Cơ hội sẽ đến với môi giới và nhà đầu tư bất động sản trong năm nay, nhưng rủi ro vẫn còn đó

Lợi ích và khó khăn

Theo Tiền phong, các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản 2023 về cơ bản sẽ là năm của sự thanh lọc và tích lũy để tăng trưởng khi các bên tham gia thị trường đa số đều có sự chuẩn bị và giải pháp thích ứng với tình hình mới, khung pháp lý hoàn chỉnh hơn. Bên cạnh đó, nhu cầu mua ở thực và đầu tư của khách hàng hay nhà đầu vẫn đa dạng và rất lớn.

Mặt khác, theo Tiến sĩ Trần Minh Hoàng - Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), người làm môi giới có kỹ năng và kiến thức chuyên sâu, cũng như chất lượng phục vụ cao vẫn có cơ hội lớn để trụ lại, dẫn dắt thị trường trong năm nay.

Bên cạnh đó, hiện tại thị trường còn là cơ hội cho các doanh nghiệp môi giới, đặc biệt là doanh nghiệp có mô hình, quy trình chuyên nghiệp, có liên kết tốt với các chủ đầu tư, tiềm lực tài chính mạnh và chính sách chăm sóc khách hàng tốt.

Theo khuyến nghị của Phó Tổng Thư ký của VARS, người môi giới trong năm nay cần tiếp tục sàng lọc, lựa chọn kênh và đơn vị bán hàng có uy tín, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng. Đáng chú ý, môi giới phải kiên trì với định hướng nghề nghiệp, nâng cao chuyên môn kiến thức và đạo đức hành nghề. Bên cạnh đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản cần tiếp tục kiên định với việc thượng tôn về pháp luật.

Ngoài ra cũng phải lựa chọn những chủ đầu tư có đủ năng lực và uy tín để triển khai dự án, cắt giảm hệ thống nhân sự, tuyển dụng môi giới có chọn lọc, chuẩn bị xây dựng kế hoạch phát triển chiến lược dài hạn, đồng thời hoàn thiện hệ sinh thái ngành, ứng dụng công nghệ và khai thác thêm những mảng sản phẩm và dịch vụ đem lại dòng tiền trong ngắn hạn.

Ông Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương trước đó đã dự đoán rằng thị trường bất động sản sẽ đi xuống vì những khoản nợ đến hạn, nhất là trái phiếu doanh nghiệp nếu kinh tế thế giới 2023 trở nên khó khăn hơn và kinh tế trong nước chịu tác động và kinh tế vĩ mô có diễn biến đi ngang. Do đó, thị trường bắt buộc phải điều chỉnh giảm để tái cơ cấu thị trường nếu không có khoản tiền đáp ứng được yêu cầu trả lãi và tất toán.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, cả nước hiện còn hơn 1.000 dự án vướng vào các thủ tục pháp lý. Một khi những vướng mắc được tháo gỡ khó khăn, nguồn cung sẽ dồi dào trở lại trên thị trường. Thế nhưng, nguồn cung cũng có thể tiếp tục hạn hẹp nếu không gỡ được vấn đề pháp lý. Theo đó, giá bán căn hộ trong năm 2023 có thể sẽ tăng nhưng gặp khó về thanh khoản, do đó thị trường bất động sản sẽ rơi vào tình trạng khó khăn hơn nữa.

Viễn cảnh của thị trường địa ốc 2023

Các chuyên gia tại sự kiện “Báo cáo thị trường BĐS năm 2022 - dự báo năm 2023: Tìm cơ hội trong thách thức” đã đưa ra dự báo về 3 kịch bản xảy ra đối với thị trường địa ốc trong năm 2023. Đó là kịch bản tích cực, kỳ vọng và thách thức.

Kịch bản tích cực sẽ xảy ra trong bối cảnh tình hình thế giới ổn định khi kiểm soát được dịch bệnh và thiên tai, công tác thanh tra và xử lý sai phạm trong tầm kiểm soát của Nhà nước, Fed tăng lãi suất với mức khoảng 4,5%, Luật đất đai sửa đổi được thông qua dù chưa áp dụng trong năm nay, GDP đạt khoảng 5,5-6,5%, ngành bất động sản được chính phủ nới lỏng, lãi suất ngân hàng là 10-11% hay lạm phát từ 5-5,5%.

Theo đó, thị trường địa ốc sẽ trở lại mức trước dịch với giá bán ổn định và tỉ lệ hấp thu ở mức trung bình. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục triển khai dự án và hướng đến những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, tìm đến các cơ hội liên kết đa ngành nghề, đưa ra những chính sách thu hút lại dòng tiền. Trong khi môi giới bất động sản sẽ thực hiện triển khai số hóa hoạt động kinh doanh, khách hàng sẽ chuyển đổi từ việc tích trữ tiền mặt sang đầu tư bất động sản, tiếp tục duy trì danh mục đầu tư thay vì cắt lỗ như trước.

Xét về kịch bản kỳ vọng, dự kiến thị trường bất động sản 2023 sẽ đi ngang so với tổng thể năm vừa qua, với sức tiêu thụ thị trường thấp. Chủ đầu tư chủ yếu thanh lý hàng tồn kho, tạm dừng tung sản phẩm mới ra thị trường, ngoài ra cũng áp dụng chính sách chiết khấu nhằm thanh lý hàng tồn với giá bán điều chỉnh giảm nhẹ.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư sẽ cơ cấu lại mô hình hoạt động và danh mục đầu tư, đồng thời mở rộng hợp tác với quỹ ngoại, đổi trái phiếu thành sản phẩm. Sàn môi giới và các công ty buộc phải thu hẹp hoạt động kinh doanh và chuyển đổi sang mô hình cộng tác viên. Họ vẫn sẽ ưu tiên sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, thanh lý các sản phẩm bất động sản thanh khoản kém trong ngắn hạn.

Về kịch bản thứ 3 - kịch bản thách thức, nhà đầu tư sẽ phải cắt lỗ sản phẩm sơ cấp không có giao dịch và sản phẩm thứ cấp. Tỉ lệ lấp đầy trên thị trường thấp và chủ đầu tư ngừng thực hiện mở bán dự án mới, giá bán sẽ giảm mạnh khi họ tập trung đẩy mạnh giải quyết hàng tồn.

Trong khi đó, các chủ đầu tư sẽ cơ cấu danh mục đầu tư mạnh mẽ, tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh tối thiểu với dự án còn giao dịch và ngừng bán với dự án không có giao dịch. Mặt khác, các đơn vị môi giới phải tạm dừng hoạt động và chuyển sang thị trường thứ cấp hoặc tạm thời chuyển lĩnh vực hoạt động. Nhà đầu tư cắt lỗ mạnh với tâm lý mua yếu nên không có giao dịch đối với sản phẩm sơ cấp.