Nhà đầu tư trẻ chia sẻ câu chuyện đi "săn" BĐS ngộp: "Để tìm được hàng ngon, giá ngộp "thật" không hề dễ dàng"

“Tôi đang mua rẻ hơn giá thị trường từ 10-30%, tuỳ việc ép giá được hay không”. Đó là chia sẻ của anh Quỳnh, nhà đầu tư tuy còn trẻ nhưng đã có gần 10 năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản. Được biết, anh Quỳnh vừa làm môi giới, vừa là nhà đầu tư lâu năm, số tài sản bất động sản của nhà đầu tư này nằm ở nhiều khu vực từ TP. Hồ Chí Minh cho đến các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu…

Anh Quỳnh cho biết, hiện tại anh đang đi săn bất động sản là "hàng ngộp", chủ yếu là phân khúc đất nền. Nhà đầu tư này chia sẻ: “Tuỳ việc ép giá chủ đất được hay không, mức hạ giá dao động trong khoảng từ 10 đến 30%, thậm chí 50%. Ép giá miếng đất cảm thấy giá tốt mình mới mua”.

Được biết, anh Quỳnh đang săn hàng ngộp tại các khu vực Nhơn Trạch (Đồng Nai), Hàm Thuận Nam, Hàm Thuận Bắc (Bình Thuận), Bà Rịa – Vũng Tàu. Riêng tại khu vực Nhơn Trạch, anh Quỳnh cùng nhóm bạn đầu tư ưu tiên mua bất động sản tại khu trung tâm và gần khu vực phà Cát Lái như xã Đại Phước, Phú Đông, Phước Khánh, Vĩnh Thanh..., tại Bình Thuận, nhà đầu tư này săn đất nền tại các điểm gần cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết.

Anh Quỳnh cho biết, thời điểm này có nhiều lựa chọn và kiếm được bất động sản giá tốt. Tuy nhiên, hiện tượng cắt lỗ cũng như bán tháo bất động sản chưa diễn ra toàn diện trên thị trường. Đa số các nền đất được bán ra thời điểm này là của các nhà đầu tư đang rất kẹt dòng tiền. Riêng với nhà đầu tư không vay, họ vẫn giữ hàng, không hạ giá. Ngay cả những người có vay ngân hàng nhưng không quá kẹt về tài chính vẫn không chịu bán ra.

Nhà đầu tư này cho hay, có những nền đất dù rất ưng, trả giá xuống 10%, chồng tiền mặt ngay nhưng chủ đất nhất quyết không bán, mặc dù họ cũng đang vay ngân hàng. "Thế mới thấy, tìm được hàng ngon, giá ngộp “thật” không dễ dàng. Tâm lý của đa số nhà đầu tư lúc này vẫn là tin thị trường sẽ phục hồi sớm, nên cố gắng cầm cự, giữ tài sản”, anh Quỳnh nói.

Mua được hàng tốt hay không còn phụ thuộc vào kinh nghiệm của mỗi nhà đầu tư

Chia sẻ về dự định ôm hàng của mình, anh Quỳnh cho biết, thị trường bất động sản thời điểm này trầm lắng gần khống với khoảng thời gian 2010 - 2014. Theo nhà đầu tư này, thời điểm đó đi mua đất mục đích chính là để giành, mua cho có đất trước chứ không nghĩ đến chuyện sinh lời. Thời điểm đó, đất xuống giá, những người có tiền mặt thường nghĩ là mua đất để đó hoặc xây nhà ở sau này. Nhưng sau năm 2014, thị trường hồi phục thì những người mua được đất giá tốt lại nhanh chóng "phất lên". Theo đó, một thế hệ đại gia cũng xuất hiện, giá bất động sản liên tục tăng cao từ giai đoạn 2015 - 2018.

Anh Quỳnh nhấn mạnh, gần 10 năm đầu tư bất động sản, anh nhận thấy rằng bất kỳ ở thời điểm nào thì nhu cầu về bất động sản vẫn luôn có. Giao dịch hiện nay ít đi là do nhu cầu ở thực cũng như lượng đầu cơ giảm mạnh khi thị trường bị ảnh hưởng bởi chính sách tín dụng. Còn trên thực tế, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.

Có thể thấy, hiện nhiều nhà đầu tư không chịu nổi áp lực tài chính ngân hàng nên "ngậm ngùi" bán lỗ, bán tháo để thu hồi dòng tiền. Do đó, đây chính là thời điểm tốt cho những người có dòng tiền nhàn rỗi. Họ có thể mua được bất động sản giá rẻ hơn so với mặt bằng chung của thị trường từ 10-15% tùy khu vực và sản phẩm.

Tuy nhiên, theo anh Quỳnh, mức độ mua được hàng tốt hay không còn phụ thuộc vào kinh nghiệm riêng của mỗi nhà đầu tư. Bên cạnh việc hiểu biết địa bàn thì nhà đầu tư còn phải nắm chắc mặt bằng giá của từng khu vực. Sẽ rất khác nếu nhà đầu tư mua được bất động sản ngộp thực sự và ngộp ảo. Thực tế, có nhiều sản phẩm rao bán cắt lỗ nhưng thực chất là giảm kỳ vọng lợi nhuận, với mức giảm giá không nhiều so với mặt bằng chung.

Đương nhiên, sản phẩm tốt, bao gồm cả mức giá cũng như vị trí sẽ được ưu tiên lựa chọn thời điểm này. Nhưng cũng có trường hợp, chủ đất không hạ giá nhiều, chỉ giao động trong khoảng 5-10%, nhưng nếu là bất động sản có vị trí đẹp thì nhà đầu tư nên mua vào. Bởi đây sẽ là sản phẩm có thanh khoản tốt khi thị trường phục hồi.

Theo ghi nhận cho thấy, việc lãi suất ngân hàng tăng đang khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân lao đao. Ngoài những nhà đầu tư khó tiếp cận nguồn vay để mua bất động sản thì có khá nhiều nhà đầu tư đang phải "gồng" lãi ngân hàng trong tình trạng đuối sức. Theo đó, để có thể giải quyết câu chuyện tài chính, họ chấp nhận bán đi các tài sản để có dòng tiền.
Các chuyên gia trong ngành cho rằng, có thể phải mất thêm nhiều thời gian hơn để thị trường bất động sản hồi phục. Riêng các nhà đầu tư nhỏ lẻ hiện đã "ngấm đòn" chính sách tín dụng. Trong đó, nhiều nhà đầu tư đang cố giải quyết dòng tài chính bằng cách bán tháo tài sản, hoặc giảm giá sâu so với dự kiến ban đầu. Còn với những nhà đầu tư dù bán tháo bất động sản cũng khó tìm được khách mua đã tìm cách bán các tài sản "dễ thanh khoản" để giải quyết việc trước mặt, tiếp tục cố chờ thêm những tín hiệu tốt từ thị trường bất động sản.

Theo chuyên gia, trong khi hầu hết mọi người đang tìm cách thanh khoản các bất động sản đang nắm giữ, thậm chí chấp nhận giảm giá sâu thì vẫn xuất hiện những cá nhân/tổ chức đi "săn lùng" để mua vào ở mức giá hấp dẫn và thu về khoản lợi nhuận đáng kể. Hiện dòng tiền "bắt đáy" đã dần được kích hoạt, tìm kiếm bất động sản tốt với lợi nhuận vượt trội trong tầm nhìn trung và dài hạn.