Nhà đầu tư nên cắt lỗ thu hồi tiền sớm hay chờ tín hiệu sáng của thị trường bất động sản năm 2023?

Theo Nhịp sống thị trường, với những nhà đầu tư vốn mỏng, đang phải chịu áp lực gồng gốc lãi cho khoản tiền từ đòn bẩy tài chính có lẽ hiện tại là giai đoạn vô cùng căng thẳng. Bởi nếu chọn phương án cắt lời thì khả năng thanh khoản sản phẩm là không hề dễ dàng, đặc biệt với loại hình đất nền, đất thổ cư.

Còn nếu chọn phương án cắt lỗ sâu, khả năng thanh khoản có thể dễ dàng hơn nhưng với nhà đầu tư, họ phải chấp nhận "thương đau" khi mất đi lợi nhuận, cắt xén bớt phần vốn. Nếu đợi sang năm 2023, có thể thị trường sẽ diễn biến theo chiều hướng đi lên, giá bất động sản lại tăng. Nhưng ở chiều ngược lại, thị trường vẫn tiếp tục khó khăn, giá bất động sản còn hạ nhanh chóng.

Nhìn lại thời điểm 2011-2013, giá bất động sản có nơi giảm tới 50% giá trị. Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại Đà Nẵng cho biết, một số đất nền ở quận Cẩm Lệ từng được bán ra với giá 45 triệu đồng/m2. Nhưng khi thị trường đi xuống, lô đất đó chỉ còn giá là 35 triệu đồng/m2, tức là giảm tới 30%. Chủ đất theo đó bị mất 30% số tiền có thể thu về được. Đó là lý do tại sao giá bất động sản giảm mạnh, chủ đất sẽ rơi vào cảnh vô cùng khó khăn.

Về vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group nhận định, mức lãi suất tăng đã tác động mạnh đến các nhà đầu tư và sẽ tiếp tục để lại hệ lụy khó cho thị trường bất động sản. Vị chuyên gia cho rằng, nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài có thể đây sẽ là cú “knock out” thị trường sau đại dịch.

Vị này chỉ ra 3 tác động rõ nét nhất của việc lãi suất tăng gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Thứ nhất là sức cầu thị trường giảm mạnh. Lãi suất cho vay mua bất động sản ở mức trên 11-14%/năm như hiện nay đang khiến các nhà đầu tư thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Thậm chí, khiến nhiều nhà đầu tư có dòng thu nhập tốt muốn vay ngân hàng để đầu tư, nhưng việc tiếp cận được nguồn vốn vay hiện nay lại rất khó khăn khi "room" tín dụng bị hạn chế.

Thứ hai, hiện tượng cắt lỗ đang diễn ra trên diện rộng. Những năm gần đây khi thị trường bất động sản sôi động, lãi suất ở mức hấp dẫn, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính nhưng không có khả năng trả nợ, chấp nhận cắt lỗ. Tuy nhiên, thị trường hiện tại đang chững lại, thanh khoản thị trường thứ cấp sụt giảm mạnh khiến nhiều nhà đầu tư đang kẹt hàng dù đã giảm giá rất sâu.

Cuối cùng là người bán kẹt vốn, cắt lỗ để thu hồi vốn. Trong khi người mua thấy lãi suất cao e ngại, nếu nhà đầu tư chấp nhận lãi suất cao để vay thì lại khó tiếp cận nguồn vốn do hết "room".

Kỳ vọng sự phục hồi của thị trường bất động sản năm 2023

Với vòng luẩn quẩn này, việc thị trường bất động sản rơi tự do trong thời gian tới là điều hoàn toàn có thể xảy ra nếu không có những biện pháp can thiệp kịp thời. Như vậy, kịch bản của thị trường bất động sản trong tương lai sẽ chưa có tín hiệu khả quan cho một sức bật phục hồi thực sự.

GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường từng cho biết rằng, biến động của thị trường hiện tại xuất phát từ nội tại của bất động sản. Do đó, chờ đợi giải cứu là việc khó. Ông Võ cũng nhấn mạnh, mỗi nhà đầu tư bất động sản hãy tự nghĩ cách cứu lấy mình.

Hay như tại một tọa đàm diễn ra gần đây vào cuối tháng 11 ở Hà Nội, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, cả nhà đầu tư lẫn giới đầu tư đều không muốn bị lỗ, vậy nên đa số mọi người đều đang nằm chờ. Bên cạnh đó, chi phí bỏ ra để đầu tư lại không hề nhỏ, nếu như cắt lỗ bây giờ sẽ rất nguy hiểm. Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng có những lúc chúng ta cần phải chấp nhận thà cắt lỗ còn hơn là mất hết.

Mặc dù kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2023, nhưng theo ông Lực, để thị trường có thể phục hồi cần phải tháo gỡ nhiều nút thắt như: pháp lý, nguồn vốn, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra, một điều quan trọng khác cần làm là tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc đối với thị trường bất động sản, đồng thời kiểm soát rủi ro hệ thống cũng như liên thông giữa tài chính, bất động sản hoặc các vấn đề khác.

Trên thực tế, với các nhà đầu tư, những quyết định đưa ra phải phụ thuộc vào tài chính nội tại, khả năng năng gồng lỗ cho bất động sản, tính thanh khoản của sản phẩm và sức chịu đựng tác động từ thị trường. Thời điểm hiện tại, chắc chắn các quyết định đưa ra đều khó khăn.

Với kịch bản thiếu gam màu tươi sáng như hiện tại, các chuyên gia dự báo giá bất động sản năm 2023 có thể còn tiếp tục hạ. Do đó, người mua bình tĩnh, không nên sốt ruột trước mức giá giảm như hiện tại, bởi thời gian tới, giá bất động sản hạ sẽ là cơ hội cho người mua.

Theo ông Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam dự báo, xu hướng giảm giá, chiết khấu của nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường khát vốn được dự báo tiếp tục tăng vào cuối năm. Còn thanh khoản năm 2023 vẫn sẽ khó khăn khi chính sách tiền tệ, lạm phát cũng như diễn biến kinh tế thế giới phức tạp.

Cùng quan điểm dự báo giá bất động sản sẽ tiếp tục hạ, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường hiện tại "đóng băng", thiếu vắng người mua bởi đa số mua ở dạng lướt sóng giờ không còn tiền mua tiếp. Đầu tư bất động sản vẫn là ngành hấp dẫn, nhưng cần tập trung vào các loại bất động sản có nhu cầu ở và kinh doanh thật. Đây cũng là hướng đi cho các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.