Thị trường BĐS năm 2023 sẽ diễn ra nhiều đợt thanh lọc “khốc liệt”?

Nỗi lo “bóng ma” lãi suất tiếp tục tăng cao

Năm 2022 được đánh giá là năm lãi suất tăng nhanh và nhiều nhất trong thập kỷ qua. Câu chuyện bắt đầu từ việc kinh tế thế giới khủng hoảng do dịch bệnh và chiến tranh. Vì thế, Cục dự trữ liên mang Mỹ (Fed) đã thực hiện 7 lần tăng lãi suất nhằm kiềm chế lạm phát. Cũng phải nói thêm, mức lạm phát của nước Mỹ đã cao nhất trong vòng 40 năm qua.

Theo đó, với lần tăng lãi suất lần 7, Fed đã nâng biên độ cho vay cơ bản lên 4,25% tới 4,5%. Đây là mức lãi suất cao nhất trong 15 năm qua. Điều khiến nhiều người tỏ ra lo lắng chính là việc Ủy ban thị trường mở liên bang ước tính lãi suất cơ bản sẽ ở mức 5% tới 5,25% vào cuối năm 2023 và lãi suất sẽ chưa giảm cho tới năm 2024.

Mỗi lần sau khi Fed tăng lãi suất thì nhiều nước trên thế giới đều phải tăng theo. Tại Việt Nam trong năm 2022 chứng kiến “cuộc đua” phi mã tăng lãi suất của các ngân hàng. Tất nhiên, lãi suất huy động tăng đồng nghĩa với lãi suất cho vay cũng phải tăng theo. Và, các doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua nhà chịu ảnh hưởng nặng nề từ những cuộc đua lãi suất này. Nhất là những người đang phải gánh chịu mức lãi suất thả nổi theo thị trường. Cũng may và đến thời điểm cuối năm, lãi suất cho vay tại các ngân hàng đã dần đi xuống. Tuy nhiên, so với thời điểm trước dịch, đây là mức vẫn được đánh giá là neo ở tầng khá cao.

Tuy nhiên, năm 2023 được dự báo sẽ còn rất nhiều khó khăn cho kinh tế thế giới nói chung, thị trường bất động sản nói riêng. Bởi Giám đốc điều hành Citigroup Jane Fraser từng đưa ra dự đoán, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) sẽ tăng lãi suất lên gần 5,5% vào tháng 5/2023. Và khi Fed tăng lãi suất gần chắc chắn các ngân hàng trong nước cũng có sự điều chỉnh.

“Trong năm 2022, việc các ngân hàng tăng lãi suất liên tục và trong một thời gian ngắn khiến chúng tôi “không thở nổi” và cũng chẳng thể xoay sở kịp. Trước đó tôi đang vay lãi suất ngân hàng ưu đãi 9 tháng là 9%/năm. Tuy nhiên, đến khi hết hạn ưu đãi, tôi phải trả mức lãi suất 14%/năm. Điều này dẫn đến vỡ kế hoạch tài chính, tôi phải bán cắt lỗ bất động sản để trả nợ. Nếu năm 2023 tiếp tục tăng lãi suất thì các nhà đầu tư bất động sản sẽ còn khổ sở dài dài”, anh Vũ Văn Hoàng (45 tuổi, ngụ Hà Đông, Hà Nội, một nhà đầu tư bất động sản vừa bán cắt lỗ đất nền để trả nợ” chia sẻ.

Anh Hoàng nói rằng, nhìn vào mức tăng lãi suất từ trước dịch so với thời điểm tháng 10/2022 chắc chắn nhiều người sẽ phải giật mình. Chưa năm nào, nhà đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn và khó khăn đến từ nhiều phía như vậy. Đây là cuộc thanh lọc thị trường khốc liệt nhất trong thập kỷ qua đối với bất động sản. Bởi thực tế đã chứng minh, nhiều doanh nghiệp phá sản, các nhà đầu tư bán lỗ và rút khỏi thị trường trong đau đớn. Những người bám trụ ở lại cũng đang “hấp hối” vì vấn đề thiếu nguồn tài chính để tiếp tục hoạt động.

