Đánh thuế căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m2: Nên tính toán đến giá trị căn hộ

Trong dự thảo Luật Thuế bất động sản dự kiến sẽ trình quốc hội vào năm 2024 có quy định về việc đánh thuế cao với những căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2. Cụ thể, theo đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản đang được tổng hợp lấy ý kiến bởi Bộ Tư pháp, các cơ quan có thẩm quyền đã đề nghị đánh thuế cao với những căn hộ chung cư có giá hơn 50 triệu đồng/m2, đồng thời tách riêng đất ở cùng với nhà ở để phục vụ cho việc đánh thuế bất động sản.

Theo dự thảo này, đối với nhà chung cư bao gồm cả đất xây dựng nhà sẽ định hướng quy định thuế suất thuế bất động sản. Đề nghị quy định về ngưỡng chịu thuế đối với nhà cung cư sẽ đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà với giá trị không lớn hoặc nhà chung cư bình dân; đồng thời không ảnh hưởng tới cung và cầu của thị trường bất động sản, hạn chế tác động đối với phân khúc căn hộ bình dân bởi nhà ở nhà hội và nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng được miễn thuế.

Đối với căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 cần thực hiện điều tiết cao, từ đó góp phần đảm bảo công bằng đối với việc điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư. Giá tính thuế của nhà chung cư được xác định gồm vị trí đất cùng với giá trị nhà. Để đảm bảo công bằng đối với đất ở và nhà ở riêng lẻ, đề nghị quy định đối với mức thuế suất áp dụng cho nhà chung cư sẽ từ giá trị đầu tiên nhưng ở mức thấp hơn so với đất.

Hầu hết giá các căn hộ mới đều từ 50 triệu/m2

Theo khảo sát, giá căn hộ mới thời điểm hiện tại ở một số dự án đang có hàng hầu hết đều có giá hơn 50 triệu đồng/m2. cụ thể, mức giá căn hộ thuộc dự án BRG Diamond Residence dao động trong khoảng 54 - 72 triệu đồng/m2. Một số căn hộ với diện tích 61m2 đang được bán với giá gần 4,4 tỷ đồng, tương đương 72 triệu đồng/m2.

Đối với dự án The Zei (Nam Từ Liêm), dự án này đang được rao bán trong khoảng 75 triệu đồng/m2. Dự án The Nine (Cầu Giấy) cùng với dự án Masteri West Heights thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City đều có mức giá phổ biến từ 53 triệu đồng/m2 trở lên. Thông tin từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, nhiều dự án mới tại Hà Nội cùng với TP.HCM đang được chào bán với mức giá cao. Đáng chú ý, dự án Moonlight 1 - An Lạc Green Symphony (Hoài Đức, Hà Nội) có mức giá khởi điểm là từ 50 triệu đồng/m2; mức giá khởi điểm của dự án căn hộ chung cư Celadon City (Tân Phú, TP.HCM) là khoảng 80 triệu đồng/m2; giá rao bán của dự án Masteri Thảo Điền (Quận 2, TP.HCM) là khoảng 57,25 triệu đồng/m2; dự án Empire City Thủ Thiêm (Quận 2, TP.Hồ Chí Minh) có giá bán rơi vào khoảng 105 - 221 triệu đồng/m2.

Một nhà đầu tư tại Hà Nội chia sẻ, thời điểm hiện tại không chỉ những căn hộ mới có giá trên 50 triệu đồng/m2 mà nhiều căn hộ đã qua sử dụng cũng có mức giá này. Một khi áp dụng việc đánh thuế, chủ nhà sẽ rất khó để bán được hàng, thậm chí phải hạ giá để có thể tìm được khách mua. Theo đó, nhà đầu tư này chia sẻ: “Trong những năm qua, giá của các căn hộ liên tục tăng cao do chi phí đầu vào tăng cao. Tại khu vực trung tâm, hầu hết các căn hộ đều có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Nếu áp dụng đánh thế sẽ ảnh hưởng đến hầu hết các chủ sở hữu. Ví dụ, giá căn hộ mới với 2 phòng ngủ phổ biến hiện tại là khoảng 3 tỷ đồng, diện tích gần 60m2 sẽ có giá tương đương hơn 50 triệu đồng/m2”.

Hiện nay, đã có nhiều loại thuế chuyển nhượng bất động sản hoặc thuế trước bạ, nếu tiếp tục áp dụng cả thuế đất và thuế mua nhà đối với căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m2, người dân càng thêm khó khăn trong việc mua nhà. 

Nên tính toán đến giá trị căn hộ

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhận định, khi đánh thuế căn hộ cần phải chú ý đến tài sản đang được sử dụng. “Với những người có nhiều nhà nhưng đưa vào cho thuê kinh doanh, họ đã phải chịu thuế kinh doanh cho thuê nên không thể để thuế chồng thuế”.

