-    Thưa ông, ông có đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản thời gian vừa qua và thời gian tới khi Luật Kinh doanh bất động sản 2024 được thông qua?
 

Thời gian qua, Chính phủ đã rất tích cực giải quyết các vấn đề về nhà ở, bất động sản cho người dân, trong đó, đặc biệt là nhà ở xã hội. Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê và Hiệp hội bất động sản Tp. Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở cao cấp ở Tp. Hồ Chí Minh đã có những tín hiệu rất tích cực. Mức tiêu thụ trên thị trường năm 2023 lên tới 82% so với trước đại dịch năm 2019. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở trung bình và nhà ở xã hội lại suy giảm. Riêng nhà ở xã hội, trong các năm 2021, 2022 và 2023 gần như không có một giao dịch nào. Phân khúc nhà ở có giá dưới 25 triệu đồng/m² ở thị trường Tp. Hồ Chí Minh gần như không còn. Đây là vấn đề cần phải xác định rất rõ những nguyên nhân để đưa ra các giải pháp phù hợp. 

-    Nếu tăng “trần” mức giá nhà ở xã hội từ 25 triệu đồng/m2 lên 35 triệu đồng/m2 thì liệu người dân có khả năng tiếp cận được mức giá nhà đó hay không, thưa ông?
 

Sẽ rất khó, nhưng nếu có các chính sách cho vay với lãi suất thấp thì sẽ giải quyết được vấn đề này. Đơn cử, nếu lấy gói hỗ trợ lãi suất 120 nghìn tỷ đồng để bù đắp cho phần chênh lệch lãi suất mà người mua nhà ở xã hội không thể đáp ứng được.
Giả sử, một căn hộ có trị giá 3,5 tỷ đồng, nếu vay với lãi suất 12%/năm, tương đương 1%/tháng hay 35 triệu/tháng thì làm sao những đối tượng có thu nhập 15 triệu đồng/tháng có thể chi trả được. Do đó, điều này là không thể nên cần phải có những ưu đãi về mặt lãi suất cho những người mua nhà ở xã hội. Mức lãi suất ưu đãi đó, các ngân hàng cũng không thể chịu được nên Nhà nước phải lấy phần bù lãi suất đó từ ngân sách dành cho nhà ở xã hội.
Nhà ở xã hội có diện tích không đến 100m² và không tới 3,5 tỷ đồng/căn nhưng với một căn hộ có diện tích 50m² có giá 1,75 tỷ đồng. Với mức giá này, mỗi tháng người mua nhà phải trả 17,5 triệu đồng thì với mức thu nhập của người dân là 15 triệu đồng/tháng, họ cũng không thể chi trả.

-    Thưa ông, vì sao gói hỗ trợ 120 nghỉn tỷ lại nên ưu tiên dành cho người mua nhà chứ không phải doanh nghiệp?
 

Nêm xem xét gói 120 nghìn tỷ dành cho những người mua nhà là những người được thụ hưởng trực tiếp chứ không phải gián tiếp thông qua các nhà đầu tư. Điều này sẽ góp phần giải quyết được vấn đề tiêu thụ sản phẩm và các thủ tục trong quá trình triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ nhanh. 
Bên cạnh đó, giải pháp này còn giải quyết được vấn đề nhà ở thương mại của thị trường vì thị trường vẫn có nhu cầu đó. Vậy làm sao để có sự hài hòa và có thể có được một khoảng không gian rộng cho các nhà đầu tư có thể linh hoạt trong việc giải quyết vấn đề tiêu thụ sản phẩm của họ.
 

-    Vậy với các nhà đầu tư xây dựng dự án bất động sản, chúng ta giải quyết khó khăn vướng mắc cho họ như thế nào, thưa ông?
 

