“Thập diện” khó khăn bủa vây, BĐS năm 2023 có về giá trị thực?

Người dân chờ đợi mức giá hợp lý

Từ mùng 6 Tết, chị Nguyễn Thu Hoài (37 tuổi, quê Giao Thủy, Nam Định) liên tục cập nhật tin tức về các dự án bất động sản tại Hà Nội. Hơn 13 năm thuê trọ, gia đình chị Hoài đang muốn mua một căn hộ chung cư bình dân để có thể an cư. Công cuộc tìm kiếm “tổ ấm” của chị bắt đầu tư tháng 6/2022. Tuy nhiên, chị Hoài rất thảng thốt khi chứng kiến giá chung cư ngày một leo thang.

“Tài chính của gia đình tôi chỉ mua được những căn hộ có giá từ 1,4-1,5 tỷ đồng. Chúng tôi tích cóp được khoảng 800 triệu, vay nội ngoại được 300 triệu đồng. Số còn lại tôi sẽ mượn sổ đỏ của ông bà nội để cắm ngân hàng trả nốt. Đến khi có sổ đỏ chung cư thì tiếp tục thế chấp để vay và trả sổ đỏ cho ông bà. Tuy nhiên, dù tìm mỏi mắt nhưng không có căn chung cư nào tầm giá đó mà đáp ứng được yêu cầu cả. Chúng tôi chấp nhận ở xa trung tâm khoảng trên 10km nhưng những nơi mà chúng tôi tìm đến đều có giá từ 1,7 tỷ đổ lên. Nhiều người khuyên là cứ đợi đến năm 2023, giá chung cư giảm thì mình mua sẽ có lợi hơn”, chị Hoài kể.

Chị Hoài đang làm nhân viên kế toán của một công ty sản xuất và kinh doanh bánh kẹo. Chồng chị là công nhân đang là việc tại khu công nghiệp Quang Minh. Mỗi tháng, tổng thu nhập của hai vợ chồng cũng được khoảng 25-27 triệu đồng. Ăn uống tiết kiệm, trừ đi chi phí sinh hoạt, các con đi học, mỗi tháng anh chị cũng tiết kiệm được 10 triệu đồng. Gia đình chị định dùng số tiền 10 triệu đồng này để trả gốc và lãi hàng tháng khi mua nhà.

Cứ đến Chủ nhật, vợ chồng anh chị lại xe máy đèo nhau đi các nơi tìm nhà. Họ chủ yếu hỏi mua các chung cư cũ vì dự án mới năm qua hầu như rất út có chủ đầu tư triển khai. Tuy nhiên, các căn hộ mà họ xem đều vượt quá khả năng tài chính. Chị Hoài nói: “Rõ ràng giá chung cư đang cao hơn so với giá trị thực của nó. Gia đình tôi hi vọng, năm 2023, giá chung cư sẽ giảm ở mức hợp lý và chúng tôi sẽ có nhà”.

Trường hợp của chị Hoài hiện nay tại Hà Nội không phải là hiếm. Nhiều người cũng có nhu cầu mua nhà ở nhưng họ không thể chịu được việc giá chung cư leo thang. Theo khảo sát của phóng viên, thời điểm quý 2 và quý 3 năm 2022, giá chung cư tăng đột biến. Nhiều chung cư cũ có vị trí cách trung tâm khoảng 10km cũng tăng đến 300-500 triệu đồng/căn khoảng trên dưới 80m2.

