DN than "khó thêm khó" khi ngân hàng yêu cầu giấy phép xây dựng mới cho vay vốn, chuyên gia nói gì?

Trong kiến nghị mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng nhiều ngân hàng thương mại yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải có giấy phép xây dựng mới được vay vốn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng đây là “giấy phép con” làm khó cho doanh nghiệp bất động sản. Do đó, ông Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng không yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải có “giấy phép xây dựng” thì mới được vay vốn tín dụng.

Trả lời ông Lê Hoàng Châu về vấn đề này tại hội nghị tín dụng bất động sản mới đây, ông Lê Ngọc Lâm, Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đại diện BIDV cho rằng đây là quy định của nhà nước. Khi thẩm định có thể ngân hàng không yêu cầu giấy phép xây dựng, nhưng đến lúc giải ngân bắt buộc phải có giấy phép xây dựng.

Ông Lâm cho rằng ngân hàng cho vay phải tuân thủ quy định của pháp luật. Nếu các thủ tục vướng mắc ở khâu nào thì các doanh nghiệp nên kiến nghị ở các cơ quan liên quan để tháo gỡ.

Trao đổi với phóng viên về vấn đề này, chuyên gia pháp lý đất đai, bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng nếu thông tin mà HoREA cung cấp về việc ngân hàng thương mại yêu cầu chủ đầu tư dự án bất động sản phải có giấy phép xây dựng mới được vay vốn tín dụng là đúng thì cần phải xem xét lại động thái này.

“Tôi đồng ý một phần với kiến nghị của HoREA về việc giấy phép xây dựng không phải điều kiện bắt buộc để chủ đầu tư dự án bất động sản được vay vốn tín dụng trong mọi trường hợp. Hiện nay chủ đầu tư dự án bất động sản có nhiều hình thức thế chấp tài sản để vay vốn tín dụng, gồm: Thế chấp dự án nhà ở; thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (thực hiện theo Luật Nhà ở năm 2014); thế chấp quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai năm 2013)”, ông Đỉnh nói.

Theo ông Đỉnh, với các hình thức trên thì pháp luật không buộc bên thế chấp phải có giấy phép xây dựng. Cụ thể là với hình thức thế chấp quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai cũng quy định tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê mới được thế chấp; tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không được thực hiện quyền này, trong khi tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm chỉ được thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất.

“Như vậy, Luật Đất đai đã quy định rất chặt về điều kiện được thế chấp quyền sử dụng đất. Chỉ tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần mà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai (để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì mới được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để vay vốn”, ông Đỉnh nói.

Ngoài ra, chuyên gia này cũng cho rằng Luật Nhà ở cũng quy định về thế chấp dự án nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở thì hồ sơ về đất đai gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất; hồ sơ về xây dựng gồm hồ sơ dự án và thiết kế kỹ thuật được phê duyệt.

Như vậy trường hợp này không bắt buộc phải có giấy phép xây dựng mà chỉ cần có thiết kế kỹ thuật được thẩm định, phê duyệt.

Đối với trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án thì ngoài điều kiện như thế chấp một phần/toàn bộ dự án, chủ đầu tư phải xây dựng xong phần móng, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng và đã khởi công xây dựng.

Như vậy, trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở (đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất trong dự án/một phần dự án đó) thì không bắt buộc phải có giấy phép xây dựng. Chỉ trường hợp chủ đầu tư thế chấp bằng một số căn nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án thì giấy phép xây dựng mới là điều kiện tiên quyết để giải ngân.

“Do đó, tôi cho rằng vấn đề HoREA nêu có thể xuất phát từ việc một số ngân hàng nhầm lẫn về điều kiện thế chấp (áp dụng điều kiện thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai cho trường hợp thế chấp một phần/toàn bộ dự án nhà ở đồng thời với quyền sử dụng đất).

Hoặc cũng có thể do thiếu nguồn tiền cho vay trung dài hạn nên các ngân hàng thương mại nảy sinh tâm lý “so đo”, chọn dự án có pháp lý “ngon” nhất để cho vay trước. Trường hợp này, với 2 dự án quy mô tương đương nhau nhưng một dự án có giấy phép xây dựng, một dự án chưa có, thì đương nhiên ngân hàng sẽ ưu tiên giải ngân cho dự án đã có giấy phép xây dựng trước”, ông Đỉnh chia sẻ.

Về mặt pháp lý, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng giấy phép xây dựng chỉ là điều kiện tiên quyết để ngân hàng giải ngân đối với trường hợp chủ đầu tư thế chấp bằng một số căn nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án; không bắt buộc trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần/toàn bộ dự án nhà ở đồng thời với quyền sử dụng đất.

“Để được thế chấp quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư phải được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai để được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này, chủ đầu tư đã phải huy động nguồn vốn tự có rất lớn để nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất, nghĩa là chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ rất lớn và nặng nề”, ông Đỉnh nói.

Theo ông Đỉnh, trong tình huống xấu nhất khi khoản vay trở thành “nợ xấu”, phải xử lý nợ thì Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng cũng có quy định về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản mà trong đó không có điều kiện phải có giấy phép xây dựng.

Như vậy, chuyên gia này cho rằng trường hợp nhận tài sản bảo đảm là dự án bất động sản thì ngân hàng đã có thể yên tâm khi nắm giữ tài sản bảo đảm có tính pháp lý cao, không cần phải “đòi hỏi” thêm phải có giấy phép xây dựng.