Có rất nhiều nguyên nhân khác nhau và có nhiều ý kiến đóng góp để có thể cải thiện được tình trạng này. Trong đó có ý kiến rất hợp lý đó là tăng mức giá “trần” của nhà ở xã hội từ 25 triệu đồng/m2 lên 35 triệu đồng/m2 trở xuống. Điều này sẽ phù hợp hơn so với tình hình thực tế bởi sự gia tăng của giá vật liệu xây dựng, giá đất cũng như các yếu tố đầu vào khác.
Tuy nhiên, có một giải pháp có thể tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc giúp quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội được nhanh chóng hơn đó là: Dự án nhà ở xã hội hiện nay được phê duyệt rất khó khăn bởi có những ưu đãi mà Nhà nước kiểm soát rất chặt nhằm tránh những ưu đãi này bị lợi dụng để trục lợi. 
Đây là một chính sách đúng, tuy nhiên không nên áp đặt chính sách này cho nhà đầu tư. Các nhà đầu tư cần phải được khai thác các sản phẩm của mình ở thị trường có tính chất thương mại thì họ mới dám đầu tư những dự án có quy mô lên tới 4000-5000 căn hộ mà không biết các đối tượng được thụ hưởng những ưu đãi này có hấp thụ hết lượng sản phẩm đó hay không và có đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường hay không. 
Nên chăng, các nhà đầu tư sẽ chịu trách nhiệm đóng tiền sử dụng đất đầy đủ, còn các loại ưu đãi về thuế, ưu đãi về tín dụng sẽ được xét cho người mua chứ không phải cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư triển khai dự án như là những dự án thương mại bình thường. Những người được thụ hưởng, nếu đáp ứng được những điều kiện của Nhà nước đề ra thì sẽ được khấu trừ các loại thuế sử dụng đất, thuế VAT hay được hỗ trợ về lãi suất tín dụng trong việc mua nhà.

-    Với Luật Đất đai được sửa đổi năm 2024, giá nhà ở, nhà chung cư sẽ tăng do giá đất tăng. Vậy theo ông, giá đất tăng như vậy có làm giá nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập thấp tăng không thưa ông?
 

Nếu nhà đầu tư vẫn phải đóng tiền sử dụng đất nhưng được giảm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng thì chi phí đất để xây nhà vẫn không thay đổi. Nếu tiền đền bù cao hơn tiền sử dụng đất quy định thì chi phí đất cũng sẽ tăng. Do đó, chi phí đầu vào của các dự án nhà ở thương mại sẽ tăng, kéo theo giá nhà sẽ tăng.
Tuy nhiên, đối với các dự án nhà ở xã hội, Nhà nước có thể quy định mặt bằng mức giá đền bù giải phóng mặt bằng chứ không phải theo giá thị trường và phần chi phí sử dụng đất được miễn thì khi đó mới có thể kiểm soát được mức chi phí về đất của các dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tiền nhà nước bỏ ra để đền bù được coi như một khoản ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước cho những người có thu nhập thấp.
Vấn đề xác định chi phí sử dụng đất, mức giá đền bù giải phóng mặt bằng cũng như mức Nhà nước hỗ trợ cho người thu nhập thấp là vấn đề khá phức tạp, đòi hỏi Nhà nước cần có những quy định hết sức chi tiết và cụ thể mới có thể triển khai được các dự án nhà ở xã hội cụ thể và thuận lợi. Nhưng tốt nhất là cần dựa vào mức cung cầu, giá của thị trường đúng theo quy luật vận hành của nền kinh tế thì các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và các hoạt động kinh tế mới được phát triển lành mạnh.

-    Nhiều doanh nghiệp có chia sẻ tại Hội nghị với Thủ tướng mới đây rằng họ khó khăn khi triển khai dự án đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội. Theo ông khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp hiện nay là gì?
 

Theo tôi, vấn đề khó khăn lớn nhất hiện nay là quá trình phê duyệt các dự án đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội. Hiện nay, quá trình phê duyệt này đang phải qua rất nhiều bước. Trong đó, một trong những khâu khó khăn nhất là xác định giá thành, mức lợi nhuận, giá bán, đối tượng thụ hưởng. Những vấn đề này có liên quan đến một loạt các vấn đề như: chi phí nguyên vật liệu đầu vào, nhân công, biến động giá, … Những yếu tố này thuộc về rủi ro của nhà đầu tư. Nếu Nhà nước quy định, nhà đầu tư chỉ được hưởng tối đa 10% lợi nhuận trong khi những rủi ro đó có nhiều biến động, có thể tăng thêm 20-30%. Bên cạnh đó, khả năng tiêu thụ sản phẩm là quan trọng nhất.
Một dự án nhà ở xã hội có thể lên tới hàng chục nghìn căn hộ, chưa kể có những dự án được xây dựng ở những vị trí ít thu hút được những người có thu nhập thấp đến ở và họ không có nhu cầu mua những căn hộ này. Trong khi đó, những người khác có nhu cầu mua lại không đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội.

