Kinh nghiệm thanh lọc thị trường bất động sản nhìn từ các quốc gia

Thị trường bất động sản đang thanh lọc mạnh

GS Phan Hùng Sơn (chuyên gia kinh tế) cho biết, hiện thị trường bất động sản đang rất khó khăn, đứng trước khả năng rơi vào suy thoái. Ngay cả các tập đoàn, doanh nghiệp lớn về lĩnh vực này cũng đang phải “gồng” nợ trong cơn khủng hoảng chung.

Đang lo ngại, nhiều công ty bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh cũng như dừng, hoãn triển khai các dự án mới đã ảnh hưởng đến sự tăng trưởng cũng nền kinh kế cũng như giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Vấn đề này còn tác động đến an sinh xã hội khi người lao động bị giảm thu nhập, nhất là khi Tết Nguyên đán 2023 đang cận kề.

“Rất khó để đánh giá về thị trường bất động sản trong những năm tới khi việc tiếp cận nguồn vốn vẫn khó khăn đối với cả chủ đầu tư dự án lẫn người vay mua nhà. Bản thân những thành viên tham gia lấy ý kiến về dự án Luật nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) cũng nhận định thị trường bất động sản đang có sự thanh lọc mạnh và cần những giải pháp điều chỉnh cho phù hợp”, GS Phan Hùng Sơn chia sẻ.

So sánh thị trường bất động sản trong quá khứ và hiện tại, vị chuyên gia cho rằng trong bối cảnh cũ nền kinh tế nước ta ở giai đoạn mở cửa, bắt đầu làm quen với chứng khoản. Ngày đó, nguồn cung của thị trường rất nhiều do được nhà nước mở rộng quỹ đất và pháp lý. Đến thời điểm hiện này, giá bất động sản đã tăng nhanh, quả bóng đầu cơ được bơm căng, bơm to hơn rất nhiều.

Chưa kể, mỗi năm tại Việt Nam lại tăng trưởng mạnh về dân số, nhất là tại hai đô thị TP Hồ Chí Minh và TP Hà Nội trong khi lượng nguồn cung hạn chế dẫn đến cung cầu đang lệch pha. Do vậy nếu không có chính sách điều tiết của Nhà nước ở từng giai đoạn sẽ dễ gặp rủi ro về mặt tài chính cũng như lạm phát nền kinh tế.

Quy định khung giá, định giá để thị trường hoạt động

Nhìn sang Trung Quốc, quốc gia đang nỗ lực tái thiết thị trường bất động sản, GS Phan Hùng Sơn cho biết: Đây là cuộc khủng hoảng mang tính hệ quả mà nguyên nhân xuất phát từ việc thị trường bất động sản bùng nổ, thu hút hết nguồn lực đầu tư các lĩnh vực khác. Thời điểm này, nhà chức trách Trung Quốc đã đặt ra câu chuyện giá trị cốt lõi mà ngành bất động sản mang lại cho nền kinh tế và môi trường xã hội như thế nào?.

Trong khi đó tại Mỹ, trước khi hệ thống nhà đất đổ vỡ năm 2008, lãi suất liên ngân hàng đã giảm hơn 10 lần trong vòng một năm rưỡi (từ 6,5%/năm xuống 1,75%/năm). Các hoạt động giải ngân diễn ra một cách ồ ạt với mục đích đầu cơ bất động sản nâng tổng giá trị lũy tích các khoản tín dụng nhà ở lên đến hơn 600 tỷ USD.

Với việc đầu tư bất động sản bằng tiền đi vay nên khi nhà đất trở về giá trị thực đã dẫn đến nhiều người thua lỗ, mất khả năng thanh toán, kéo theo ngân hàng phá sản. Thời điểm này, Quốc hội Mỹ đã soạn ra Bộ luật mang tên “Ổn định kinh tế khẩn cấp” và cho phép Bộ Tài chính Mỹ chi ra gần 1.000 USD để mua lại nợ xấu, đặc biệt là chứng khoán thế chấp bằng bất động sản.

Quay trở lại Trung Quốc, phương án “giải cứu” bất động sản của quốc gia này cũng tương tự khi ngân hàng Nhân dân Trung Quốc chủ trì bơm vốn cho hệ thống ngân hàng và qũy đầu tư địa phương nhằm mua lại các dự án bất động sản dang dở. Ngoài ra, các bộ ngành của Trung Quốc cũng đã vào cuộc tái cấu trục các dự án bất động sản của doanh nghiệp phá sản thành nhà ở xã hội.

Về chính sách giá bất động sản, không riêng 2 quốc gia này mà nhiều nước cũng đã có ban hành các khung giá, định giá để thị trường hoạt động. Về nguyên tắc giá cả do thị trường hình thành còn Nhà nước chỉ can thiệp khi thị trường xuất hiện tình trạng “bong bóng”, sốt ảo dẫn đến nhiều hệ lụy xã hội.

Bất động sản thể hiện tính cộng đồng

GS Phan Hùng Sơn đánh giá sự vào cuộc của Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản là cần thiết để thị trường không bị khủng hoảng trong giai đoạn lạm phát đăng tăng cao. Gần đây, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng đã 2 lần điều chỉnh lãi suất điều hành gây ra tỷ ra cao nhưng đổi lại giúp nền kinh tế kiểm soát lạm phát tốt hơn.

“Ở các thị trường Châu Âu và Châu Á lạm phát tiệm cận 10%, có quốc gia vượt 12% trong khi ở Việt Nam mới dừng lại ở mức 4-6%. Do vậy chúng ta buộc phải hy sinh sự phát triển của một số lĩnh vực để kiểm soát lạm phát trong ngắn hạn. Đây là chìa khóa giúp thu hút Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cũng như thúc đẩy kinh tế phát triển bền vững hơn trong vài năm tới.

“Bất động sản là hàng hóa đặc biệt do vậy thị trường này cần bàn tay quản lý của nhà nước. Đất đai là nguồn lực tài nguyên của quốc giá, không tái tạo được và nó mang tính cộng động lớn. Đây còn là bộ mặt quốc gia vì bất động sản thể hiện qua sân bay, bến cảng, các khu đô thị. Nếu quản lý và phát triển lĩnh vực bất động sản đúng hướng thì tỷ trọng đóng góp cho nền kinh tế sẽ rất cao”, GS Phan Hùng Sơn nhấn mạnh.

Về lo ngại việc hỗ trợ giúp các doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn sẽ lại tạo ra làn sóng tăng giá mới, đầu cơ lại bùng nổ dẫn đến chu kỳ bong bóng mới, vị chuyên gia này nhấn mạnh: “Hiện nay phân khúc bất động sản đang được Chính phủ tập trung tháo gỡ là nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội có quy định chặt chẽ về giá cả, đối tượng người mua do vậy sẽ trong tầm kiểm soát. Còn phân khúc nhà thương mại Nhà nước chỉ hỗ trợ bằng cơ chế, công cụ quản lý để tạo niềm tin cho người tiêu dùng, từ đó thúc đẩy các giao dịch. Khi cung và cầu gặp nhau thì giá cả do thị trường quyết định nhưng cơ bản giá này sẽ thể hiện đúng bản chất và hợp lý hơn”.