Chuyên gia: Để gỡ khó thị trường bất động sản, phải tôn trọng thị trường, không nên cài cắm các mệnh lệnh hành chính

Theo Dân trí, vào sáng 17/2, Thủ tướng sẽ chủ trì hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đây là hội nghị trực tuyến với sự tham gia của nhiều địa phương, bộ ngành cùng các nhà phát triển bất động sản lớn như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh Land, GP Invest, Becamex IDC Bình Dương… cùng các ngân hàng như Vietcombank, VietinBank, Agribank, BIDV, Techcombank, VPBank,...

Hội nghị sẽ diễn ra trong bối cảnh số doanh nghiệp địa ốc phá sản trong năm 2022 ghi nhận tăng gần 40% theo số liệu của Bộ Xây dựng. Có nhiều tập đoàn bất động sản lớn trong năm qua cũng đã phải cắt giảm nhân sự cũng như giảm lương,... trước tình hình ảm đạm của thị trường. 

Và một trong những câu hỏi được dư luận quan tâm trong cuộc họp hôm nay chính là liệu rằng đã đến lúc thay đổi tư duy quản lý thị trường bất động sản bằng các mệnh lệnh hành chính. Nhà nước cũng đóng vai trò tạo ra sân chơi minh bạch cho việc kinh doanh của các bên tham gia từ doanh nghiệp đến người mua nên thị trường sẽ tự quyết định. 

Giải pháp ưu tiên không phải bán bớt tài sản, giảm giá hay nới room

Đứng trước những khủng hoảng đang còn tồn đọng của thị trường, có nhiều ý kiến đề xuất các doanh nghiệp địa ốc nên bán bớt đi tài sản và giảm giá thành sản phẩm để có thể giải quyết nút thắt nghẽn của dòng tiền. 

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - ông Đặng Hùng Võ cho rằng đề xuất này cũng không mang lại nhiều ý nghĩa. Ông cũng đề cập đến câu chuyện có nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay còn gặp khó khăn, trong năm qua thậm chí còn chưa có nhiều dự án được triển khai để có hàng bán hay là hạ giá. Nguồn cung chưa được tháo gỡ cũng khiến không có nhiều chủ đầu tư địa ốc được lựa chọn bán hay la hạ giá thành sản phẩm. 

Bên cạnh đó, giá trị tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp tại ngân hàng hiện tại chủ yếu là bất động sản. Và việc giảm giá bán cũng sẽ có tác động tiêu cực đến phần vay vốn ở ngân hàng. Và một giải pháp khác được đề xuất cũng có liên quan đến câu chuyện tín dụng bất động sản. Theo đó cũng có ý kiến đề xuất ngân hàng nên tiến hành nới thêm room tín dụng và hỗ trợ cho các doanh nghiệp địa ốc. 

Cũng theo Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện nay các chủ đầu tư đang bí tiền. Khi mà tình trạng này diễn ra thì tiền thường trông vào tín dụng. Ông Đặng Hùng Võ nói rằng: “Mặc dù vậy thì các ngân hàng không thể tăng tín dụng được nữa, bởi vì sẽ làm xảy ra khủng hoảng về thị trường vốn. Khi thị trường vốn ngân hàng bị ảnh hưởng cũng sẽ ảnh hưởng đến các thị trường còn lại. Không có một nước nào ở trên thế giới áp dụng giải pháp này để cứu thị trường". 

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhấn mạnh việc để cho thị trường địa ốc có thể phát triển một cách lành mạnh hơn, thay vì trông chờ cơ hội tiếp cận với dòng tín dụng ngắn hạn vốn dĩ mong manh và bản thân của các doanh nghiệp cũng cần phải tự tìm kiếm những giải pháp. 

Và tại hội nghị giữa các nhà phát triển địa ốc cũng như ngân hàng vào ngày 8/2, lãnh đạo của nhiều nhà băng lớn cũng đều đã khẳng định không thiếu rôm dành cho vay doanh nghiệp bất động sản. Hiện tại, bất động sản đang chiếm 21% dư nợ toàn nền kinh tế với mức tăng trưởng cao hơn so với mặt bằng chung. 

Cũng theo đó, việc không vay được thì theo các lãnh đạo ngân hàng là bởi vì doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo thỏa mãn điều kiện pháp lý - vấn đề ghi nhận chiếm 70% trong các khó khăn của thị trường. Theo ông Lưu Trung Thái - Tổng giám đốc MB, ngân hàng mong muốn hỗ trợ doanh nghiệp thì vẫn phải làm đúng quy trình và thủ tục.

