Nhà đầu tư kiệt sức vì "gồng lãi", chuyên gia dự báo về diễn biến thị trường thời gian tới

Nhà đầu tư kiệt sức vì "gồng lãi" ngân hàng

Theo Tiền phong, suốt 3 tháng nay, anh Nguyễn Tùng (Bắc Giang) liên tục nhận được tin nhắn, cuộc gọi nhắc lịch trả lãi ngân hàng và chủ nợ. Anh Tùng cho biết, nguyên nhân khiến anh lâm vào tình cảnh như vậy là do quá tin tưởng vào sức bật của thị trường bất động sản sau dịch.

Cụ thể, từ cuối năm 2020, anh Tùng đã dồn hết vốn liếng tích cóp, vay ngân hàng, mượn người quen, bạn bè để đầu tư xây dựng các căn chung cư mini trong khoảng giá từ 10-15 tỷ đồng để bán và cho thuê.

Anh Tùng cho biết, ban đầu anh tính xây dựng chung cư mini lên, chưa bán được thì cho thuê nên không lo bị lỗ. Ngay hồi đầu năm 2022, sau khi xây xong, anh đã bán được luôn 3 căn. Nghĩ rằng thị trường này có tiềm năng và sinh lãi nhanh nên anh Tùng quyết định tiếp tục vay mượn để đầu tư xây dựng tiếp. Tuy nhiên, đến giữa năm 2022, thị trường bất động sản chững lại, không thanh khoản được khiến anh phải gồng mình gánh lãi đến kiệt sức.

Hiện tại, không chỉ riêng anh Tùng mà nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường bất động sản cũng đang trong cảnh lao đao vì không thanh khoản được sản phẩm, trong khi đó lãi suất ngân hàng đang thả nổi theo thị trường vay chung.

Số liệu thống kê cho thấy, 9 tháng đầu năm nay, có hơn 32.200 sản phẩm mới được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là việc khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám xuống tiền đầu tư vào bất động sản, 23% cho rằng giao dịch không thể chốt thành công là bởi khách hàng bị hạn chế trong vấn đề vay vốn để mua bất động sản, còn 19%% nhận thấy trở ngại chủ yếu là giá bất động sản tăng quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Không chỉ riêng nhà đầu tư, mà những thách thức của thị trường cũng đang đẩy các doanh nghiệp bất động sản vào thế khó khi dòng vốn từ ngân hàng co hẹp, lãi suất tăng cao. Thậm chí, sau khoảng thời gian dài chịu tác động từ nhiều trở ngại, cùng với việc thanh khoản gần như "bốc hơi", nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng như nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ. Do đó, thị trường ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp tung ra mức chiết khấu lên tới 40-50% giá sản phẩm, thậm chí có mức ưu đãi "khủng" nếu khách hàng thanh toán ngay.

Thị trường còn tiếp tục giảm sâu

Nhận xét về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, dù thị trường bất động sản chiết khấu tới 50% thì người dân bình thường cũng khó có thể mua được.

Bởi, thị trường vẫn phải giảm nữa vì chỉ khi nhà đầu tư quen với ảnh hưởng lãi lớn lúc thị trường "sốt nóng" mới biết chấp nhận lỗ lúc thị trường hạ nhiệt, chỉ khi tiền nhà và đất vừa với túi tiền của người mua thì thị trường mới về đúng với giá trị thật.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản nhận định, thời điểm hiện tại, giá vẫn chưa phải đáy dù đã giảm. Nếu thị trường có hỗ trợ sớm thì tới cuối quý I/2023 mới bắt đầu hồi phục, tuy nhiên việc này hiện không khả quan.

Theo đó, ông Quang đưa ra khuyến nghị với 3 nguyên tắc khi xuống tiền cho nhà đầu tư trong thời điểm hiện tại. thứ nhất là đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm hoặc có kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai là lựa chọn sản phẩm mà mình đã có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả cũng như mua vào giá tốt. Thứ ba, săn các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu kỹ thuật.

Ông Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cũng đưa ra dự báo rằng xu hướng giảm giá, chiết khấu của các nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường khát vốn được cho là sẽ tiếp tục tăng vào cuối năm. Còn về thanh khoản năm 2023 dự báo vẫn sẽ khó khăn khi chính sách tiền tệ, lạm phát và diễn biến kinh tế thế giới vẫn phức tạp.

Còn chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển thì nhận định, đầu tư bất động sản vẫn được xem là ngành hấp dẫn, tuy nhiên cần tập trung vào các loại sản phẩm có nhu cầu ở và kinh doanh thật sự. Vị chuyên gia cho biết đây cũng là hướng đi cho các công ty bất động sản trong giai đoạn tiếp theo.

Có thể thấy, bức tranh thị trường bất động sản đang nhuốm màu u ám khi gặp rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên, trong một chia sẻ mới đây, chuyên gia Trần Khánh Quang cho rằng, các nhà đầu tư cá nhân có thể cầm cự tốt trong khoảng 3-6 tháng, tức là từ đây đến tháng 3/2023. Ông Quang nhận định, nếu từ nay đến tháng 3 tình hình không có gì thay đổi thì thị trường sẽ có diễn biến khác.

Theo vị chuyên gia, diễn biến chủ yếu hiện tại là vừa đi vừa dò bởi chúng ta không thể biết 12 tháng sau sẽ như thế nào? Bởi thị trường hiện nay đang biến động lớn: Lãi suất tăng cao, dòng tiền khan hiếm, thị trường thiếu thanh khoản, những vấn đề liên quan đến trái phiếu cũng chưa có phương án giải quyết. Quan trọng hơn là nền kinh tế thế giới cũng đang bất ổn không biết diễn biến ra sao...

Ông Quang phân tích, khoảng 15 ngày cuối của tháng 12/2022 có thể xảy ra tình trạng nhiều bất động sản được rao bán với giá sẵn sàng "cắt lời" hoặc "cắt lỗ". Đây sẽ là thời điểm xác định "đáy" đầu tiên của bất động sản. Sang tới quý 1/2023, bước sang năm mới tất cả mọi người thường muốn tái cơ cấu và khi đó một lượng bất động sản lại được bán tiếp, nhưng mức giá giảm ít hơn so với thời điểm 15 ngày cuối tháng 12. Chỉ tới tháng 6/2022, khi mọi sự rõ ràng hơn, như về lãi suất, trái phiếu, room tín dụng... lúc đó mới rõ hình hài thế nào. Đồng thời vị chuyên gia dự báo thị trường sẽ đi ngang hoặc đi xuống nhẹ nhàng, còn trường hợp đi lên là rất khó.