Mặc dù đến quý 4 năm 2022, giá chung cư có giảm đi nhưng mức giảm này vẫn quá cao so với đà tăng trong năm. Vì thế, nhiều người vẫn còn chần chừ trong việc mua nhà. Tại TP.HCM, việc tìm căm hộ có giá dưới 35 triệu đồng/m2 là rất khó. Trong khi đó, tại Hà Nội, những căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng cũng ít được rao bán. Lấy ví dụ như tại TP.HCM, một căn hộ 55m2 có giá 35 triệu đồng thì người mua nhà đã phải chi ra số tiền hơn 1,9 tỷ đồng. Với số tiền này, những công nhân lao động, người thu nhập thấp chắc hẳn sẽ khó với tới. Nếu so sánh với thời điểm năm 2019 và 2022, với số tiền 1,9 tỷ đồng, người mua nhà có thể sở hữu căn hộ khoảng trên 80m2, 3 phòng ngủ.

BĐS năm 2023 có về giá trị thực?

Đó là câu hỏi của không ít nhà đầu tư bất động sản và đến chính những người có nhua cầu mua nhà ở. Giá trị thực, “đáy” bất động sản được đánh giá là những khái niệm khá chung chung và mơ hồ.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, rất khó để xác định giá trị thực của bất động sản. Nhưng có thể hiểu nôm na là, khi người mua và người bán cảm thấy hài lòng về mức giá họ đưa ra. “Muốn xác định bất động sản đã về giá trị thực hay chưa thì cần cân đối sự cung cầu. Bên cạnh đó, dựa vào mặt bằng thu nhập của người dân để đưa ra mức giá nào hợp lý”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói.

Theo ông Thịnh, tới đây, bất động sản có nhiều yếu tố để trở về sát giá trị thực. Bởi hiện nay Nhà nước đã hướng đến việc bỏ khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng theo giá thị trường. Và tất nhiên, những phân khúc bất động sản có giá quá cao sẽ phải điều chỉnh lại. Vị này cũng nhận định, trong năm 2023, mặt bằng chung của thị trường bất động sản có thể sẽ diễn biến theo chiều hướng giảm. Tuy nhiên, mức giảm như thế nào là do thị trường quyết định. Nhiều khi giảm nhiều nhưng vẫn chưa phải đã về giá trị thực.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, CEO Bất động sản SENLAND Kiều Duy Thành cho rằng, năm 2023, dù thanh khoản thấp, chủ đầu tư hạ giá bán ở mức cao, chiết khấu lớn nhưng bất động sản khó về giá trị thực. Bởi hiện nay, mặc dù giá bất động sản đã giảm tốc nhưng vẫn cao gấp 20 lần thu nhập của người dân. “Tôi cho rằng, mặt bằng thu nhập là một ttrong những yếu tố tạo nên thước đo của giá trị thực của bất động sản. Qua các đợt sốt đất, giá của bất động sản đã bị đẩy lên quá cao. Nhiều khu vực, bất động sản xuất hiện giá trị “ảo” một cách phi lý. Tôi lấy ví dụ, một người mua mảnh đất vào năm 2019 với giá 1 tỷ đồng. Đến cuối năm 2021, trải qua nhiều đợt sốt đất, giá mảnh đất đó được đẩy lên 2,5 tỷ đồng. Giờ đây, họ có bán giảm giá đến 30% thì vẫn ở mức lãi cực cao so với thời điểm mua. Đó là lý do mà bất động sản năm 2023 sẽ khó có thể về giá trị thực dù có giảm giá”, CEO Kiều Duy Thành chia sẻ.

Ông Thành dự báo, năm 2023, các phân khúc bất động sản sẽ có giá hợp lý hơn năm 2022 và các năm trước đó. Do các doanh nghiệp, nhà đầu tư đã nắm hàng trong một thời gian dài. Đến nay, vì tác động của nhiều yếu tố như lãi suất ngân hàng, cần nguồn tiền nên họ phải xả hàng để tái cơ cấu lại nguồn vốn. Đây cũng là cơ hội để những người có nhu cầu mua vào đợi thời điểm thích hợp nhất để xuống tiền. Còn đối với thị trường bất động sản Việt Nam hay các nước trong khu vực và cả các quốc gia trên thế giới, bất động sản không có “đáy” như những gì nhiều người đang chờ đợi.