Chuyên gia nhận định: Ngành bất động sản tiếp tục là một phần quan trọng trong bối cảnh M&A năm 2022

Có thể thấy, thị trường bất động sản bước vào năm 2022 với nhiều hy vọng phục hồi mạnh mẽ, mức tăng trưởng cũng được dự báo là 8%. Mặc dù vậy thì những trở ngại từ nền kinh tế trên toàn cầu cùng một số yếu tố về mặt tài chính trong nước vào thời điểm 6 tháng cuối năm 2022 cũng đã khiến cho thị trường có phần chững lại. 

Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam - ông Neil MacGregor cũng đã chỉ ra một số khó khăn trước mắt của ngành bất động sản cũng như dự báo một số xu hướng chính đáng chú ý trong năm 2023. 

Cũng theo ông Neil MacGregor, Việt Nam đang ghi nhận được thặng dư thương mại tích cực, đồng tiền tương đối mạnh và chỉ số CPI, lạm phát nằm trong tầm kiểm soát so với tình hình chung ở trên toàn cầu. 

Cũng trong tháng 10 vừa qua, báo cáo của Chính phủ cũng dự kiến mức tăng trưởng GDP của năm 2022 sẽ đạt mức khoảng 8% so với mục tiêu 6 - 6,5% trong bối cảnh tình hình đang có nhiều khó khăn. Có thể thấy, những biến động của nền kinh tế trong giai đoạn cuối năm cũng có thể sẽ khiến cho dự báo thay đổi nhưng không thể nào phủ nhận rằng mức tăng trưởng GDP vẫn rất mạnh. 

Và với một số nền tảng cơ bản đó cùng với quá trình đô thị hóa ở Việt Nam với tỷ lệ 36% dân số sống ở khu vực thành thị thì ông Neil MacGregor cũng nhìn nhận điều này cho thấy tiềm năng vô cùng to lớn cho thị trường bất động sản trong thời gian vài năm tới. 

Giám đốc Điều Hành Savills Việt Nam nhấn mạnh rằng: “Chúng ta đang cũng trong giai đoạn với những chỉ số về nhân khẩu học đáng lạc quan. Đây cũng chính là động lực thúc đẩy chi tiêu ở trong nước, sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu hay nhu cầu về nhà ở, chi tiêu bán lẻ, tăng trưởng,... Chúng tôi cũng dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục ở trong hai thập kỷ tới, dân số cũng như lực lượng lao động sẽ tiếp tục phát triển trong khoảng thời gian đó”. 

Ngoài ra thì sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang thị trường Việt Nam vẫn đang diễn ra rất mạnh mẽ. Trước một số khó khăn mà Foxconn đang gặp phải tại thị trường Trung Quốc trong thời gian gần đây cho thấy, đối tác sản xuất linh kiện hàng đầu đó là Apple cũng đã cam kết nhiều hơn về việc đầu tư vào Việt Nam. Cũng theo đó, Samsung - đây là nhà đầu tư lớn từ Hàn Quốc trong tuần vừa qua cũng tiến hành tái khẳng định sẽ tăng cường cam kết đầu tư tại Việt Nam.

Ông Neil MacGregor cũng nói thêm rằng, có thể khẳng định những biến động ở trong chuỗi sản xuất thế giới sẽ vẫn còn tiếp diễn với lượng đơn đặt hàng sụt giảm. Dù vậy thì vấn đề này cũng sẽ được khắc phục và sản xuất hoạt động tích cực trở lại vào 6 tháng cuối năm 2023. 

Đứng ở góc độ là đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn bất động sản công nghiệp ở Việt Nam, ông Neil MacGregor cũng đánh giá phân khúc này cũng nhận được sự quan tâm lớn trong năm 2022. 

Có thể thấy, giá thuê ở TP. Hồ Chí Minh cũng đã chạm mức khoảng 300 USD/m2/chu kỳ thuê cũng như tỷ lệ lấp đầy là gần như tuyệt đối. Ở vùng lân cận như Long An và Bình Dương thì giá thuê là gần 180 USD/m2/chu kỳ thuê còn nguồn cung có sẵn cũng không quá nhiều và nằm xa trung tâm.

