Vén màn bức tranh ảm đạm của thị trường bất động sản Trung Quốc thông qua cú sụt tài sản của nữ tỷ phú giàu nhất châu Á

Theo Bloomberg, vào đầu năm nay, bà Dương đồng Chủ tịch công ty địa ốc Country Garden Holdings Co. còn đang đứng chắc chắn ở vị trí người phụ nữ giàu nhất châu Á. Thời điểm đó, khối tài sản ròng của bà Dương là 23,7 tỷ USD, vượt sa khối tài sản của hai nữ tỷ phú Trung Quốc khác là Fan Hongwei và Wu Yajun, mỗi người có trong tay khoảng 13 tỷ USD.

Tuy nhiên, giờ đây Country Garden đang đứng trước một “bài kiểm tra” khắc nghiệt, cho dù những dự án dang dở của công ty này chưa bị ảnh hưởng bởi làn sóng người mua nhà tạm ngừng trả nợ tại Trung Quốc.

Cú sụt tài sản hơn một nửa chỉ sau vài tháng 

Country Garden từng được coi là công ty phát triển bất động sản hình mẫu ở đất nước 1,4 tỷ dân đã cho thấy tình trạng kẹt tiền vào hôm thứ Tư vừa qua, sau khi tuyên bố kế hoạch huy động 2,83 tỷ đô la Hồng Kông, tương đương với 361 triệu USD, bằng cách phát hành cổ phiếu mới với giá rẻ hơn thị giá.

Chỉ trong vòng 6 tháng, khối tài sản của bà Dương đã giảm hơn một nửa, hiện tại còn khoảng 11,3 tỷ USD. Trong trong ngày thứ Tư vừa qua, bà đã mất khoảng 2 tỷ USD. Với khối tài sản hiện tại, bà Dương đang có nguy cơ lớn để tuột mất ngôi vị nữ tỷ phú giàu nhất châu Á vào tay bà Fan là người đang có 11,2 tỷ USD tài sản mà đang kinh doanh trong lĩnh vực dầu khí đang ổn định hơn nhiều so với ngành bất động sản ở thời điểm này.

Cú sụt giảm tài sản nhanh chóng của bà Dương phản ánh lo ngại của các nhà đầu tư về làn sóng ngừng trả nợ của người mua nhà Trung Quốc rốt cuộc có thể gây ra những tổn thất gì cho hệ thống tài chính và các kênh huy động vốn của nước này.

Cuộc “đình công nợ bất động sản” ở nền kinh tế thứ hai thế giới bắt đầu vào cuối tháng 6, tại một dự án đình trệ của tập đoàn Evergrande ở Trấn Cảnh Đức, sau đó đã lan rộng ra ít nhất 301 dự án tại khoảng 91 thành phố trên cả nước. Hiện tượng này đã đẩy cuộc khủng hoảng địa ốc vốn đang nặng nề ở Trung Quốc lên cao trào và đe dọa phá hỏng những nỗ lực cải thiện thị trường này trong bối cảnh nền kinh tế đang giảm tốc. 

“Các nhà đầu tư đang lo ngại rằng cuộc ‘tẩy chay’ trả nợ của người mua nhà có thể sẽ lan tới Country Garden, vì số dự án bị ảnh hưởng ở Trung Quốc đang tăng lên nhanh chóng”, theo nhận định của chiến lược gia Kenny Ng thuộc Everbright Securities International ở Hong Kong. “Công ty này vẫn đang nợ nhiều và tăng trưởng doanh số bán hàng qua từng tháng đã giảm đi dù phong tỏa đã được dỡ bỏ”.

Hầu hết nhà ở Trung Quốc đều được bán ra trước khi hoàn thiện, giúp tạo ra một dòng tiền quan trọng cho các chủ đầu tư. Tuy nhiên, từ cuối tháng trước, các số liệu không chính thức cho thấy số người từ chối thanh toán các khoản vay mua nhà tại hàng trăm dự án chưa hoàn thiện đã tăng lên đáng kể. Những người này nói rằng, họ sẽ chỉ nối lại việc trả nợ chừng nào các chủ đầu tư hoàn tất việc xây dựng lại căn hộ mà họ đã mua.

Vì “cuộc đình công” của những người vay mua nhà đã gây tổn thất niềm tin cho thị trường địa ốc, vô hình đẩy lùi sự phục hồi của thị trường này sang năm sau thay vì diễn ra trong năm nay như dự đoán, theo chuyên gia Esther Liu của S&P. 

Trung Quốc đang nỗ lực kiềm chế sự leo thang giá nhà cùng với đó là mục tiêu của Chủ tịch nước này về “thịnh vượng chung” đã chấm dứt quãng thời gian ngành địa ốc nước này tăng trưởng nhanh chóng trong nhiều năm đã chiếm khoảng 70% tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc. Trong khi đó cuộc khủng hoảng thanh khoản và sụt giảm doanh số nhà vẫn chưa có giải pháp, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn đang tiếp tục đối mặt với làn sóng người mua nhà từ chối trả nợ ngân hàng. Ước tính, tổng giá trị khoản vay mua nhà lên đến 2 nghìn tỷ Nhân dân tệ, con số này tương đương với 296 tỷ USD, hiện đang bị ảnh hưởng bởi làn sóng này.

