Trong một phát biểu mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nói: “Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động có thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m²”.
Ngoài ra, những tác động trên thị trường hiện nay như rào cản về mặt pháp lý, siết room tín dụng, lãi suất tăng cao khiến cho phân khúc nhà ở xã hội càng trở nên khó khăn, nhiều nhà chủ đầu tư còn lo ngại, không mấy mặn mà với loại hình bất động sản này.
Để có cái nhìn rõ hơn về vấn đề này, phóng viên đã có cuộc gặp gỡ và trò chuyện với ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

PV: Có một thực tế là hiện nay giá nhà đang tăng lên quá cao so với mức thu nhập của người dân hiện nay, không chỉ làm nhiều người không có nhà để ở mà còn làm ảnh hưởng đến thị trường chung của bất động sản. Ông có nhận xét thế nào về vấn đề này?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Hiện nay, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn phát triển, vấn đề của thị trường là nhu cầu của người dân luôn có nhưng khả năng chi trả của người dân lại có hạn. Vì vậy, tư duy của các chủ đầu tư cần có sự thay đổi. Họ không nên chỉ nhìn vào số liệu mà cho rằng tốc độ phát triển của chúng ta là tốt, nhưng thật ra tốt hay chỉ số tăng trưởng đó chỉ là trong phạm vi nền kinh tế nhỏ.

Chúng ta không thể đòi hỏi thị trường bất động sản ngay lập tức “lớn nhanh như Thánh Gióng” được. Đặc biệt là thu nhập của người dân Việt Nam đang ở mức thấp so với thu nhập của thế giới, khiến cho khả năng chi trả của người dân có hạn. Dù họ rất mong muốn mua được nhà thì tại sao chúng ta lại đưa giá nhà theo tốc độ tiệm cận với thế giới quá nhanh như vậy.

Do đó cần những chính sách về giá cũng như chính sách tín dụng để hỗ trợ người mua nhà. Bên cạnh đó cũng cần các cái nhìn nhận khác về thị trường hiện nay là không phải là nhu cầu sụt giảm mà là khả năng chi trả người dân sụt giảm. Thực tế là người dân vẫn đang hồ hởi tích cực làm việc, thu nhập bình ổn nhưng khi mọi thứ tăng giá quá cao và quá nhanh khiến người ta không có khả năng chi trả kịp, bên cạnh đó còn không có sự hỗ trợ của tín dụng. Những người mua thực mới là những người quyết định giá cả của thị trường, còn những nhà đầu tư chỉ là những người có cầu kiếm lãi trên nhu cầu thực đó thôi, chứ không phải là những người quyết định giá thực của bất động sản.

PV: Nguyên nhân giá nhà tăng cao được cho là do han hiếm nguồn cung, đặc biệt là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang dần “biến mất” khỏi thị trường ảnh hưởng nhu cầu ở thực của người dân. Ông có ý kiến như thế nào về vấn đề này?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Một vấn đề hết sức nổi cộm hiện nay là việc mất cân đối trong nguồn cung nhà ở. Số lượng nhà ở cao cấp, hạng sang lại đang nhiều hơn so với số lượng nhà ở bình dân, nhà ở xã hội dẫn đến thiếu nhà ở cho số đông đại chúng, bởi mức thu nhập của người dân vẫn còn nhiều hạn chế. Đây là một vấn đề thực tế đang diễn ra trên thị trường.

Qua ba quý vừa rồi, khả năng tiêu thụ của các dự án rất thấp, chỉ dưới 50%. Trong khi nhu cầu về nhà ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội thì vẫn rất lớn nhưng số lượng các dự án tại phân khúc này hầu như là không có sản phẩm mới ra, đặc biệt là những dự án có giá dưới 30 triệu đồng/m² đang dần biến mất.

Thời gian qua nhiều ý kiến đều xoay quanh thị trường han khiếm, nguồn cung do phê duyệt dự án bị khó khăn, hay hạn chế do đó, người ta toàn nhằm chủ yếu vào phân khúc cao cấp để nhằm bán được giá cao. Nhưng thực ra, phân khúc quan trọng và có nhu cầu cao nhất là phân khúc nhà ở cho người bình dân, nhà ở xã hội thì lại gần như không có. Bên cạnh đó, nhà ở xã hội cũng gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm địa điểm phù hợp.

Đây là một vấn đề mà thực sự Chính phủ cũng như các cơ quan ban ngành đã nhìn thấy rõ, chắc chắn rất cần những chính sách điều phối và thu hút các nhà đầu tư cho phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

PV: Như vậy, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở bình dân đang rất thiếu dù đã có nhiều chính sách thúc đẩy. Theo ông, nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng được như mong muốn là do đâu?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Rút kinh nghiệm làm nhà ở xã hội, nhà ở bình dân trong nhiều năm qua. Tư duy làm nhà phân khúc này còn nhiều điểm cần lưu ý và thay đổi. Trước hết là do tư duy làm nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp không có nghĩa là nhà sẽ có chất lượng thấp. Bên cạnh đó, việc thực hiện xây dựng nhà ở xã hội còn theo kiểu manh mún, nhỏ lẻ, chi phí đầu tư cao mà không có hạ tầng xã hội thì sẽ không đảm bảo được lâu dài. Đây là những nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng được như mong muốn, tuy nhiên, thời gian qua phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cũng đang có những chuyển biến hết sức tích cực.