Mặc dù vậy thì điểm đặc biệt ở trên thị trường hiện nay chính là xu hướng gia tăng sự quan tâm, xây dựng cơ chế đầu tư cho những sản phẩm chuyên biệt ví dụ như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF) và logistics. 

Còn ở phân khúc văn phòng, nguồn cung văn phòng TP. Hồ Chí Minh đến hiện tại chỉ đạt mức hơn 2,5 triệu m2 và là mức rất thấp so với tiêu chuẩn của các thị trường ở trong khu vực như Bangkok, Jakarta và Manila với 6 triệu m2. Chính vì thế mà chuyên gia cho rằng dư địa tăng trưởng văn phòng còn rất lớn. 

Vị chuyên gia này phân tích thêm: “Đối với bối cảnh khan hiếm nguồn cung hiện tại thì khách thuê văn phòng diện tích lớn cũng có thể sẽ khó tìm được mặt bằng chất lượng. Ở góc độ là chủ nhà thì họ cũng đang đứng ở một trong những thị trường văn phòng hoạt động tốt nhất ở trên thế giới và vào lúc này với tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt mức 93%, và riêng phân khúc văn phòng hạng A chính là 97%. Còn trong tương lai, sẽ có nhiều tòa nhà văn phòng hạng A mới gia nhập thị trường trong nửa đầu năm tới với hai dự án ở Thủ Thiêm và một dự án tại quận 1”, 

Còn đối với thị trường khách sạn, trong năm 2022 chính là giai đoạn phục hồi của TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội nhờ vào lượng khách hàng là doanh nhân, chuyên gia thông qua hoạt động MICE. Dù vậy thì về công suất thuê, hai thành phố này vẫn đang ghi nhận được nhiều phòng khách sạn 5 sao rẻ nhất ở trong khu vực này cũng sẽ cần thêm một chút thời gian để có thể phục hồi. 

Đâu là thời điểm khó khăn của các chủ đầu tư ở trong nước?

Cũng theo ông Neil MacGregor, đây chính là thời điểm khó khăn đối với các chủ đầu tư ở trong nước. Niềm tin của người mua nhà đang giảm, các vướng mắc về khung pháp lý chính là nỗi đau lớn đối với các chủ đầu tư, nguồn vốn khan hiếm bởi siết tín dụng kéo theo tinh thanh khoản sụt giảm, song song với đó là chi phí xây dựng cũng tăng lên. Có thể nói rằng đây không phải là một môi trường kinh doanh lý tưởng đối với các doanh nghiệp. 

Theo ông Neil MacGregor, cho đến khi những vấn đề khung pháp lý được cải thiện thì thị trường cũng sẽ chứng kiến được một số hệ quả chính như quá trình xây dựng bị gián đoạn bởi thiếu vốn xây dựng và kéo theo doanh số sụt giảm. Vấn đề này cũng sẽ kéo dài cho đến khi các chủ đầu tư có thể cung cấp được các sản phẩm mới cho thị trường, đáng chú ý là sản phẩm hạng B và C. 

Ông Neil MacGregor cũng nói thêm rằng: “Mặc dù vậy, nếu như nhìn về phía trước thì chúng tôi đang thấy có rất nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế và bất chấp những khó khăn của nền kinh tế trên toàn cầu nói chung. Savills vẫn liên tục nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế ở trên tất cả các phân khúc của thị trường cũng như xu hướng này sẽ được duy trì. Điều đó cũng đã được phản ánh trong kết quả thu hút FDI trong năm 2022”. 

Có thể thấy, ngành bất động sản tiếp tục là một phần quan trọng ở trong bối cảnh M&A của năm 2022. Có rất nhiều ở trong số đó là của các nhà đầu tư Việt Nam nhưng cũng có những giao dịch quan trọng diễn ra ở giữa các bên nước ngoài. Và trong bối cảnh tín dụng hạn chế cũng như thiếu vốn sẵn có trên thị trường trong nước thì chuyên gia Savills cũng hy vọng sẽ thấy sự quan tâm của các nhà đầu tư và vốn nước ngoài vào thị trường.