Trong khi đó, chuyên gia tài chính - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, thực tế căn hộ chung cư với giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên được coi là tài sản lớn có giá trị cao. Vì thế, việc đánh thuế những căn hộ có giá trị cao là điều hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, không nên chỉ căn cứ vào mức giá hơn 50 triệu đồng/m2 để đánh thuế. Thay vào đó, cơ quan chức năng cần xem xét rõ ràng diện tích của căn hộ, từ đó tính toán giá trị tài sản để có phương pháp đánh thuế phù hợp. 

Ông Thịnh lấy ví dụ, nếu một căn hộ ở vùng trung tâm có giá 50 triệu đồng/m2 nhưng sở hữu diện tích 50m2 thì giá trị chỉ là 2,5 tỷ đồng. Trong khi đó, một căn hộ ngoài trung tâm có giá 30 triệu đồng/m2 nhưng diện tích lên đến 120m2, tổng giá trị căn hộ sẽ là 3,6 tỷ đồng. Vì thế, việc đánh thuế nhà ở cần hướng đến giá trị tài sản. Vị chuyên gia này cũng bổ sung: “Trên thế giới chủ yếu đánh thuế theo giá trị tài sản. Nếu chúng ta đang hướng đến quy định theo mức giá và không cần xác định rõ giá trị tài sản nhà ở, điều này không sát với thực thế”.

Nhà ở giá rẻ là “cứu cánh” của thị trường bất động sản 2023

Trái ngược với phân khúc căn hộ cao cấp có giá hơn 50 triệu/m2, nhà ở giá rẻ vừa với túi tiền của đông đảo người dân được nhận định là phân khúc cứu cánh thị trường bất động sản năm 2023 nhờ tính thanh khoản tốt và lực cầu mạnh mẽ. 

Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng lệch pha cung cầu, nhà ở chỗ thì thừa, chỗ lại thuế. Đa số những sản phẩm nhà ở với mức giá cao đều rất khó bán, sản phẩm nhà giá vừa túi tiền chỉ đếm trên đầu ngón tay. Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đang đối diện với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội cùng với nhà ở thương mại giá rẻ, cộng thêm cơ cấu hàng hóa không được phù hợp.

Trong năm 2023, nhiệm vụ trọng tâm mà Bộ đề ra là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Mục tiêu xây dựng tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội cho những đối tượng có thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp trong giai đoạn 2021 - 2023. Bộ cũng sẽ chú trọng vào việc xây dựng và triển khai chính sách, tháo gỡ được những vướng mắc và khó khăn để phát triển loại hình nhà ở xã hội cũng như nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp và trung bình, từng bước khắc phục tình trạng mất cân đối cơ cấu về loại hình sản phẩm nhà ở như hiện tại.

Năm 2023, thị trường bất động sản có thể là khởi điểm kích hoạt mạnh mẽ đối với phân khúc nhà ở có mức giá vừa túi tiền của người dân, đáp ứng được nhu cầu an cư của nhóm đối tượng có thu nhập thấp. Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, thị trường bất động sản trong năm nay sẽ đối mặt với nhiều thách thức lớn do chính sách tiền tệ bị thắt chặt, lãi suất cho vay mua nhà vẫn ở mức cao, dòng tín dụng vẫn chưa được nới lỏng. Bù lại, thị trường vẫn có những sản phẩm nhà ở duy trì được tính thanh khoản tốt nhờ nhu cầu cao, ít phụ thuộc vào tín dụng của ngân hàng. 

Cụ thể, ông Tuấn cho biết: “Dòng tiền đầu tư năm 2023 sẽ hướng về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê, ví dụ như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê. Với nhóm bất động sản để ở, phân khúc căn hộ giá vừa túi tiền (trên dưới 50 triệu đồng/m2) sẽ luôn ghi nhận nhu cầu mua cao, dễ tiếp cận vốn vay ngân hàng cũng như phù hợp tài chính số đông sẽ thu hút dòng tiền”.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá về thị trường bất động sản năm 2023 rằng, trong bối cảnh dòng tiền khó khăn, phân khúc đất nền cùng với căn hộ giá cao đang rất khó thanh khoản. Vì thế, thị trường đang có xu hướng chuyển sang dòng sản phẩm giá rẻ và vừa với túi tiền của người dân. Cũng theo ông Đính, nếu không có chính sách tốt, những sản phẩm giá rẻ và vừa túi tiền sẽ không thể ra đời. Các thủ tục để phát triển nhà ở xã hội thời điểm hiện tại còn khó hơn nhiều so với nhà ở thương mại, trong khi lợi nhuận của doanh nghiệp lại đang ở mức rất thấp khiến họ không còn mấy mặn mà với phân khúc này. 

Do đó, cần có những chính sách thông thoáng hơn cho việc phát triển nhà ở xã hội, từ thủ tục pháp lý cho đến nguồn vốn hỗ trợ cho các doanh nghiệp. Ông Đính cho rằng, Nhà nước chỉ nên đặt mức trần sao cho phù hợp với thu nhập của người dân, giá bán thì sẽ do chủ đầu tư quyết định. Chỉ khi có lãi, các doanh nghiệp mới tập trung phát triển dòng sản phẩm này.