Ra Tết vẫn đang xoay tiền gánh lãi, nhà đầu tư đau đáu nỗi niềm

Thông thường, thời điểm cận và sau Tết Nguyên đán thị trường bất động sản sẽ rất sôi động, nhiều nơi còn xuất hiện “sốt đất”. Ví dụ như cuối năm 2021, hàng loạt cơn sốt đất bùng lên tại nhiều khu vực trên cả nước, sang đến đầu năm 2022 thị trường càng nóng hơn, môi giới bất động sản hoạt động hết công suất còn văn phòng công chứng thì tấp nập người ra người vào như đi hội. 

Tuy nhiên năm nay lại khác hẳn, dù đã qua rằm tháng Giêng nhưng thị trường bất động sản vẫn hết sức ảm đạm, kéo theo đó là nỗi lòng của biết bao nhà đầu tư mong ngóng thị trường nóng lên để thoát hàng, thoát nợ.

Vừa than thở, anh Hoàng vừa kể về cái Tết Qúy Mão 2023 mình đã trải qua như thế nào khi anh không về quê, bám trụ ở Hà Nội chỉ vì không có tiền mà còn đang gánh một khoản lãi lớn. 

“Khoảng giữa tháng 01/2022, tôi có đầu tư căn biệt thự liền kề cùng người bạn thân tại khu vực ngoại thành Hà Nội. Chúng tôi dự tính là sẽ “đánh nhanh thắng nhanh” nhưng do giá đang đà tăng cao nên chúng tôi đã chần chừ không bán, đợi giá neo đỉnh kiếm thêm lợi nhuận. 

Cho đến tầm tháng 03/2022 thị trường lao dốc không phanh khiến chúng tôi trở tay không kịp. Vấn đề là lúc đó chúng tôi vẫn nghĩ thị trường sẽ có sự biến chuyển nên cố đợi, không ngờ mọi việc không như dự tính. Bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều chính sách như về việc tạm dừng phân lô tách thửa; chính sách kiểm soát, thắt chặt tín dụng vào bất động sản; lãi suất gia tăng... khó càng chồng thêm khó.

Điều đáng lo ngại mà trước đó tôi chưa từng nghĩ đến đó là khoản tiền tôi vay để đầu tư quá lớn so với sức trả của tôi - gần 500 triệu đồng - chưa kể bạn tôi đã đỡ một nửa vì hai đứa đầu tư chung. Khoảng thời gian sau đó cho đến nay là một bài học quá đắt giá với tôi. Hàng ngày tôi vẫn đăng tin rao bán, thậm chí có nhờ văn phòng bất động sản bán hộ, chấp nhận cắt hoa hồng cao nhưng họ trả lời rằng chỉ có thể đợi vì thanh khoản phân khúc này đang rất kém, có nơi còn không bán được.

Hàng vẫn tồn, thanh khoản giảm sút chỉ có lãi là chẳng bớt đi đồng nào. Tôi đi làm nhưng cũng chỉ đủ tiền lãi, những chỗ vay mượn được đã vay mượn hết, có chỗ tôi còn khất lần vì chưa bán được nên chưa có tiền trả họ. Tết năm nay tôi không về quê mà ở Hà Nội buôn quất, đào kiếm tiền. Ra Tết, tôi vẫn nuôi hi vọng thị trường sẽ dần ấm lên nhưng có vẻ chưa khả quan, cần phải đợi thêm nữa. Thực sự hi vọng thị trường sẽ khởi sắc...”.

Một trường hợp khác là chị Lâm - nhà đầu tư bất động sản tay ngang cho biết, chị đầu tư bất động sản được vài năm, bắt đầu từ năm 2020 khi được nhóm bạn rủ và cũng muốn đầu tư sinh lời thay vì cứ để tiền một chỗ. Chị Lâm kể: “Giai đoạn 2016 - 2021 được xem là khoảng thời gian “hoàng kim” của loại hình phân lô bán nền. Mặc dù tôi mới chỉ tham gia từ năm 2020 nhưng những năm trước đó tôi cũng theo dõi diễn biến thị trường chỉ là chưa đủ gan để đầu tư. 

Cụ thể, nhóm tôi có 3 người, chúng tôi sẽ tìm kiếm những quỹ đất rộng từ 100 - 300 m2, hoặc nếu vị trí địa lý đẹp có thể là 500 - 600 m2. Những lô đất đó sẽ được chúng tôi cắt nhỏ thành các lô với diện tích rơi vào từ 50 - 70 m2/lô. Chúng tôi cũng phải đầu tư một số hạ tầng như đường hoặc ngõ chung để thuận lợi cho việc mua bán, khách nhìn thấy đường đi lại rộng rãi, có thể đỗ xe ô tô cũng dễ dàng xuống tiền hơn. 

Bình quân sau 3 tháng là chúng tôi bán hết hàng. Ban đầu, vốn bỏ ra khoảng 8 - 10 triệu/m2 nhưng chúng tôi có thể bán được lên đến 13 - 16 triệu đồng/m2. Trừ chi phí các thứ thì tỷ suất lợi nhuận trung bình sau 3 tháng khoảng 40%. 

Thế nhưng, niềm vui ngắn chẳng tày gang, sau cơn rúng động “tạm dừng phân lô tách thửa” vào năm 2022, chúng tôi rơi vào bế tắc vì hàng đắp chiếu, khách hàng không có, tiền đi vay để đầu tư từ ban đầu vẫn chưa trả hết. Bởi lẽ con người ta càng được thì lại càng ham, muốn mở rộng và đầu tư nhiều thêm. Khi thiếu tiền tôi đi vay, thậm chí vay gấp với lãi cao để kịp vào tiền vì trông chờ rằng nhất định sẽ thoát được hàng để lấy về cả vốn vẫn lời. Đến bây giờ, tôi đang nợ một khoản tiền lớn, hàng tháng vẫn phải gánh lãi. Nếu biết trước như vậy, tôi đã cẩn trọng hơn trong việc sử dụng tiền đi vay, chắc chắn nhất vẫn là tiền thật của mình”.

Nói về lạm dụng đòn bẩy tài chính, không riêng gì anh Hoàng hay chị Lâm mà rất nhiều nhà đầu tư khác đã phải “khóc như mưa” khi không biết xoay sở ra sao để gồng lãi hàng tháng vì lỡ vay “quá tay”. Xét ở kịch bản tốt, việc sử dụng đòn bẩy tài chính đúng cách sẽ giúp nhà đầu tư gia tăng lợi nhuận. Nhưng ở kịch bản xấu, đòn bẩy tài chính sẽ làm cho khoản lỗ của nhà đầu tư ngày càng gia tăng, nợ càng thêm nợ.

Liên quan đến tình hình thị trường bất động sản năm 2023, giới chuyên gia cho rằng, thông thường, sự kỳ vọng thị trường nóng lên vào thời điểm đầu năm của các nhà đầu tư là điều không quá lạ lẫm. Có điều ở thời điểm đầu năm nay sẽ khó bùng lên các cơn sốt đất như các năm trước.  

Theo nhận định từ ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), các cơn sốt đất sẽ quay trở lại nhưng sẽ xảy ra ở thời điểm muộn hơn, có thể vào quý II hoặc quý III, cũng có thể vào cuối năm sẽ có các đợt tìm kiếm đất nền. Vì khi đó những khó khăn, vướng mắc đã được tháo gỡ, thị trường dần hồi phục trở lại, các kênh huy động vốn dần được khơi thông và lãi suất sẽ hạ nhiệt.