Trong giai đoạn đầu của cuộc khủng hoảng địa ốc này, cổ phiếu và trái phiếu của Country Garden vẫn còn khá vững vàng. Tuy nhiên, ở thời điểm này, giá cổ phiếu của công ty đang tiến tới hoàn tất tháng giảm giá mạnh nhất kể từ năm 2011. Tuần trước, một trái phiếu Country Garden đã xuống mức thấp kỷ lục. Trong phiên thứ Tư vừa qua, cổ phiếu của Country Garden đã giảm 15%, đánh dấu phiên sụt giảm mạnh nhất từ đầu tháng 3.

“Hiệu ứng domino” ảnh hưởng tới toàn bộ ngành địa ốc Trung Quốc

Hiện nay thách thức lớn nhất của Country Garden chính là phần lớn các dự án mới khởi công của họ đều nằm ở các thành phố cấp 3 và cấp 4, ở những khu vực người mua nhà có thu nhập thấp hơn và có khả năng trả nợ chậm cao hơn khi nền kinh tế suy yếu. Viecj này có thể khiến Country có rủi ro cao hơn trong đợt suy giảm này của thị trường địa ốc, theo nhận định của nhà phân tích Kristy Hung của Bloomberg Intelligence.

Trong bối cảnh đó, doanh số bán nhà theo hợp đồng của Country Garden đã giảm khoảng 40% trong 6 tháng đầu năm nay xuống còn 185,1 tỷ Nhân dân tệ. Theo ước tính của Bloomberg, công ty này cần thêm 337 tỷ Nhân dân tệ, nhiều hơn so với các công ty địa ốc Trung Quốc khác cùng quy mô mới có thể hoàn tất được các dự án đã bán trước.

Vào tháng trước, tổ chức đánh giá tín nhiệm Moody’s Investors Services đã giảm điểm tín nhiệm của Country Garden xuống ngưỡng “rác” (junk - không kiến nghị đầu tư) với triển vọng tiêu cực. Lý do tổ chức này đưa ra là vị thế tài chính của Country Garden đã xấu đi và khả năng tiếp cận vốn dài hạn bị suy giảm.

Country Garden được thành lập tại thành phố Phật Sơn bởi ông Dương Quốc Cường và nhanh chóng phát triển trong 3 thập kỷ qua khi mà thị trường bất động sản Trung Quốc phát triển bùng nổ mạnh mẽ. Đến cuối năm ngoái, Country Garden đã có hơn 3.000 dự án tại 299 thành phố Trung Quốc và những dự án lớn ở Malaysia. 

Vào năm 2005, ông Dương đã chuyển giao cổ phần của mình trong Country Garden cho con gái ông là Dương Huệ Nghiên. Dương Huệ Nghiên năm đó 25 tuổi, từng theo học tại Đại học Bang Ohio, Mỹ - đã trở thành người phụ nữ giàu nhất Trung Quốc. Vào năm 2012, bà trở thành Phó chủ tịch Country Garden và tiếp đó trở thành đồng Chủ tịch vào năm 2018.

Hiện nay, bà Dương Huệ Nghiên sở hữu khoảng 60% Country và 43% công ty con về dịch vụ quản lý bất động sản. Chồng, em gái và em họ của bà Dương đều có chân trong Hội đồng quản trị công ty. Cũng như ông Dương, tất cả các thành viên này đều không xuất hiện nhiều trước công chúng và tránh các cuộc phỏng vấn báo chí.

Để có thể ứng phó được với làn sóng người mua nhà từ chối trả nợ ngân hàng lớn nhất từ trước đến nay, các nhà chức trách Trung Quốc cam kết sẽ đảm bảo rằng các chủ đầu tư có thể hoàn thiện được dự án và bàn giao nhà cho người mua. Hội đồng Nhà nước Trung Quốc cũng đã phê chuẩn kế hoạch để thành lập một quỹ nhằm giải cứu các công ty địa ốc nước này đang gặp khó khăn.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, giới chức Trung Quốc vẫn chưa đưa ra được những hướng dẫn cụ thể đối với các ngân hàng về phương thức xử lý cuộc khủng hoảng này. Khi đó, các ngân hàng sẽ tự điều chỉnh mức độ cho vay đối với ngành bất động sản và sẽ có những cách tiếp cận thận trọng hơn để tránh được nợ xấu. Khi đó, các công ty bất động sản tư nhân sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc huy động vốn.

Theo chuyên gia Ng của Everbright: “Cuộc khủng hoảng địa ốc của Trung Quốc đại lục đã tạo ra hiệu ứng domino trong toàn bộ ngành này. Sự bấp bênh sẽ vẫn tiếp diễn”.

“Trong nửa sau của năm 2022, không có tia hy vọng nào về sự phục hồi nhanh chóng trong lĩnh vực bất động sản. Tình trạng đó vẫn sẽ tiếp tục gây trở ngại cho sự tăng trưởng của nền kinh tế Trung Quốc. Vấn đề nằm ở chỗ, một lần nữa phải củng cố được niềm tin cho người mua nhà và chủ dự án. Việc này đã chứng minh đây là một nhiệm vụ cực kỳ khó khăn”, theo nhận định của chuyên gia kinh kinh tế cấp cao Gary Ng Natixis CIB Asia Pacific.