẫn muốn trở lại sống trong nhà một tầng, có thể từ đóng mở cửa, trong sân bố trí một số loại hoa cỏ, nuôi cá, là một hình thức theo đuổi cuộc sống tao nhã điển hình.

Đáng chú ý, theo quy định năm 2016, bất kể mua nhà một tầng hay tứ hợp viện, khách hàng không thể trả góp mà chỉ có thể chồng tiền một lần, điều này dẫn tới việc nâng cao phân khúc khách hàng mua tứ hợp viện.

"Chúng tôi đã tiếp nhiều khách hàng giàu có nằm trong Danh sách người giàu nhất toàn cầu Hurun và các công ty của họ thường có giá thị trường tới hàng trăm tỷ NDT", anh Thiết chia sẻ.

Tuy nhiên, họ rất ít khi ra mặt. Thông thường, cấp dưới của họ sẽ đến tham khảo trước và họ chỉ đích thân đến khi đã quyết định mua. Ngoài ra, cũng có một số người giàu ngầm chi 50 đến 60 triệu NDT để mua tứ hợp viện.

Không chỉ vậy, một số ngôi sao điện ảnh cũng mua tứ hợp viện, nhưng số lượng không nhiều. Lý do bởi, thứ nhất, thực lực kinh tế có thể không đủ. Thứ hai, họ không thực sự có cảm tình với tứ hợp viện mà thường thích sống trong các căn biệt thự hơn.

Hiện nay, do giá nhà tứ hợp viện tăng quá cao nên thay vì mua, nhu cầu thuê đang được thúc đẩy. Anh Thiết Manh cho biết, sau khi mua tứ hợp viện, khoảng 30-40% chủ sở hữu sẽ chuyển tới ở, số còn lại sẽ sử dụng tứ hợp viện làm các câu lạc bộ tư nhân cao cấp để tiếp đãi bạn bè, khách hàng hay cho thuê.

Cũng theo anh Thiết Manh, trên thị trường, giá thuê tứ hợp viện có diện tích khoảng 200m2 là 800.000 (khoảng 2,7 tỷ VND) cho đến 1 triệu NDT/năm (khoảng 3,4 tỷ VNĐ). Giá thuê một căn nhà tứ hợp viện diện tích 400-500m2 là 2-4 triệu NDT/năm (khoảng 6,7 tỷ - 13 tỷ VNĐ), còn với căn rộng 1.000m2 mức giá có thể lên tới 7 triệu-8 triệu NDT/năm (khoảng 23 tỷ - 27 tỷ VNĐ), thậm chí còn cao hơn.

Những căn tứ hợp viện có diện tích lớn phù hợp để cho thuê làm văn phòng. Tuy nhiên, giá thuê sẽ đắt hơn so với các tòa nhà hiện đại, nhưng nếu trụ sở ở tứ hợp viện cũng thể hiện phần nào thực lực của công ty.

Thiết Manh cho biết, nếu bán được một căn tứ hợp viện, nhân viên môi giới có thể nhận được khoảng 40% hoa hồng cùng với nhiều khoản khác, thậm chí nếu làm tốt, họ có thể kiếm được 1 triệu NDT/năm (tương đương khoảng hơn 3 tỷ VNĐ).