Bất động sản phía Nam tiếp tục "trượt dài" trong ảm đạm
Theo Nhịp sống thị trường, DKRA Group công bố báo cáo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và các khu vực vùng ven trong tháng 11, cho thấy hầu hết các phân khúc nơi đây đang đứng hình khi nguồn cung và sức cầu giảm mạnh.
Nguồn cung khan hiếm, sức cầu ảm đạm
Cụ thể, với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới giảm rõ rệt, toàn thị trường có 9 dự án (với 2 dự án mới và 7 dự án giai đoạn tiếp theo) tổng quy mô 581 căn, bằng 19% so với cùng kỳ năm ngoái.
Nhà đầu tư kiệt sức vì "gồng lãi", chuyên gia dự báo về diễn biến thị trường thời gian tới
Không riêng nhà đầu tư, những thách thức của thị trường cũng đang đẩy các doanh nghiệp bất động sản vào thế khó. Thậm chí, sau thời gian chịu nhiều tác động, cùng với thanh khoản gần như "bốc hơi", nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ.Đánh thuế bất động sản thứ 2: Nếu không có lộ trình sẽ ảnh hưởng tiêu cực ngay lập tức đến thị trường
Để tăng nguồn thu ngân sách, hạn chế tình trạng đầu cơ nhà đất trong các dự án, UBND Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị đánh thuế bất động sản thứ hai trở lên. Đề xuất này đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều, lo ngại sẽ tác động tiêu cực đến thị trường.Thị trường bất động sản khó khăn, các doanh nghiệp làm đủ cách để bám trụ
Thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn với thanh khoản cùng sức mua giảm mạnh, thiếu dòng tiền và nguồn cung nhà ở. Cùng với đó là cơ cấu sản phẩm nhà ở không phù hợp, thiếu nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở giá vừa túi tiền trong khi lại dư thừa nhà ở cao cấp. Chưa hết, giá nhà không ngừng tăng, nằm ngoài khả năng tài chính của hầu hết người dân nên khó có thể tạo lập được nhà ở.
TP. Hồ Chí Minh chiếm 75% tổng số căn hộ mới mở bán, Bình Dương 25%, còn lại Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh không ghi nhận nguồn cung mới. Các dự án tại TP. HCM chủ yếu tập chung ở TP. Thủ Đức, phân khúc căn hộ hạng sang chiếm tới 36% tổng cung thành phố.
Lượng tiêu thụ nguồn cung mới trong tháng vừa qua đạt 213 căn, bằng 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới là 37% - thấp nhất kể từ đầu năm nay. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án địa ốc cũng chỉ giao động từ 30 - 40% lượng sản phẩm được đưa ra thị trường.
Không có nhiều biến động đối với mặt bằng giá bán sơ cấp, các chủ đầu tư tiếp tục tung ra các chính sách chiết khấu và thanh toán nhanh để giảm tới 40 - 50% giá trị bất động sản để kích cầu thị trường.
Tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán sản phẩm sơ cấp thấp nhất là 43 triệu đồng/m2, cao nhất là 430 triệu đồng/m2. Tại Bình Dương ghi nhận giá bán thấp nhất là 19 triệu đồng/m2, cao nhất là 49 triệu đồng/m2.
Thanh khoản thứ cấp lại lao dốc, giá bán ghi nhận tiếp tục giảm 3 - 5% so với tháng 10. Các giao dịch hiện tại phần lớn là người bán cần bán gấp để giải tỏa nhu cầu tài chính của họ và giảm áp lực lãi suất cho vay tăng cao.
Nhìn nhận về thị trường bất động sản hiện tại, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group Võ Hồng Thắng cho biết, thị trường hiện nay đang ở trong trạng thái "ngủ đông" khi nguồn cung và sức cầu giảm liên tục kể từ giữa quý II/2022.
Trên thực tế, sức cầu ở một số phân khúc chỉ bằng 10 - 20% so với hồi đầu năm. Xu hướng sụt giảm này vẫn chưa thấy tín hiệu dùng lại mà còn có nguy cơ lan rộng.
