Chuyên gia: Người sở hữu nhà 10 tỷ và người có nhà 1 tỷ chịu mức thuế bằng nhau là bất hợp lý

Phải tìm cách giảm tiền sử dụng đất

Theo đề xuất có 2 phương án, một là thu thuế nhà và đất ở mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng cá nhân hoặc gia đình. Ủy ban Thường vụ Quốc hội là đơn vị quy định căn cứ tính thuế, phương pháp tính và thời gian sử dụng. Hai là, TP. HCM đề xuất cho phép tăng mức thu về nhà đất thứ 2 trở lên như phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động này, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. 

HĐND TP. HCM trong phương án 2 sẽ quyết định mức tăng, đáng chú ý là tăng tỷ lệ thu lệ phí trước bạ khi thực hiện mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên từ 0,5% lên 2% giá trị chuyển nhượng. Mức tối đa của một hồ sơ chuyển nhượng sẽ từ 500 triệu đồng lên 1 tỷ đồng/hồ sơ. UBND TP.HCM cho hay, nếu thực hiện thì trước hết phải có điều chỉnh hành vi đầu cơ nhà đất trên địa bàn. Qua đó mới làm tiền đề cho việc ban hành sắc thuế mới. 

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, việc đánh thuế nhà đất giúp tăng cường hiệu quả công tác quản lý của nhà nước, tăng thêm nguồn thu ngân sách và góp phần giúp thị trường địa ốc minh bạch, công bằng hơn. 

Người sở hữu nhà tại Việt Nam hiện nay chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở, mới chỉ cần nộp thuế đất phi nông nghiệp. Trong đó, thuế suất của đất ở trong hạn mức 0,03% bằng giá đất. Mức nộp này rất thấp, gần như không đáng kể và không đủ để điều tiết thị trường. 

Tuy nhiên, theo kiến nghị của ông Châu, cần tính toán kỹ lưỡng để tránh “thuế chồng thuế”. Nên xem xét tiền sử dụng đất vì đây là chi phí chiếm tỷ trọng rất lớn trên tổng giá trị bất động sản. Khi nào còn việc này thì đánh thuế lên tài sản sẽ khó có được sự đồng thuận. 

“Nên chuyển tiền sử dụng đất hiện nay trở thành một sắc thuế đánh vào hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp lên đất ở với mức thuế suất từ 10 - 15%. Như vậy, tiền sử dụng đất sẽ giảm được xuống 7 - 8 lần so với trước đây” - Ông Châu nói.

Minh bạch hóa số liệu giao dịch bất động sản

Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa - Ông Trần Khánh Quang cho rằng: “Thu thuế nhà đất thứ 2 là cần thiết những chỉ nên áp dụng khi cơ sở dữ liệu về thị trường này rõ ràng, đầy đủ và có tính công bằng về giá trị. Cần minh bạch hóa giá giao dịch thực tế, cập nhập thông tin thường xuyên. Một điều quan trọng nữa là phải làm rõ giá trị của bất động sản thế nào mới phải chịu thuế, bởi có người sở hữu một BĐS thứ 2 có giá hàng chục tỷ, nhưng cũng có người sở hữu một BĐS thứ 2 chỉ vài trăm triệu mà vẫn phải chịu thuế như nhau là chưa hợp lý”. 

Ông Quang cũng chỉ ra, thực tế khi nhà đất tại TP. HCM bị đánh thuế cao, phí trước bạ tăng thì dòng vốn chắc chắn chảy vào những tỉnh lân cận, vì mức độ cạnh tranh nơi đây ngày càng lớn cùng hạ tầng kết nối tốt. Như vậy, mục đích cặn việc đầu cơ lẫn tăng thu cho thành phố chưa được đảm bảo chắc chắn, nhưng lại vô tình làm tăng giá bán và chồng thêm khó khăn cho thị trường vốn đã ảm đạm. 

“Nếu thu thuế như vậy thì các nhà đầu tư địa ốc phải di chuyển về tỉnh đầu tư để tránh việc đóng thuế bất động sản thứ 2. Vô tình chúng ta mất dòng tiền đầu tư, mà dòng tiền này lại có tính cộng hưởng rất mạnh. Từ một đồng có thể phát sinh 3 - 4 đồng xung, còn thuế chỉ thu một phần rất nhỏ và mất đi nhiều” - Ông Quang cho hay. 

