Khó khăn của thị trường BĐS hiện nay tập trung ở nhóm người giàu, doanh nghiệp lớn: Chuyên gia nói gì?

Ngân hàng không thiếu vốn, chủ yếu nằm ở lãi suất

Một số chuyên gia đánh giá, việc tiếp cận vốn vay của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay khó khăn bởi không đủ các điều kiện cho vay của ngân hàng. 

Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Chí Thanh nhận định, hiện nay sản phẩm của thị trường phần lớn đều là bất động sản cao cấp. Ông cũng đặt câu hỏi rằng: Doanh nghiệp không bán được hàng, thì nguyên nhân có phải do ngân hàng hay chính sách không?

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, doanh nghiệp cần phải có phương án tái cơ cấu về gia hạn nợ, khả năng chi trả gốc, lãi. Nếu như ngân hàng tiếp tục bơm thêm tiền cho doanh nghiệp phát triển sản phẩm bất động sản đang ế này thì rõ ràng không hợp lý. 

Ông Thanh nhấn mạnh: “Những người ở thực sẽ quyết định giá thực của thị trường. Doanh nghiệp kỳ vọng lãi, tuy nhiên người mua không chấp nhận chi trả thì kỳ vọng trên là không thực tế. Doanh nghiệp cứ nói làm tốt, tuy nhiên thị trường không chấp nhận thì làm sao có thanh khoản, thu được tiền”. 

Phủ nhận việc cho rằng ngân hàng đang tiến hành siết tín dụng vào bất động sản, ông Thanh cũng dẫn chứng số liệu trong năm 2022 cho thấy tỷ lệ tăng trưởng dành cho tín dụng bất động sản cao nhất từ trước đến nay. Mức tăng trưởng được giao cho toàn bộ hệ thống chỉ từ 14% nhưng riêng lĩnh vực bất động sản cũng đã tăng hơn 20%. 

Ông Thanh nhấn mạnh rằng: “Thị trường đang phát triển bình thường, không gặp khó khăn về room tín dụng. Dự án nhà ở xã hội ra đến đâu đều bán được ngay và sản phẩm tốt vẫn có nhiều người lựa chọn”. 

Vị chuyên gia này nói thêm, cần có phương án tái cơ cấu, đặc biệt là trái phiếu, với những doanh nghiệp đang không có khả năng trả nợ gốc - lãi. Còn đối với những dự án bất động sản có sản phẩm cao cấp, không hướng đến đại đa số người dân thì doanh nghiệp sẽ phải cơ cấu lại sản phẩm. 

Ông Thanh bộc bạch: “Nếu như doanh nghiệp có trái phiếu đến hạn mà không tái cơ cấu thì tiềm ẩn nguy cơ cho cả ngân hàng. Nếu như muốn ngân hàng cho vay thì doanh nghiệp cần phải có phương án cơ cấu khả thi, chứng minh được khả năng trả nợ”. 

Cũng đồng tình với quan điểm trên, nhà sáng lập câu lạc bộ đầu tư bất động sản NAC - ông Đỗ Quý Duy cho rằng, ngân hàng có vốn nhưng điều kiện tiếp cận, được giải ngân thì doanh nghiệp không xử lý được. Bên cạnh đó, bởi vì lãi suất cao khiến cho doanh nghiệp cũng chùn tay. 

Ông Duy nêu rõ: “Chúng ta đang bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế toàn cầu, lạm phát đang cao và việc hạ lãi suất cũng khó. Tôi nghĩ, trong khoảng 2 năm tới, doanh nghiệp cần phải tự cứu lấy mình. Đối với những doanh nghiệp lớn, có lượng sản phẩm thì họ phải cơ cấu lại giá bán. Thị trường cũng chấp nhận được thì doanh nghiệp sẽ còn tiền, còn không thị trường sẽ tự thanh lọc”. 

