Chuyên gia FiinRatings: Hầu hết kiến nghị của các doanh nghiệp đều có cơ sở thực hiện

Theo Zing, Trưởng phòng Phân tích tín dụng và Dịch vụ tài chính xanh tại FiinRatings - ông Nguyễn Tùng Anh đánh giá, hầu hết kiến nghị của các doanh nghiệp đều có cơ sở thực hiện, không chỉ bởi những yếu tố khách quan về môi trường kinh doanh mà còn từ các vấn đề nội tại của ngành bất động sản. 

Tuy nhiên, một số kiến nghị để có thể thực hiện hóa thì vẫn rất cần sự chung tay, tháo gỡ từ các bộ - ngành khác. 

Tính khả thi của mỗi kiến nghị

Theo ông Nguyễn Tùng Anh, việc Ngân hàng Nhà nước tiếp tục khẳng định chủ trương không siết tín dụng bất động sản mà chỉ kiểm soát với một số phân khúc, nhất là thuê đất và nhà ở. Bất động sản khu công nghiệp, văn phòng và nhà ở phân khúc thấp, nhà ở xã hội vẫn có cơ hội để tiếp cận tín dụng. 

Đây cũng chính là khuyến nghị của PGS TS Đinh Trọng Thịnh với Ngân hàng Nhà nước. Vị chuyên gia này cũng bày tỏ kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước có động thái chỉ đạo các ngân hàng thương mại giải ngân cho những doanh nghiệp có dự án sắp, hoặc đã hoàn thành cũng như những người mua nhà có nhu cầu ở thực. 

Có liên quan đến đề xuất không chuyển nhóm nợ, ông Nguyễn Tùng Anh cũng ủng hộ việc thống nhất phân loại nợ tín dụng ngân hàng (hiện tại theo dõi qua hệ thống thông tin tín dụng của Ngân hàng Nhà nước là CIC) và nợ tín dụng trái phiếu sở hữu ngoài hệ thống tổ chức tín dụng.

Điều này cũng có nghĩa rằng, một doanh nghiệp khi tiến hành tái cấu trúc trái phiếu cũng có thể được ngân hàng tiến hành tái cấu trúc nợ để từ đó tránh chuyển nhóm nợ ở trên hệ thống CIC. 

Ông Nguyễn Tùng Anh phân tích: “Việc làm này cũng sẽ thống nhất với các quy định mới như Nghị định 65, cho phép doanh nghiệp tái cơ cấu nợ trái phiếu có điều kiện tái cấu trúc nợ vay tín dụng tương ứng, từ đó đảm bảo thống nhất việc phân loại nợ, tạo điều kiện cho doanh nghiệp hồi phục với những phương án kinh doanh mới và gắn với phương án trả nợ mới”. 

Mặc dù vậy, để làm được điều này thì vấn đề lớn nhất vẫn là pháp lý của các dự án. Ông nói thêm rằng: “Thực tế, nếu như pháp lý dự án có vấn đề thì ngân hàng sẽ gặp khó trong việc tái cấu trúc nợ, nếu như không có chỉ đạo hoặc quy định rõ ràng từ Chính phủ. Dĩ nhiên, các dự án có pháp lý sạch vẫn được các tổ chức tín dụng tái cơ cấu bình thường, tùy vào mức độ rủi ro và tính khả thi của các dự án trong điều kiện mới”. 

Còn đối với những dự án có tính rủi ro cao hơn hay mức xếp hạng tín nhiệm thấp, vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh cần phải chấp nhận cơ chế lãi suất cao hơn một cách hợp lý để có thể phản ánh mức bù rủi ro cho các nhà đầu tư hoặc tổ chức tín dụng, một khi chấp nhận tái cơ cấu hoặc tái cấu trúc nợ với doanh nghiệp. 

Ông Nguyễn Tùng Anh nói rằng, chúng ta không nên yêu cầu lãi suất các dự án hay phân khúc đó cũng buộc phải giảm về mức thấp xung quanh 10%/năm như các ngành nghề khác hoặc như trong điều kiện bình thường cách đây từ 2 - 3 năm. 

Cũng cùng chung quan điểm này, PGS TS Đinh Trọng Thịnh nêu quan điểm ngân hàng cũng chính là một doanh nghiệp cần đảm bảo dòng tiền để vận hành. Chính vì thế mà các yêu cầu về điều kiện cho vay, chuyển nhóm nợ và hệ số rủi ro,... đều phải thực hiện bởi nếu như doanh nghiệp không trả nợ đúng hạn và ngân hàng sẽ rơi vào thế khó. 

PGS TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh: “Ngân hàng Nhà nước sẽ có biện pháp cụ thể, tuy nhiên các doanh nghiệp và người mua nhà cũng cần phải hiểu và thông cảm cho các ngân hàng thương mại để từ đó chủ động trong việc trả nợ cũng như thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng tín dụng đã ký kết”. 

Đâu là những giải pháp cần thiết, hiệu quả, bền vững nhất?

Theo ghi nhận, trong bối cảnh này, ông Nguyễn Tùng Anh nhấn mạnh cho rằng giải pháp cần thiết, hiệu quả và bền vững nhất là một chính sách thiết kế tổng thể sau khi đã đánh giá chi tiết cũng như phân loại được tình trạng pháp lý của dự án bất động sản cũng như kênh tín dụng và trái phiếu của doanh nghiệp. 

Ông Nguyễn Tùng Anh cũng nhấn mạnh, nhìn nhận yếu tố pháp lý hoàn toàn có thể được tháo gỡ và sẽ là cơ sở để cho thị trường tín dụng và trái phiếu tự điều chỉnh. Đây cũng là tiền để các giao dịch chuyển nhượng diễn ra một cách thuận lợi, qua đó thị trường có điều kiện từ điều tiết và vốn được phân bổ lại theo quy luật cạnh tranh. 

