Chuyên gia nhận định: Thiếu vốn không phải là vấn đề lớn nhất mà thị trường bất động sản đang gặp phải

Ít nhất hơn 150.000 tỷ đồng được phân phối thêm cho các ngân hàng

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có quyết định điều chỉnh chi tiêu tín dụng định hướng năm 2022 thêm khoảng 1,5 - 2% cho toàn hệ thống các tổ chức tín dụng. Như thế, sẽ có ít nhất là hơn 150.000 tỷ đồng được phân phối thêm cho các ngân hàng. 

Đây cũng được đánh giá là một thông tin tích cho nền kinh tế, dù cho Ngân hàng Nhà nước có yêu cầu tập trung vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh và nhất là đối với lĩnh vực ưu tiên. Đối với lĩnh vực bất động sản thì thời gian qua cũng có không ít đề xuất rằng Ngân hàng Nhà nước nên nới trần tín dụng thêm 1 - 2% để có thể hỗ trợ cho thị trường có thể vượt qua được khó khăn. 

Và mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng tiếp tục có văn bản đề nghị Ngân hàng Nhà nước trình Chính phủ xem xét việc nới trần tín dụng thêm 1% từ đó nâng tăng trưởng tín dụng trong cả năm 2022 lên mức 15% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng hơn 100.000 tỷ đồng với mục đích hỗ trợ cho nền kinh tế cũng như sản xuất kinh doanh ở trong giai đoạn cao điểm tháng 12/2022 đến trước Tết Quý Mão năm 2023. 

Hiệp Hội này cũng đã kiến nghị các tiêu chí để cho doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà cũng như nhà đầu tư có thể tiếp cận được với nguồn vốn tín dụng đó là các dự án có đầy đủ tính pháp lý, có tính khả thi hay là đang xây dựng dang dở, nhất là các dự án sắp hoàn thành xây dựng, các dự án nhà ở xã hội và dự án nhà ở giá vừa với túi tiền của doanh nghiệp có uy tín thương hiệu. 

Đại diện của HoREA cũng đánh giá nguồn vốn tín dụng bổ sung này còn có tác động tích cực và lan tỏa đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp từ đó vượt qua những khó khăn hiện nay, dần trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa quan trọng để có thể chia sẻ và làm giảm bớt đi áp lực cho các tổ chức tín dụng. Cùng với đó là các tổ chức tín dụng cũng sẽ thực hiện chức năng chủ yếu đó là cung ứng vốn lưu động cho nền kinh tế và chỉ nên sử dụng tối đa không quá 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trong trung và dài hạn theo đúng lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro như chứng khoán và bất động sản của Ngân hàng Nhà nước. 

Điểm mấu chốt vẫn là pháp lý và thanh khoản

Trong khi đó thì có không ít chuyên gia cho rằng việc thiếu vốn không phải là vấn đề lớn nhất mà là khi thị trường bất động sản gặp phải. Điểm mấu chốt là không có tính thanh khoản, doanh nghiệp cũng không bán được hàng hay không có dòng tiền để quay vòng. Song song với đó là những vướng mắc liên quan đến thủ tục về pháp lý. 

Cũng như thống kê mà HoREA chỉ ra thì vướng mắc pháp lý chính là vướng mắc lớn nhất, nó chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng cũng như kinh doanh mà nguyên nhân chủ yếu là bởi một số quy định pháp luật không có tính đồng bộ và thống nhất. 

Và vướng mắc thứ hai chính là thủ tục về mặt hành chính rắc rối, phức tạp và thiếu đi tính đồng bộ, liên thông cũng làm kéo dài thêm thời gian thực hiện các thủ tục về mặt hành chính đối với những dự án bất động sản, nhà ở thương mại cùng các dự án nhà ở xã hội (mất thời gian khoảng 3 - 5 năm) hay thậm chí là mất đi cơ hội kinh doanh cũng như tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp. 

TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế cho hay, hiện nay thị trường đang phải đối mặt với hai vấn đề lớn. Đầu tiên đó chính là câu chuyện về rủi ro pháp lý của những dự án liên quan đến việc giao đất, triển khai hay thậm chí là có những dự án đã hoàn thành rồi nhưng vẫn không đủ điều kiện để bán. Thứ hai đó chính là câu chuyện không thanh toán được trái phiếu doanh nghiệp chủ yếu là bởi vì vi phạm của bản thân các nhà phát hành. 

Chính vì thế mà phải được xử lý được các rủi ro về mặt pháp lý đồng thời cũng bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư, đáng chú ý là nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khi mà các nhà phát hành cũng như các dự án bị rơi vào trạng thái vi phạm pháp luật và thanh khoản đã bị đóng băng. Đây chính là hai vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay và phải nhìn thẳng vào đó để xử lý vấn đề. 

Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Savills Việt Nam - TS. Sử Ngọc Khương cũng đưa ra nhận định rằng, thị trường bất động sản cũng đã đối mặt với những khó khăn về mặt pháp lý trong thời gian nhiều năm qua. Chính vì thế mà vấn đề tài chính cũng chỉ là một yếu tố khiến cho tình trạng này càng thêm khó khăn hơn. 

TS. Sử Ngọc Khương nhấn mạnh rằng: “Để cho thị trường có thể phục hồi một cách mạnh mẽ thì cần phải có hỗ trợ về mặt pháp lý ở trong việc phát triển các dự án cho các doanh nghiệp. Hy vọng rằng trong thời gian sắp tới những nút thắt này sẽ sớm được tháo gỡ để có thể tạo ra một môi trường kinh doanh càng lành mạnh, thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư cũng như có thể giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân từ đó giúp cho họ có thể tiếp cận được với ước mơ sở hữu nhà với mức giá hợp lý hơn”. 

Cũng theo lời vị chuyên gia này, các dự án vẫn còn đang dang dở cũng cần được giải ngân để có thể tiếp tục quá trình xây dựng và tạo ra nguồn cung mới cho thị trường cũng như không làm khó cho người mua. Còn đối với những dự án đã hoàn thành được thủ tục pháp lý và đủ điều kiện để đi vay cũng như hoàn thành thì cần phải cân nhắc trong việc đầu tư cho vay vốn đầu tư. 

Còn đối với những dự án chưa đủ điều kiện thì các chủ đầu tư cần phải chờ thêm một thời gian để có thể hoàn thành được các thủ tục cần thiết nhằm đảm bảo tính minh bạch của thị trường cũng như quyền lợi của các bên. Không những thế, ngoài ra thì các chủ đầu tư cũng cần có thêm bổ sung nguồn vốn từ FDI và các quỹ đầu tư hay là các đối tác liên doanh để có thể giải quyết các bài toán khó khăn về tài chính.