Mới đây, một chuyên gia Savills Việt Nam lên tiếng khẳng định, thị trường bất động sản toàn cầu trong năm 2023 sẽ diễn biến chậm hơn. Bởi “bóng ma” lãi suất cao sẽ kìm hãm lạm phát trên toàn thế giới và nó sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Việt Nam sẽ nằm trong xu thế ảnh hưởng như vậy.

Những đợt thanh lọc BĐS diễn ra khi nào?

Nhiều chuyên gia cho rằng, những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển nóng, rất cần những đợt thanh lọc để lành mạnh hơn, hướng đến phát triển bền vững. Tại nhiều quốc gia, việc thanh lọc thị trường cũng đã diễn ra và đi trước Việt Nam.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh chia sẻ, những khó khăn mà thị trường bất động sản gặp trong hai năm qua đang thể hiện cho cuộc thanh lọc mạnh mẽ. Điều này cho thấy, thị trường địa ốc cần một cuộc tái cấu trúc toàn diện. Bởi năm 2022, thị trường bất động sản có sự phát triển bất thường.

Vị này lý giải, điểm bất thường chính là dù thanh khoản thấp, thị trường trầm lắng kéo dài nhưng giá bất động sản vẫn liên tục tăng cao. Thậm chí, phân khúc căn hộ chung cư còn tăng một cách đột biến. Vì vậy, việc tái cấu trúc lại thị trường là điều cần thiết và sẽ giúp bất động sản phát triển bền vững hơn, lành mạnh hơn và có sức bật để phục hồi nhanh hơn. Sau khi bất động sản được tái thiết, có thể nhà ở xã hội, chung cư bình dân được xây dựng nhiều hơn và người lao động thấp có thể sớm tiếp cận được với căn nhà mơ ước của mình.

Tiến sĩ Kinh tế Trần Khắc Tâm cho biết, năm 2022 đã diễn ra nhiều cuộc thanh lọc thị trường. Việc siết tín dụng, siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã thanh lọc được các doanh nghiệp bất động sản. Nhiều doanh nghiệp năng lực thấp, thích ứng kém đã phải rời xa thị trường. Trong khi đó, việc tăng lãi suất đã thanh lọc được nhiều nhà đầu tư bất động sản “tay không bắt giặc”. Bên cạnh đó, nhiều năm qua, có thực trạng môi giới bất động sản, “cò đất” làm náo loạn thị trường, gây sốt đất ảo. Và năm 2022, thị trường đã làm được việc thanh lọc đội ngũ này. Rất nhiều sàn giả thể, “cò đất” phải chuyển việc vì đói hợp đồng. Đến nay, các doanh nghiệp, nhà đầu tư vẫn “sống khỏe” trên thị trường đều là có tiềm lực thực sự và đem lại nhiều giá trị thực cho xã hội.

“Trong năm 2023, thị trường bất động sản sẽ còn nhiều đợt thanh lọc khốc liệt nữa. Vẫn là việc siết tín dụng sẽ thanh lọc nốt những doanh nghiệp, chủ đầu tư tiềm lực yếu. Đợt đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp tới đây cũng sẽ thanh lọc được những doanh nghiệp bất động sản. Và, Fed được dự báo tiếp tục tăng lãi suất trong năm 2023 sẽ dẫn đến các ngân hàng Việt Nam cũng tăng lãi suất. Việc này sẽ thanh lọc thêm được các nhà đầu tư đầu cơ bất bằng tiền ngân hàng. Ở chiều hướng tích cực, chúng ta cũng nên nhìn nhận, trong đợt thanh lọc của thị trường là cơ hội để các doanh nghiệp có thực lực khẳng định vị thế, uy tín của mình”, Tiến sĩ Trần Khắc Tâm chia sẻ.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam đánh giá thị trường bất động sản đang có sự thanh lọc mạnh mẽ. Điều này sẽ đẩy thị trường đi theo hướng phát triển bền vững hơn. Thực tế cho thấy, những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực thực sự về tài chính, khả năng thích ứng tốt sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi, chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay chắc chắn gặp nhiều khó khăn.