Chuyên gia kiến nghị: Cấp bách ưu tiên cho vay các dự án bất động sản đủ điều kiện

Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc "Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" ngày 17/2 được Chính phủ tổ chức, có không ít chuyên gia kinh tế đề xuất một loạt giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, thị trường địa ốc của Việt Nam có nhiều bất thường. Trong khi nền kinh tế vĩ mô đang phát triển khá tốt thì thị trường bất động sản lại gần như đóng băng kể từ quý IV/2022 tới nay. 

Hiện nay, mặt bằng giá bất động sản trong nước ở mức tương đối cao so với thu nhập của phần lớn người dân. “Người dân Việt Nam trung bình cần ít nhất 23 năm thu nhập để mua được nhà, đứng thứ 14/107 quốc gia trên thế giới, tương đương với Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của người Việt thấp hơn họ); Cao hơn nhiều các nước như Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)..." - Ông Lực lấy dẫn chứng. 

Việt Nam dễ xử lý khủng hoảng bất động sản hơn Trung Quốc

Tương tự, nhận xét về thị trường, theo TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, thị trường địa ốc đang xuất hiện khủng hoảng thiếu. “Không như Trung Quốc đang đối mặt với khủng hoảng thừa vì nguồn cung bỏ xa nhu cầu nhà ở của dân. Tại Việt Nam, nhu cầu nhà ở chưa được đáp ứng. Khủng hoảng giai đoạn này dễ xử lý hơn năm 2012 và dễ xử lý hơn Trung Quốc” - Vị này nhấn mạnh. 

Về nguồn tín dụng, vị chuyên gia cho rằng, hạn mức có đủ nhưng vấn đề là ngân hàng thương mại không tin tưởng doanh nghiệp và cũng không tin tưởng Ngân hàng Nhà nước. “Trong thị trường tài chính thì quan trọng nhất là lòng tin. Nếu không có lòng tin thì ngân hàng cũng không thể tài trợ thanh khoản, không nghe lời Ngân hàng Nhà nước, cũng không thể ngồi lại để đàm phán với doanh nghiệp. Đây chính là mấu chốt, là “tử huyệt” đối với thị trường trái phiếu hiện tại” - Ông Nghĩa nói. 

Phó hiệu trưởng ĐH Kinh tế quốc dân - GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, nếu thị trường “đóng băng” thì không chỉ các doanh nghiệp bất động sản phá sản mà còn kéo hàng loạt ngành nghề khác đình trệ. 

Từ đó làm hệ thống tài chính mất thanh khoản, làm mất lòng tin, gây ra sự phẫn nộ của người dân bởi nhiều người nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. 

“Hai nút thắt chính là thiếu nguồn lực tài chính vì dư nợ tín dụng cao và những khoản nợ trái phiếu đến hạn thanh toán. Cùng với đó là vướng mắc pháp lý khiến cho nhiều dự án không thể tiếp tục triển khai” - Ông Cường nói. 

Ưu tiên đẩy tín dụng vào dự án đủ điều kiện

Ông Cường nhấn mạnh về các giải pháp cấp bách trước mắt, cần ưu tiên tín dụng với dự án có đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường. Hiện tại có tình trạng những khoản nợ tín dụng của doanh nghiệp chuyển thành dư của khách hàng bằng hình thức bán BĐS kèm điều kiện “người mua sẽ được ngân hàng hỗ trợ vay vốn”.  

“Đề nghị Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt, không nên cho vay núp dưới bóng tiêu dùng với việc tiêu thụ BĐS cao cấp và người mua chờ vay tiền để tăng giá. Tránh để tình trạng tài trợ khống cho những hành vi đầu cơ BĐS” - Ông Cường nói. Với những dự án đang triển khai dở dang, vị chuyên gia đề xuất ngân hàng nên khoanh lại các khoản nợ cũ.

Còn với giải pháp lâu dài, theo TS Lê Xuân Nghĩa, không thể để các nhà phát triển bất động sản mua gom, tích trữ đất đai, tài sản với nguồn lợi lớn trong khi nhu cầu thiết yếu của người tiêu dùng không được đáp ứng. 