CEO Đất Xanh Miền Bắc - ông Vũ Cương Quyết cho biết, câu chuyện hiện tại cần hỗ trợ toàn bộ thị trường, không riêng gì thị trường bất động sản. Theo ông thì Chính phủ nên có những biện pháp để có thể giảm lãi suất cho vay để từ đó hỗ trợ cho bất động sản cũng như các ngành nghề khác. 

Ông Quyết bày tỏ: “Bây giờ mọi người đang chú trọng vào bất động sản mà không thấy các thị trường khác đều đang khó khăn, kể cả du lịch hay sản xuất, tiêu dùng. Mấu chốt khó khăn chính là lãi suất quá cao. Bây giờ doanh nghiệp đi vay lãi suất đều 13-16%/năm, không chỉ với bất động sản mà là ở tất cả các doanh nghiệp toàn nền kinh tế". 

Cũng theo đó, vốn huy động đầu vào của doanh nghiệp cũng đang rất cao. Khi đầu vào là 9 - 10%/năm thì không có ai đi đầu tư bất cứ ngành nghề nào khác. Người dân, kể cả doanh nghiệp có tiền lúc này cũng đã gửi vào ngân hàng để lấy lãi. Doanh nghiệp cũng không tiến hành mở rộng đầu tư. 

Bên cạnh góc độ doanh nghiệp thì ông Vũ Cương Quyết cho rằng tiếp theo là cần hỗ trợ cho người mua có thể vay dưới 10%/năm. Bởi vì sẽ không có ai đi vay mua nhà với mức lãi suất 14-15%/năm. Như thế, một cách hỗ trợ người bán chính là giảm chi phí cho người mua thì người bán mới có thể bán được hàng, bất động sản mới không bị tồn kho. 

Ông Quyết nhấn mạnh rằng: “Mấu chốt vấn đề ở đây là mọi người đừng nghĩ giải cứu gì cả mà làm sao cân đối giữa lãi suất đầu vào và đầu ra. Khi lãi suất giảm thì nhu cầu đầu tư, nhu cầu mua nhà tăng lên". 

Giải cứu bất động sản có phải đang giải cứu cho người giàu?

Có không ít ý kiến cho rằng, những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay chú trọng vào nhóm người giàu đó là các doanh nghiệp bất động sản, tập đoàn lớn. Việc gỡ bỏ khó khăn cho thị trường cũng như cứu nhóm người giàu. 

Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) - ông Phạm Đức Toản nói rằng, hiện tại thị trường đang được các nhóm doanh nghiệp lớn dẫn dắt. Họ đã tạo ra nguồn cung sản phẩm rất lớn và đôi khi họ cũng chính là đơn vị vận động hành lang để có thể tạo ra được chính sách tốt dành cho thị trường. 

Một khi thị trường tốt, doanh nghiệp lớn và tập đoàn này sẽ là những đơn vị được hưởng lợi đầu tiên. Họ cũng bán được bất động sản giá cao trên quy mô rộng lớn cũng như tạo ra lợi nhuận khổng lồ. Ông Toản nói thêm, chính đơn vị dẫn dắt thị trường này lại có những vấn đề nguy hiểm trong tài chính. Họ đã làm rất nhiều dự án, có đơn vị làm đến 50 dự án cùng một lúc. Chính vì thế, họ mới là đơn vị đầu tiên phải kêu cứu.

Ông Toản lý giải rằng: “Người ta ví những đơn vị nhỏ giống như chiếc xe máy, nó dễ dàng luồn lách trong cái đường phố để đi, còn những "ông lớn" kia như những chiếc xe tải kềnh càng khi gặp ùn tắc không đi được". 

Ngoài ra, ông cũng thẳng thắn chỉ ra, có một số doanh nghiệp đã dùng số lợi nhuận từ đầu tư bất động sản để sử dụng vào đầu tư các lĩnh vực khác từ đó dẫn đến thua lỗ. Tuy nhiên đến khi khó khăn thì họ lại kêu giải cứu. 

