Nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội "bắt đáy" để mua nhà, tậu đất với mức giá hời dịp cuối năm

Theo Zing, anh Đinh Tùng (kỹ sư tại Hà Nội) cho biết, anh dự định sẽ dành 70% số tiền tích lũy được trong 6 năm qua để đầu tư bất động sản. Anh Tùng chia sẻ, nhiều bạn bè làm môi giới khuyên anh nên "bắt đáy" thời điểm này bởi thị trường đã có sự sụt giá mạnh ở nhiều phân khúc.

Anh Tùng cho biết, sẽ dành 1,9 tỷ đồng để mua một mảnh đất thổ cư rộng 60m2 tại phường Biên Giang, quận Hà Đông. Giá của mảnh đất này hồi đầu năm lên tới 2,4 tỷ đồng. Người bán nói rằng phải "cắt lỗ" để trả lãi ngân hàng nên mới có mức giá đó.

Không chỉ riêng anh tùng là người duy nhất có ý định "bắt đáy" ở thời điểm nà. Thị trường bất động sản thời điểm cuối năm thường trở nên sôi động vì nhiều người sử dụng khoản tiền tích cóp được từ lương thưởng để mua nhà, tậu đất. Tuy nhiên, diễn biến giá của thị trường có sự trồi sụt ở nhiều phân khúc, không phải loại hình nào cũng giảm và không phải sản phẩm nào cũng tăng.

Đất nền "hạ nhiệt", chung cư tăng giá

Hiện tại, những loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư đều ghi nhận đà tăng giá tại cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Cụ thể, dữ liệu thống kê trong 10 tháng đầu năm của trang nghiên cứu thị trường cho thấy, giá rao bán căn hộ tăng 3-17% tại Hà Nội và tăng 3-7% tại TP. Hồ Chí Minh tùy từng phân khúc. Trong đó, căn hộ cao cấp dẫn đầu về tốc độ tăng giá tại cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh với mức tăng lần lượt là 17% và 7% so với cùng kỳ năm 2021. Với loại hình nhà phố và biệt thự, giá ván trong quý 3 cũng đã tăng so với cùng kỳ năm trước. 

CBRE Việt Nam cho biết, tại khu vực Hà Nội, nhiều sản phẩm nhà phố và biệt thự mở bán mới trong quý này đều thuộc các dự án có định vị cao cấp cũng như được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn như Vinhomes và Bitexco. Đo vậy, mức giá trung bình tương đối cao, ở mức khoảng 8.462 USD/m2, tương đương 206 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán thứ cấp trong quý 3 cũng tiếp đà tăng với mức 18-25% so với cùng kỳ năm 2021, tùy vào loại hình và khu vực.

Giá bán bất động sản liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục tăng trong bối cảnh các dự án mới đều có mức giá bán khởi điểm cao. Cụ thể, giá sơ cấp trung bình của toàn thị trường tăng vọt hơn 54,7% theo quý và 128,9% theo năm, lên mức 10.692 USD/m2, tương đương khoảng 260 triệu đồng/m2.

Với thị trường đất nền, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, tính chung cả lượng tiêu thụ, nguồn cung và nhu cầu của phân khúc đất nền tại nhiều tỉnh, thành trong quý III/2022 đều sụt giảm so với quý trước.

Kết quả này có phần tương đồng với những đánh giá chung của Bộ Xây dựng về tình hình đất nền trên toàn quốc. Giá giao dịch thứ cấp nhà riêng và đất nền trong quý III có xu hướng giảm nhẹ từ 2-3% so với quý trước. Lượng giao dịch đất nền giảm mạnh với tổng số 115.129 giao dịch, bằng 54% so với quý trước.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, mọi người đang đánh đồng tất cả loại hình bất động sản đều giảm. Nhưng thực tế không phải vậy. Trong khi các sản phẩm thuộc phân khúc đầu tư và nghỉ dưỡng đóng băng, thì những loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực vẫn luôn có giao dịch.

Nhà đầu tư có nên "bắt đáy" lúc này?

Ông Vũ Cương Quyết cho biết, thị trường bất động sản trong 2 quý đầu năm diễn biến khá tốt. Tuy nhiên, tới quý III và quý IV lại là thời điểm "gió đảo chiều". Nhiều loại hình ghi nhận tình hình kinh doanh trầm lắng, thậm chí là đóng băng. Nguyên nhân là do ngân hàng thắt chặt chính sách tín dụng khiến không chỉ nhà đầu tư mà cả nhiều khách hàng không vay được tiền.

Về vấn đề này, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, giá đất nền, đất nghỉ dưỡng, shophouse đã tăng cao trong 2-3 năm qua. Nhiều chuyên gia đã cảnh báo về hiện tượng "sốt giá" của những loại hình trên. Bởi những sản phẩm này thuộc phân khúc đầu tư, không phục vụ nhu cầu ở thực. Do đó, khi tính thanh khoản của thị trường yếu, các mặt hàng này sẽ quay đầu giảm giá.

Diễn biến ngược lại, giá của các sản phẩm nhà phố, căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh không giảm nhiều, tính thanh khoản vẫn ổn định giữa bối cảnh thị trường đang chững lại.

Trước tình cảnh nhiều cá nhân và đơn vị phải "cắt lỗ", giảm giá sản phẩm để tăng tính thanh khoản. Nhiều người cho rằng đâu là khoảng thời gian tốt để "bắt đáy". Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng thay vì nghĩ đến tính thời điểm, những người tham gia thị trường cần xác định rõ mình là nhà đầu tư như thế nào. 

Ông Quyết nhận định, thị trường lên xuống, rất khó để xác định đáy và đỉnh. Các nhà đầu tư nghiệp dư hiện không nên tham gia mạnh vào các phân khúc đầu tư vì quá rủi ro, có thể ngày mai giá lên nhưng cũng có thể ngày mai giá xuống.

Những sản phẩm bất động sản an toàn, có thể xuống tiền đầu tư chính là những loại hình phục vụ nhu cầu ở thực. Thậm chí, việc mua nhà cho thuê cũng vẫn có tỷ lệ sinh lời tốt, dù là nhà trong ngõ. Vị Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, giá thuê chung cư tại Hà Nội hiện đã tăng từ 20-25% so với giai đoạn đầu năm bởi nguồn cung bị giới hạn trong khi nhu cầu về nhà ở lại rất cao.

PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo, Trưởng khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, ĐH Kinh tế Quốc dân cho biết, trong bối cảnh các kênh đầu tư khác đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, pháp lý không rõ ràng thì nhiều khách hàng trên thị trường vẫn ưu tiên lựa chọn mua nhà phố. 

Với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, ông Quyết cho rằng hiện nay có nhiều dự án giảm giá. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý vẫn chưa giải quyết xong và năng lực chủ đầu tư còn yếu. Nếu vì giá rẻ mà mua những dự án như vậy thì nguy cơ rủi ro là rất lớn. Vì thế, tính pháp lý cũng như năng lực của chủ đầu tư là 2 vấn đề cốt lõi mà nhà đầu tư chuyên nghiệp cần quan tâm trước khi xuống tiền tham gia thị trường.