“Chính phủ cần đẩy nhanh hoàn thiện khung pháp lý để tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Đồng thời, nghiên cứu vấn đề bảo lãnh đối với trái phiếu doanh nghiệp có tài sản đảm bảo, được ngân hàng quốc doanh hay tổ chức tín dụng uy tín bảo lãnh” - Ông nói. 

Theo vị chuyên gia, thị trường luôn đi theo chu kỳ nên sớm muộn cũng xảy ra khủng hoảng. Vì vậy, ngay chính các doanh nghiệp cũng phải chủ động tái cấu trúc, đảm bảo nền tảng tài chính vững và bỏ thói quen kinh doanh chộp giật. 

Về những kiến nghị với các cấp chính quyền, theo ông Lực, Nhà nước không nhất thiết sử dụng ngân sách để hỗ trợ giải cứu. Mà nên ưu tiên sử dụng cơ chế, chính sách, nhất là quyết sách dùng vốn mồi cho những dự án nhà ở xã hội. 

Đồng thời, ông cho rằng thị trường địa ốc và trái phiếu phải minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Không những vậy, vị chuyên gia còn đưa ra các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản trong khoản thời gian ngắn hạn. 

“Cần nâng cao tính công khai minh bạch trong việc huy động và sử dụng vốn; Tăng cường tái cơ cấu và giảm chi phí; Lên kế hoạch giải quyết vấn đề về trái phiếu đáo hạn…” - Ông Lực đề xuất. 

Giải pháp khơi thông vốn

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhấn mạnh, lĩnh vực bất động sản là một trong 21 ngành kinh tế thuộc cấp 1 quan trọng nhất của nền kinh tế Việt Nam. Vì vậy, khi thị trường địa ốc gặp khó sẽ tác động bất lợi ngay tới nhiều lĩnh vực kinh tế và tác động đến nguồn thu ngân sách nhà nước. 

Chủ tịch HoREA đã chỉ ra hai khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay là: Vướng mắc pháp lý chiếm tới 70% khó khăn của các doanh nghiệp địa ốc. Hai là khó khăn về vốn, trước tiên là vốn tín dụng ngân hàng, sau đó là vốn trái phiếu doanh nghiệp, vốn từ chứng khoán và vốn huy động từ khách hàng. Từ đó, HoREA cũng kiến nghị một số giải pháp cụ thể: 

HoREA đề nghị Chính phủ xem xét cho Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư mới tương tự với Thông tư 14/2021/TT-NHNN "nới tiêu chí" chứ không “hạ chuẩn tín dụng” để doanh nghiệp có thể cơ cấu lại khoản nợ vay tín dụng đến hạn, trong thời gian 12 - 24 tháng, nhằm giữ nguyên nhóm nợ, được “khoanh nợ xấu” với một số khoản nợ “nhóm 2, nhóm 3” để có thể vay vốn tín dụng mới với các dự án đã đủ pháp lý, có tài sản đảm bảo, có tính khả thi và được tổ chức tín dụng xác nhận là có khả năng trả cả lãi và gốc. 

Điều quan trọng là, Ngân hàng Nhà nước cần xem xét giãn “lộ trình” quy định những tổ chức tín dụng chỉ sử dụng tối đa 34% nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm cho vay trung và dài hạn tới hết ngày 31/12/2024 và về 30% kể từ ngày 01/1/2025 để có thêm tín dụng cho vay. 

Đáng chú ý, không cấm việc các tổ chức tín dụng mua trái phiếu doanh nghiệp với những trường hợp trái phiếu doanh nghiệp phát hành, trong đó có mục đích cơ cấu lại khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành, nhằm phù hợp theo Nghị định số 65/2022/NĐ-CP.

Cuối cùng, HoREA đề nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ xem xét chấp thuận đề xuất của Bộ Xây dựng về gói tín dụng ưu đãi trị giá 110.000 tỷ đồng để tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp cùng các chủ đầu tư dự án NOXH được vay vốn ưu đãi nhằm thực hiện kế hoạch xây dựng 1 triệu căn hộ NOXH trong giai đoạn 2021 - 2030.