Tổng Giám đốc Công ty tư vấn thuế Trọng Tín - Ông Nguyễn Văn Được cho rằng: “Việc thu lệ phí trước bạ căn nhà thứ 2 trở lên là chưa hợp lý. Cần phải tính thuế trên diện tích đất, giá trị đất thì sẽ phù hợp hơn. Bởi có những bất động sản được giao dịch nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, chẳng hạn nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy thì không có cơ sở để tính thuế, nhà nước chỉ được thu thuế thu nhập cá nhân".

Có nhiều trường hợp người dân mua nhà tại TP. HCM nhưng có bất động sản được thừa kế, tặng cho tại tỉnh khác thì cũng cần làm rõ có thuộc đối tượng chịu thuế hay không. 

Vì vậy, vị chuyên gia đề xuất thu thuế trên hạn mức: “Trường hợp này nên đánh thuế trên hạn mức. Chẳng hạn hạn mức là 50m2, nay nếu chuyển nhượng một bất động sản nữa mà trước đó đã có bất động sản từ 50m2 trở lên thì phải đóng mức chênh lệch vượt 50m2 của BĐS thứ 2 thì sẽ hợp lý và công bằng hơn”. 

Với đề xuất thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên của TP. HCM để quản lý, điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ BĐS, không đưa nhà đất vào để ở là hợp lý. Tuy nhiên, thành phố cũng cần xem xét, nghiên cứu và tính kỹ mức thu, đối tượng thu phù hợp để có được sự đồng thuận của người dân. 

Đánh thuế BĐS là rất cần thiết

Theo Bộ Tư pháp, nhà ở cũng là một khoản đầu tư. Việc đánh thuế vào BĐS cần nghiên cứu theo quy tắc không áp dụng đối với nhà ở có khoản đầu tư thấp như nhà tạm, nhà bán kiên cố, nhà thiếu kiên cố, nhà ở nông thôn, miền núi. Đồng thời, cần đánh thuế nhà, đất lấn chiếm; Nhà, đất chưa đưa vào sử dụng ở mức cao hơn 5 lần so với BĐS đã xây dựng. Đặc biệt, Bộ cũng đề xuất mức miễn thuế với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Còn lại sẽ đánh thuế cao hơn với căn hộ cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2. 

Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) - Luật sư Lương Văn Trung đánh giá, việc Bộ Tư pháp đề xuất đánh thuế mức cao hơn với căn hộ giá trên 50 triệu đồng/m2 là phù hợp thông lệ quốc tế, hạn chế đầu cơ, khuyến khích mua nhà giá bình dân, góp phần tăng thu ngân sách nhà nước. 

“Tuy nhiên, cần lưu ý về diện tích đất xây dựng một chung cư đã được chia nhỏ hàng ngàn căn hộ, nên mỗi căn sẽ chiếm diện tích không đáng kể. Trong khi chủ đầu tư phải đổ vào một khoản tiền lớn để xây dựng, giải quyết công ăn việc làm, góp phần phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, thuế suất đánh vào căn hộ cao cấp phải tính sao cho phù hợp” - Luật sư Trung phân tích. 

Lãnh đạo phụ trách mảng bất động sản tại Cục Thuế TP. HCM cho biết, việc đánh thuế cao hơn với căn hộ trên 50 triệu đồng/m2 sẽ dẫn tới sự thiếu công bằng. “Một căn hộ tại trung tâm thành phố diện tích 70m2 có giá 50 triệu đồng/m2, tương đương với 3,5 tỷ đồng/căn sẽ phải đóng thuế cao. Một căn khác ở vùng ngoại ô chỉ 30 triệu đồng/m2 nhưng diện tích 150m2, tương đương 4,5 tỷ đồng/căn lại đóng thuế thấp hơn” - Vị này dẫn chứng. 

Cũng theo vị lãnh đạo này, một trong các mục tiêu của việc đánh thuế cao là hạn chế tình trạng lướt sóng nhà ở làm thị trường địa ốc rối loạn. Ông kiến nghị nhà nước chỉ nên đánh thuế cao đối với những người có căn nhà thứ 2 trở lên, mức thuế suất tăng tiến với các căn tiếp theo.

Việc thu thuế cần thực hiện ngay khi tài sản được chuyển nhượng. Đồng thời, có thể xem xét tới việc tăng thuế đất phi nông nghiệp để bổ sung vào nguồn thu ngân sách nhà nước.