Thị trường xuất hiện loại đất nền "lạ": Nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra nửa tỷ đồng, cam kết vận hành sản xuất, chia sẻ lợi nhuận 1-2 tỷ đồng/năm

Có thể thấy, "cơn sốt" đất nền vùng ven trong hơn 2 năm quá đã giúp nhiều nhà đầu tư thắng lớn. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản nói chung xuất hiện những tín hiệu xấu thì thị trường đất nền cũng chịu khá nhiều ảnh hưởng.

Tâm lý nhà đầu tư hiện nay đã thay đổi, họ không còn mạo hiểm chạy theo những cuộc đua lướt sóng, đầu cơ mà quay về với những dự án bất động sản sở hữu giá trị thực, có tính an toàn cao. Còn với những nhà đầu tư lao vào cơn sốt đất hồi đầu năm vẫn đang ôm đất nền thì đến nay rơi vào tình trạng "khóc ròng" bởi bán không được giữ cũng không xong.

Dữ liệu từ trang nghiên cứu thị trường công bố mới đây cho thấy, đất nền là loại hình ghi nhận biến động giảm rõ rệt nhất cả về lượt tìm kiếm lẫn giá rao bán. Trong đó, giá đất nền tại miền Bắc giảm nhiệt trên diện rộng. Cụ thể, lượt tìm kiếm tại hầu hết các tỉnh, thành phố phía Bắc đều sụt giảm khá mạnh, sâu nhất lên tới 45% tại một số địa bàn các tỉnh như Bắc Giang, Lạng Sơn, Hà Nam.

Về giá rao bán, những thị trường đất nền nổi bật như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng, giá rao bán đều giảm nhẹ 1-7%. 

Diễn biến này cũng xảy ra tương tự tại thị trường miền Nam. Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong quý 3/2022, TP. Hồ Chí Minh và các đô thị vệ tinh ghi nhận 9 dự án đất nền mở bán với nguồn cung vào khoảng 1.057 nền, giảm 65% so với quý 2/2022.

Không chỉ nguồn cung mà tiêu thụ đất nền cũng giảm mạnh, với chỉ khoảng 550 nền chào bán thành công, giảm 78% so với quý trước đồng thời ghi nhận mức giao dịch thấp nhất kể từ đầu năm đến nay.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đất nền đang chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như việc siết tín dụng, lãi suất tăng, dòng tiền hạn chế chảy vào lĩnh vực bất động sản.

Vị chuyên gia cho hay, đất nền là loại hình bất động sản mang tính đầu cơ, do đó mức độ ảnh hưởng nhiều hơn so với loại hình ở thực. Đặc biệt trong bối cảnh đất nền đã ghi nhận các đợt sốt nóng trong vòng 2 năm qua, nên hiện tại giá phải giảm hoặc chững lại để cân bằng cung - cầu.

Ông Quốc Anh cho rằng, với nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hay sở hữu đất nền thì áp lực lãi vay, quay vòng vốn hay thanh khoản là rất lớn. Việc này buộc họ phải giảm giá, cắt lỗ để giải quyết bài toán tài chính.

Còn theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên Cứu, Savills Hà Nội, phân khúc này được dự báo sẽ gặp ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và sản phẩm đất nền khu vực ngoài trung tâm có thể chịu sức ép giảm giá. Bà Hằng cho rằng, giá đất nền tại các khu vực này đã được đẩy lên cao trong thời gian qua, nhà đầu tư loại hình này thường sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hơn so với các loại hình khác. Theo đó, khi lãi suất vay điều chỉnh đã khiến áp lực thanh toán cũng như trả lãi tăng cao thì sẽ có khả năng điều chỉnh giá nhiều hơn.

Cẩn trọng với những mô hình đầu tư mới trên thị trường bất động sản

Mặc dù phân khúc đất nền gặp khó nhưng nhiều nhà đầu tư lẫn môi giới vẫn đang tích cực mời chào một số loại hình đất nền mới như đất nền nông nghiệp đa dụng hay đất nền nghỉ dưỡng.

Chị Thanh Ngân cho biết, hiện nay không còn những cuộc điện thoại mời chào đi xem đất nền các tỉnh lân cận Hà Nội nữa mà thay vào đó môi giới chuyển sang mời chào loại hình đất nền nghỉ dưỡng tại một số khu du lịch trọng điểm như Sa Pa, Y Tý, Mộc Châu, Hà Giang, Vân Đồn, Cô Tô, Bảo Lộc… với mức giá từ vài triệu đồng/m2.

Theo nhà đầu tư này cho biết, môi giới giới thiệu cho chị một nền đất có diện tích hơn 900m2 ở Mộc Châu, trên nền đất đang có hơn 80 gốc mận, một vị trí thích hợp để kinh doanh homestay. Nhưng chị Ngân cho rằng, hình thức đầu tư này mất khá nhiều công sức cũng như không nhìn thấy tương lai phát triển.

“Bao nhiêu người ôm đất nền vùng ven Hà Nội còn đang ngậm đắng nuốt cay chưa biết tới khi nào mới thoát hàng được. Giờ mà đầu tư đất nền ở các tỉnh miền núi Y Tý, Mộc Châu, Hà Giang… thì càng không rõ tương lai ra sao”, chị Ngân chia sẻ.

Bên cạnh đó, trên thị trường hiện nay còn xuất hiện loại đất nông nghiệp đa dụng được giới thiệu là "lần đầu xuất hiện". Diện tích của loại hình này lớn từ 1ha trở lên với giá từ 300-500 triệu đồng/ha.

Nhà đầu tư Nguyễn Mạnh chia sẻ, môi giới có giới thiệu rằng, đầu tư đất nền nông nghiệp đa dụng sẽ trở thành xu thế tất yếu của các nhà đầu tư. Bởi loại hình này có sẵn mô hình kinh doanh và đang vận hành - trồng rau hữu cơ, giá trị gia tăng lớn. Không chỉ vậy còn bao đầu ra, cam kết vận hành sản xuất, chia sẻ lợi nhuận cũng như tạo dòng tiền đều đặn (lợi nhuận có thể lên đến 1-2 tỷ đồng/năm). Ngoài ra, khi vận hành mô hình sẽ kết hợp với khai thác du lịch trải nghiệm và nông nghiệp.

Anh Mạnh cho biết, nói là "lần đầu xuất hiện trên thị trường" nhưng thực ra gần giống với loại hình farmstay từng rầm rộ một thời. Nhà đầu tư mua sản phẩm farmstay sẽ được sở hữu nông trại và kinh doanh homestay. Các chủ đầu tư kêu gọi nhà đầu tư tham gia với cam kết cùng chính sách lợi nhuận vô cùng hấp dẫn. Nhưng thực tế, loại hình này mới xuất hiện nên chưa được kiểm nghiệm về cách thức vận hành và tỷ suất sinh lời ra sao. Và thực tế, loại hình này cũng dần chìm, những cam kết của chủ đầu tư cũng như "gió thoảng mây bay".

Theo chuyên gia, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về những mô hình đầu tư mới trên thị trường trước khi quyết định xuống tiền. Không vì những lời chào mời lợi nhuận mà chạy theo.