-    Vậy để cung cầu có thể gặp nhau, vị trí của các nhà đầu tư được đặt như thế nào để có thể giải quyết được bài toán đó?
 

Các nhà đầu tư cần xác định nhu cầu của thị trường dựa trên chính những đánh giá thị trường của mình. Họ cần tự xác định nhu cầu của thị trường, đối tượng khách hàng mà mình định hướng tới là những người có thu nhập thấp nhưng họ bán với giá nào để những khách hàng này có thể hấp thụ được. 
Còn lại, những ưu đãi của Nhà nước thì người mua nhà phải tự đánh giá xem mình có đủ điều kiện để hưởng hay không. Hoặc có thể có những cách thức nào đó, người mua nhà có thể xin phê duyệt để hưởng một mức ưu đãi nào đó trước khi ký hợp đồng mua nhà ở xã hội. Sau khi những ưu đãi được phê duyệt, việc của người mua nhà là xác định khả năng tài chính của mình để giải quyết vấn đề mua hay không.
 

-    Có ý kiến cho rằng, nên để doanh nghiệp được chủ động về giá bán nhà ở xã hội. Vậy quan điểm của ông về việc này như thế nào?
 

Đề xuất để doanh nghiệp được chủ động về giá bán là rất hợp lý. Chúng ta không thể bắt doanh nghiệp phải bán với giá thấp và đưa ra một sản phẩm không phù hợp với nhu cầu của thị trường. Nếu thị trường ở vị trí mà họ đầu tư có thể hấp thụ được loại sản phẩm có giá 40 triệu đồng/m² nhưng lại phải làm những sản phẩm có chất lượng thấp, giá thành rẻ mà thị trường không chấp nhận thì sẽ dẫn đến hệ quả sản phẩm không thể bán được. Trong khi đó, những người đáp ứng đủ để hưởng những ưu đãi rất ít.

-    Nhu cầu về nhà ở tại các địa phương, các khu vực là khác nhau, tuy nhiên vấn đề đầu tiên lại là quỹ đất. Vậy, vai trò của các địa phương trong việc quy hoạch, phát triển nhà ở xã hội và tăng khả năng hấp thụ của các địa phương mình như thế nào, thưa ông?
 

Chúng tôi cho rằng, việc quy hoạch các dự án nhà ở phải đi cùng với quy hoạch hạ tầng xã hội, các tiện ích và các dự án tạo công ăn việc làm cho người lao động. Đơn cử như các khu du lịch, khu vực này cần rất nhiều nhân lực để đáp ứng nhu cầu cho hoạt động của các khách sạn, resort. Do đó, ở những khu vực này cũng cần rất nhiều nhà ở cho người lao động. Hay ở các khu công nghiệp cũng cần rất nhiều nhà ở cho người lao động làm việc ở đây. 
Việc xác định vị trí xây dựng các dự án nhà ở là hết sức quan trọng, đòi hỏi phải hợp lý, có sự tính toán dựa trên cơ sở các điều kiện kinh tế xã hội và các mặt khác của địa phương. Nếu không đồng bộ, điều này sẽ làm kìm hãm sự phát triển của các cơ sở khác và gây khó khăn cho nhà đầu tư.
Nếu một khu công nghiệp có hàng chục nghìn lao động làm việc nhưng quá trình triển khai công tác quy hoạch, phát triển nhà ở không đúng theo tiến độ sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự thu hút người dân, người lao động đến ở để lấp đầy các dự án nhà ở này. Đây là một vấn đề quan trọng cần phải quan tâm và tính toán kỹ lưỡng.
 

-    Xin cảm ơn ông!