Giao dịch thành công khá khiêm tốn bởi tâm lý chờ “bắt đáy”, “săn giá tốt” của nhà đầu tư

Theo Nhịp sống thị trường, báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) về thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho thấy, trong năm 2022, phân khúc đất nền có nguồn cung mới ghi nhận tăng 9% so với năm 2021, trong đó 2 tỉnh Long An và Bình Dương chiếm khoảng 74,5% tổng cung toàn thị trường. Nguồn cung chú trọng chủ yếu vào 6 tháng đầu năm (ghi nhận khoảng 4.561 sản phẩm), gấp 2 lần nguồn cung trong 6 tháng cuối năm (ghi nhận khoảng 2.245 sản phẩm). Tính riêng trong quý 4/2022, ghi nhận chỉ đạt khoảng 14% tổng nguồn cung của cả năm. 

Có thể thấy, sức cầu chung trên toàn thị trường giảm nhẹ, lượng tiêu thụ cũng ghi nhận giảm khoảng 2% so với năm 2021, hai tỉnh Long An và Bình Dương ghi nhận chiếm gần 85% lượng tiêu thụ của toàn thị trường. Cũng theo đó, sức cầu thị trường cũng bắt đầu giảm mạnh từ giữa năm đã kéo dài đến hết quý 4 và chưa có dấu hiệu có sự thay đổi lớn trong thời gian ngắn hạn. 

Và mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều sự biến động cũng như duy trì xu hướng đi ngang trong năm. Mặc dù vậy thì trong bối cảnh khó khăn của thị trường trong 6 tháng cuối năm có nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu (từ 6 - 16%) đối với phương thức thanh toán nhanh và chương trình cam kết mua lại để có thể kích cầu thị trường. 

Thị trường thứ cấp cũng có nhiều biến động trong năm, thanh khoản cũng giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022. Mặt bằng giá thứ cấp giảm mạnh so với năm 2021, mức giảm cũng ghi nhận dao động trung bình từ 12 - 20%, nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm giá bán, cắt giảm một phần lợi nhuận với mục đích thu hồi dòng vốn, giảm áp lực tài chính khi mà lãi suất vay tăng cao. Mặc dù vậy thì tâm lý chờ bắt đáy, săn giá tốt cũng khiến cho giao dịch thành công khá khiêm tốn. 

Còn về phân khúc căn hộ, trong năm 2022, nguồn cung mới TP. Hồ Chí Minh cùng các tỉnh giáp ranh cũng ghi nhận tăng 22% so với năm 2021 nhưng vẫn còn ở mức thấp so với giai đoạn năm 2019 trở về trước. TP. Hồ Chí Minh và  Bình Dương đã dẫn đầu nguồn cung mới trên toàn thị trường, ghi nhận lần lượt chiếm 64,8% và 31,4% tổng lượng sản phẩm mở bán trong năm.

Phân khúc bất động sản căn hộ cao cấp ghi nhận chiếm đến 74,8% tổng nguồn cung mở bán tại TP. Hồ Chí Minh trong năm và hầu hết các dự án phân bổ tập trung tại khu Đông.

Cũng theo đó, sức cầu chung của toàn thị trường đang ở mức thấp, sụt giảm vào nửa cuối năm 2022 trước động thái tăng cường kiểm soát tín dụng và trái phiếu bất động sản, hầu hết các dự chỉ hấp thụ được từ 30% - 65% giỏ hàng mở bán.

Và một số chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán cũng nhanh lên đến trên 40% giá niêm yết nhằm mục đích sẽ kích cầu thị trường cũng như nhanh chóng trong việc thu hồi dòng tiền, đảm bảo được hoạt động vận hành doanh nghiệp. 

Giá bán sơ cấp cũng ghi nhận tăng nhẹ từ mức 2 - 4% so với cuối năm 2021 trước áp lực các chi phí đầu vào. Mặc dù vậy thì thị trường thứ cấp lại ghi nhận mức giảm giá từ 3 - 8% với thanh khoản có phần giảm mạnh từ đầu quý 3/2022, chú trọng ở các dự án chưa được hoàn thiện về mặt pháp lý, chậm tiến độ thi công và hết thời gian hỗ trợ ân hạn nợ gốc - lãi vay hay ở những nhà đầu tư cần thu hồi lại dòng tiền trước áp lực lãi vay đang leo thang. 

Đối với phân khúc biệt thự thì nguồn cung giảm mạnh bằng khoảng 71% so với năm 2021, và các dự án cũng chú trọng chủ yếu ở Đồng Nai và TP. Hồ Chí Minh ghi nhận chiếm gần 55% nguồn cung mới toàn thị trường.

Sức cầu của thị trường cũng giảm mạnh, lượng tiêu thụ mới cũng ghi nhận giảm 42% so với năm 2021. Trong đó thì thị trường Đồng Nai cũng ghi nhận lượng tiêu thụ giảm mạnh nhất so với mức giảm ghi nhận khoảng 73% so với năm trước.

Trong năm, mặt bằng giá sơ cấp cấp có nhiều biến động, giá bán cũng đảo chiều ghi nhận giảm giá ở một số dự án ở cuối năm 2022 khi mà thị trường gặp tình trạng khó khăn. Với mục đích kích thích nhu cầu của thị trường, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra chính sách bán hàng có mức chiết khấu hấp dẫn, linh hoạt về phương thức thanh toán dành cho các nhà đầu tư, nổi bật là có chủ đầu tư chiết khấu lên đến 50% cho khách hàng lựa chọn thanh toán 95% giá trị của sản phẩm, mặc dù vậy thanh khoản lại ở mức trung bình. 

Còn ở thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư đã bị áp lực về tài chính cũng đã chấp nhận hạ giá bán cũng như cắt giảm lợi nhuận, sẵn sàng chiết khấu thêm dành cho khách hàng giao dịch một cách nhanh chóng và mức giảm phổ biến là từ 10% - 18% so với cùng kỳ năm 2021, mặc dù vậy cũng rất khan hiếm giao dịch thành công.

Và việc thanh tra dự án, tắc nghẽn dòng tiền hay lãi suất tăng cao,... cũng đã tạo ra rất nhiều khó khăn cũng như thử thách dành cho chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư ở trong năm 2022.