Song song với những vấn đề mang tính thị trường và khách quan như môi trường lãi suất cao, nhu cầu thị trường nhà ở chưa phục hồi trở lại,... thì vị chuyên gia này cũng khẳng định rằng thị trường dần điều chỉnh, hiệu năng của chính sách cũng sẽ khó có thể phát huy tác dụng ngay.

Vị chuyên gia này nói thêm, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần giảm lãi suất cho vay với người mua nhà, nhất là ở trong phân khúc tầm trung và giá nhà ở xã hội. Ông cũng khẳng định rằng, đây mới chính là nguồn thu lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản chứ không phải là tín dụng hay là trái phiếu. 

Giải pháp này cũng nên được thực hiện một cách song song với những biện pháp chống đầu cơ bất động sản nhà ở như là đánh thuế sở hữu bất động sản hay là sở hữu bất động sản cao cấp.

Ông Nguyễn Tùng Anh nói thêm rằng: “Chúng tôi kiến nghị Chính phủ khuyến khích cũng như tạo điều kiện cho các giải pháp mang tính kiểm soát chu kỳ tín dụng khép kín, nghĩa là tín dụng chảy từ ngân hàng đến người mua nhà, đến chủ đầu tư, rồi lại quay về để ngân hàng kiểm soát đúng dòng tiền. Dĩ nhiên là không chỉ có ngân hàng giảm lãi suất cho vay mua nhà mà các chủ đầu tư cũng phải cam kết có chính sách giảm giá hợp lý cũng như giảm biên lợi nhuận để có thể hài hòa lợi ích chung của các bên". 

Cũng dựa trên tình hình vĩ mô cũng như các động thái vừa qua của các cơ quan quản lý, ông Nguyễn Tùng Anh dự báo thị trường bất động sản sẽ ấm lên từ quý 3/2023. Mặc dù vậy thì từ nay đến lúc đó, thị trường sẽ buộc phải trải qua một quá trình tái cấu trúc "đau đớn".

Ông Nguyễn Tùng Anh cũng khuyến nghị doanh nghiệp nên tìm kiếm những kênh dẫn vốn dài hạn thông qua việc phát hành cổ phiếu bổ sung hoặc là trái phiếu doanh nghiệp. Đáng chú ý là những doanh nghiệp cũng cần lên tiếng mạnh mẽ hơn nữa để cho cơ quan chức năng sớm có thể sửa đổi Nghị định 65 nhằm mục đích tạo điều kiện phát hành trái phiếu, đồng thời các nhà đầu tư cũng yên tâm hơn trong việc mua những trái phiếu này.

Nếu như không thể thực hiện thành công hai giải pháp này, ông Nguyễn Tùng Anh nhấn mạnh doanh nghiệp sẽ phải chịu đau mà bán bớt đi sản phẩm, bán giá cao không được thì phải hạ giá đúng theo  quy luật tất yếu của thị trường.

Dĩ nhiên là để có thể hỗ trợ cho điều này, ông Nguyễn Tùng Anh cho rằng kiến nghị cho phép vay vốn ngân hàng để thực hiện M&A và đầu tư vốn cổ phần là thực sự cần thiết, giống như một biện pháp tự điều chỉnh rất hiệu quả của thị trường trong giai đoạn đang khó khăn như hiện nay. 

Tạm dừng phân khúc đầu cơ

Một chuyên gia xây dựng nhìn nhận, trước hết cần nhận ra những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là đến từ nhiều lý do khác nhau. Tuy nhiên nổi bật nhất vẫn là vướng mắc về thủ tục pháp lý, mất cân đối trong việc phát triển cung - cầu, đặc biệt thị trường nghiêng về phân khúc đầu cơ một thời gian quá dài. 

Xét về huy động vốn, chuyên gia cho rằng hiện tại nguồn vốn dành cho các dự án bất động sản không chỉ từ tổ chức tín dụng mà còn từ nguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, phát hành trái phiếu cùng một phần không nhỏ được hình thành từ vốn góp của các khách hàng.

Vị chuyên gia này nói thêm rằng: “Điểm mấu chốt hiện nay là do không thể huy động trên thị trường trái phiếu nữa, nên các doanh nghiệp bất động sản buộc phải lệ thuộc nhiều và trông ngóng nhiều hơn nguồn vốn tín dụng ngân hàng...". 

Cũng theo ông, để được xử lý rốt ráo vấn đề trái phiếu doanh nghiệp thì các bộ - ngành cần phải có cuộc họp kỹ về trái phiếu, vốn để có thể thúc đẩy thị trường bất động sản, qua đó thúc đẩy tiêu dùng, sản xuất để nền kinh tế tăng trưởng lành mạnh. 
Song song với đó, vị chuyên gia này cho rằng, để cho dòng vốn vào bất động sản không bị tắc, hay chính xác được khơi thông thì ngay lúc này, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét phân loại dự án, chủ đầu tư để có thể ổn định thị trường cũng như tâm lý người mua nhà.

Chuyên gia khẳng định rằng: “Phân khúc nhà ở thương mại, mang tính đầu cơ nhiều khó cần tạm thời đặt sang một bên đã đành. Điều quan trọng nữa là phân khúc cũng cần được quan tâm gỡ khó cho thị trường đó là nhà ở xã hội - đây là một sản phẩm phù hợp với khả năng "túi tiền" chi trả của đại đa số người dân. Đáng chú ý, các địa phương vào cuộc sớm, trong đó có Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh. Phân khúc này cũng rất cần vốn tín dụng để có thể giải quyết vấn đề bức xúc của người dân trong vấn đề nhà ở".