Và việc tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản theo đề xuất của các doanh nghiệp lớn có hai mặt vấn đề. Ông Toản nói rằng, ở mặt tích cực thì việc hỗ trợ đơn vị này sẽ giải cứu chung cho thị trường bất động sản. Tức là nếu như họ có vấn đề gì thì thị trường có thể ảnh hưởng rất lớn, tác động lên mọi mặt của xã hội và đến các khoản nợ xấu. Ông Toản nhấn mạnh: "Việc giải cứu doanh nghiệp lớn, đồng nghĩa với việc tích cực, tránh tác động đổ vỡ có dây chuyền". 

Còn về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, vị chuyên gia này cho rằng, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần đưa ra những gói hỗ trợ phù hợp. Gói này là hữu ích và gần như cứu thị trường trong thời gian dài và đồng thời cũng là bệ đỡ để cho thị trường phát triển một cách ổn định, phát triển mạnh như giai đoạn vừa qua.  

Không những thế, ông cũng cho rằng, vấn đề chính của thị trường cần giải quyết sớm đó chính là hoàn thiện khung pháp lý. Hiện nay, những doanh nghiệp làm dự án đang vô cùng khó khăn bởi các khâu thủ tục vẫn còn rườm rà và chồng chéo giữa các luật. 

Cũng đồng quan điểm, ông Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nói rằng thị trường hiện tại không khác gì thời điểm khủng hoảng trước đây và rất cần đến ngòi nổ để làm sao giảm bớt được áp lực về niềm tin thông qua gói kích thích. 

Ông Quốc Anh chia sẻ: “Trước đây khi có khủng hoảng thì giao dịch đình trệ, gói kích thích 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5-6%/năm, phân khúc nhà ở xã hội cũng đã giúp tạo lại thói quen giao dịch trên thị trường. Từ đó thị trường bắt đầu quay trở lại". 

Và từ việc phân tích 3 chỉ báo trên thì ông cho rằng thị trường bây giờ rất cần những chính sách cụ thể để có thể tạo ngòi nổ - đó có thể là gói 70.000 tỷ đồng, 100.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, điều quan trọng chính là tăng trưởng tín dụng cần phải có sự đảm bảo. Ví dụ như năm ngoái tín dụng được nới từ 15,5-16% thì năm nay sẽ phải đảm bảo tương tự đồng thời xuất hiện tín hiệu lãi suất ngân hàng giảm.

Đối với tình hình khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, ông Quyết cho biết cũng đồng tình với quan điểm của Ngân hàng Nhà nước không thể giải cứu mà chỉ hỗ trợ. Bản thân của các doanh nghiệp cần phải cơ cấu lại khoản vay và bán bớt dự án. 

Dù vậy, theo ông Quyết thì hiện nay một số doanh nghiệp muốn bán dự án nhưng không bán được bởi pháp luật quy định dự án chưa hình thành thì không được sang nhượng và bán bớt đi một phần dự án. Như thế, Nhà nước có thể sẽ hỗ trợ về mặt chính sách để cho các chủ đầu tư này có thể chuyển nhượng được dự án và hỗ trợ thanh khoản.

Còn đối với các doanh nghiệp hiện nay đang gặp vấn đề về thanh khoản, ông Quốc Anh cho rằng cần phải có sự phân loại, chọn lọc ra các đơn vị tạo ra bất động sản tốt và kết quả tốt. Cơ quan quản lý cũng nên để cho các doanh nghiệp này được phát hành trái phiếu bình thường, theo đó chính là sự phân loại trái phiếu, cần tình trạng tất cả đơn vị đều bị dừng phát hành trái phiếu. Ông Quốc Anh cũng đưa ra lưu ý cần giữ cho thị trường bất động sản sôi động ở những loại hình có ích cho người mua và tránh trường hợp để thị trường trầm lắng quá lâu như Trung Quốc.