Còn theo Tổng giám đốc của một ngân hàng thương mại ở TP. Hồ Chí Minh cho biết, giải pháp bán bớt đi dự án được nhắc đến nhiều nhưng có một vấn đề mấu chốt đó là những dự án doanh nghiệp đang gặp khó khăn khi tiến hành triển khai thì thường sẽ vướng về mặt pháp lý. 

Mặc dù vậy, những dự án nếu như có tính pháp lý đầy đủ thì ngân hàng vẫn có thể cho vay và doanh nghiệp lại không muốn bán lại. Còn những dự án không đầy đủ tính pháp lý thì ngân hàng không thể tài trợ vốn và nếu như doanh nghiệp muốn bán thì cũng rất khó để tìm được bên mua lúc này. Mặc dù vây, vị này cũng lưu ý rằng bất kỳ tài sản nào nếu như hạ giá sâu đến mức đủ hấp dẫn thì vẫn sẽ có người mua. 

Cần phải tôn trọng thị trường, không nên cài cắm mệnh lệnh hành chính

Các chuyên gia cho biết, nếu như xét về dài hạn, để có thể gỡ khó cho thị trường bất động sản thì phải tôn trọng thị trường và không nên cài cắm các mệnh lệnh hành chính với doanh nghiệp. Đây cũng được cho là điểm mấu chốt để có thể giải quyết các vấn đề hiện vẫn đang còn tồn tại ở trên thị trường. 

Ông Đặng Hùng Võ nói rằng, phải để ý đến dòng chảy thực sự, quy luật của thị trường, pháp luật cần phải xây dựng theo hướng tôn trọng thị trường và không để chuyện cài cắm vào thị trường những mệnh lệnh hành chính từ cấp này tới cấp kia. Hơn thế, vị này cũng cho biết việc các cấp phải đồng hành cùng với các doanh nghiệp, không nên để tình trạng khi xảy ra vấn đề mới có những quyết sách tìm hướng giải cứu. 

Còn theo giảng viên Học viện Tài chính - chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, cần phải tư duy thị trường trong quản lý để có thị trường bất động sản lành mạnh bền vững theo hướng mà Nhà nước chỉ tạo cơ chế và tạo sân chơi công khai minh bạch còn việc kinh doanh và vận hành của các bên tham gia từ doanh nghiệp cho tới người mua để thị trường tự quyết định. 

Các chuyên gia cũng rất đồng tình với giải pháp duy nhất chính là để cho thị trường tự vận động theo quy luật, song song với đó là Nhà nước đồng hành cùng để gỡ khó vướng  mắc có liên quan đến tính pháp lý. 

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh: “Giải pháp duy nhất là tháo gỡ pháp lý, phê duyệt dự án". Cũng theo đó, nguồn vốn từ việc bán bất động sản hình thành trong tương lai, theo vị chuyên gia này thì đó sẽ là vốn chính nhằm mục đích giải quyết điểm nghẽn dòng tiền xảy ra ở trên thị trường bất động sản hiện nay.

GS. Đặng Hùng Võ nói thêm rằng: "Dự án ách tắc pháp lý, không được phê duyệt, không có để bán sẽ không tạo ra dòng tiền". Ông cũng đề xuất phải tiến hành rà soát các dự án và phê duyệt các dự án khả thi dù điểm này điểm kua vẫn đang còn bị vênh với pháp luật. 

Chuyên gia Kinh tế - Vĩ mô, Giảng viên Đại học Kinh tế Quốc dân, PGS. TS Phạm Thế Anh cũng đồng tình với việc phía Cơ quan Nhà nước cần giải quyết vấn đề liên quan đến pháp lý và giấy phép xây dựng cũng như về tính pháp lý của các dự án. 

PGS. TS Phạm Thế Anh nhấn mạnh rằng: “Đây chính là vấn đề quan trọng nhất bởi vì trong môi trường rủi ro như hiện nay thì các hoạt động, kể cả bán lẻ cũng như các hoạt động M&A,.. cũng chỉ được thực hiện khi các nhà đầu tư an tâm về tính pháp lý của dự án. Điều này cũng nằm trong quyền xử lý của các nhà điều hành và phải xử lý đầu tiên”.