PV: Từ thực tế đó, ông có thể đưa ra những giải pháp để thúc đẩy nguồn cung bất động sản gia tăng trở lại, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu ở thực cho người dân?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Nhìn nhận đúng về đề về nhu cầu ở của những người có thu nhập trung bình, thấp cần sự quyết liệt từ Chính phủ và sự hưởng ứng mạnh mẽ của các địa phương. Muốn làm nhà ở xã hội thì trước tiên cần phải có đất mà đất là do các địa phương tại đó quản lý. Do vậy, khi Chính phủ, Bộ Xây dựng và các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Đà Nẵng,… chính quyền địa phương ưu tiên quỹ đất đủ lớn cho phát triển nhà ở xã hội thì sẽ có nhiều nhà đầu tư mạnh dạn đầu tư phân khúc đó, chúng ta có thể hy vọng những điểm sáng tích cực trong thời gian tới.

Hiện nay, một số dự án đã được khởi công và tiếp tục đà phát triển những ô đất được quy hoạch làm nhà ở xã hội thì chúng ta phải tích cực hơn nữa trong công tác giải phóng mặt bằng. Một khi giải phóng được mặt bằng thì dự án chắc chắn sẽ được triển khai tốt. Bên cạnh đó, với sự hỗ trợ của Ngân hàng Nhà nước trong việc ưu đãi tín dụng phát triển cho nhà ở xã hội thì tôi tin tưởng rằng sẽ có những “điểm sáng” thực sự để thị trường bất động sản phát triển bình ổn hơn, hấp dẫn hơn bởi nhu cầu ở thực chứ không chỉ dừng lại ở nhu cầu kiếm lời.

PV: Trong khi nhà ở đang là vấn đề nan giải của hàng triệu người dân, thì việc cơ cấu lại nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội có giúp thị trường bất động sản khởi sắc trở lại không, thưa ông?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Đây sẽ là điều chắc chắn! Bởi “cái gốc” của nhu cầu về nhà ở bao giờ cũng phải hướng tới tầng lớp người có thu nhập thấp, trung bình đầu tiên. Không chỉ những người có thu nhập hạn chế mong mỏi mà tất cả các Chính phủ trên thế giới cũng đều phải tập trung nguồn lực để ưu tiên, tạo điều kiện phát triển nguồn cung cho phân khúc đó. Nếu không sẽ khó có thể phát triển xã hội một cách ổn định, tránh sự phân hóa giàu nghèo, nâng cao chất lượng ở cho người dân.

Thậm chí tại nền kinh tế hàng đầu thế giới như nước Mỹ, trong bất cứ gói kích thích phát triển kinh tế nào, Mỹ cũng đều dành riêng một phần cho việc phát triển bất động sản và có những nghiên cứu, ưu đãi dành cho những người có mức thu nhập trung bình, thấp. Do đó, việc chúng ta tích cực phát triển nhà ở xã hội sẽ là điểm sáng và là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay. Chúng ta đang và đã thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn tham gia vào phân khúc đó, vì vậy tôi rất tin tưởng vào việc nâng cấp được chất lượng nhà ở xã hội trong thời gian tới sẽ không bị chất lượng thấp như trước đây.

PV: Nói về nguồn cung nhà ở, ông có dự báo như thế nào cho nguồn cung nhà ở trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Trước bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều biến động thì rất cần nhiều sự sắp xếp, cơ cấu lại nguồn cung. Hiện nay, chúng ta đang tích cực phê duyệt các dự án mới, tuy nhiên tôi vẫn đánh giá nửa đầu của năm 2023 sẽ là giai đoạn bình ổn và là điểm sáng cho các dự án được thực hiện chuẩn chỉ. Hơn nữa, các dự án bây giờ chúng ta mới khởi công thì việc ra được hàng nhà ở xã hội chắc chắn vào khoảng nửa cuối năm 2023. Do đó, đầu năm 2023 sẽ là thời gian cho các chủ đầu tư có những điều chỉnh chính sách cũng như cơ cấu lại các sản phẩm.

Thực tế, phân khúc nhà ở cao cấp luôn luôn có nhu cầu nhưng chỉ dừng lại ở một bộ phận rất ít. Còn nhu cầu về phân khúc bình dân, nhà ở xã hội cho những người có thu nhập thấp, trung bình mới chiếm số lượng lớn do đó người ta cần phải định vị lại, trong đó giá bán phải phù hợp với thu nhập của người dân Việt Nam. Mặt khác, cũng cần có các chính sách tín dụng trả góp trong vòng 5, 10, 20 năm thì mới giúp người dân mua được nhà bởi vì dù giá có hạ thấp mấy đi chăng nữa thì người dân cũng không thể đủ tiền mua nhà ngay được. Nếu làm được như vậy thì chắc chắn thị trường bất động sản sẽ ổn định và phát triển trở lại.