Đồng thời, nút thắt pháp lý cho các dự án trong suốt 3 năm qua vẫn chưa được tháo gỡ hoàn toàn. Điều này khiến nguồn cung mới ra thị trường giảm mạnh, chủ đầu tư không có dự án để triển khai. Trong khi đó, chi phí vốn tăng cao đã đẩy doanh nghiệp BĐS rơi vào khó khăn như hiện nay.
Đặc biệt là, theo ông Thắng, kể từ giữa tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng vào bất động sản, bao gồm cả kênh phát hành trái phiếu. Hiện tại, hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều chung một khó khăn là khát vốn.
"Những kênh huy động vốn hiện tại đang tắc nghẽn, đẩy doanh nghiệp BĐS vào nguy cơ sống còn. Nhiều chủ đầu tư và các đơn vị môi giới đã phải thực hiện loạt biện pháp cắt giảm, tinh gọn bộ máy tổ chức để ứng biến linh hoạt và tối ưu hiệu quả hoạt động trong bối cảnh hiện tại" - Ông Thắng nhìn nhận và cho rằng, hiện nhiều doanh nghiệp đang chờ động thái mới của các cơ quan quản lý Nhà nước về vấn đề giải cơn khát vốn của thị trường như thế nào.
Giao dịch cắt lỗ trên thị trường thứ cấp
Xét trên phân khúc nhà phố, biệt thự, trên thị trường BĐS TP. HCM và vùng ven đang có tổng 9 dự án (1 dự án mới và 8 dự án ở giai đoạn tiếp theo) với 318 căn, giảm tới 77% so với cùng kỳ năm 2021. Đồng Nai chiếm tới 52,8% tổng nguồn cung. Lượng tiêu thụ mới chỉ có 172 căn, giảm tới 83% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tỷ lệ tiêu thụ là 54%, tăng lên 4,5 lần so với tháng 10, tuy nhiên bằng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đáng chú ý, lượng hàng tồn kho được mở bán trong tháng 11 chiếm tỷ lệ 70 - 90% trên tổng giỏ hàng, giá bán không chênh lệch so với đợt mở bán trước đó.
Trên thị trường thứ cấp xuất hiện hàng loạt các giao dịch bán cắt lỗ, bán giá gốc để người bán thu hồi vốn, nhưng thực tế thanh khoản vẫn rất trầm lắng và gần như không phát sinh giao dịch nào.
Trong tháng 12 này, dự kiến nguồn cung và lượng tiêu thụ vẫn tập trung chính tại Đồng Nai, TP. HCM, Long An, Bình Dương. Còn riêng Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh thì vẫn tiếp diễn chuỗi ngày khan hiếm nguồn cung mới.
Xét về giá bán sơ cấp, tại TP. HCM có mức giá cao nhất là 92,8 tỷ đồng/căn, thấp nhất 5,2 tỷ đồng/căn; Tại Đồng Nai có mức giá cao nhất là 63,7 tỷ đồng/căn, thấp nhất 11,6 tỷ đồng/căn; Tại Bình Dương giá bán cao nhất là 16,2 tỷ đồng/căn, thấp nhất 3,3 tỷ đồng/căn; Long An có mặt bằng giá dễ chịu nhất chỉ 4,8 - 4,7 tỷ đồng/căn.
Tuy nhiên, nhìn về dài hạn, Giám đốc Savills Hà Nội Matthew Powell cho rằng, các sản phẩm căn hộ, biệt thự/liền kề có vị trí và chất lượng tốt vẫn là sản phẩm được yêu thích nhất.
Theo DKRA, sức cầu trên thị trường tăng nhẹ, tập trung vào các dự án có hạ tầng và pháp lý đầy đủ, hoàn thiện. Giá bán sơ cấp nhìn chung không có nhiều biến động so với đợt mở bán trước đó.
Với thị trường thứ cấp, mặt bằng giá đi ngang suốt giai đoạn qua. Thị trường cũng có nhiều hơn các giao dịch cắt lỗ với những ai sử dụng đòn bẩy tài chính, áp lực cả về dòng tiền và lãi suất là rất lớn. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường vẫn kém và trầm lắng.