- Thưa ông, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai sửa đổi bổ sung vừa được thông qua có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản trong thời gian tới đây?

Rõ ràng, những điều được nêu trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở của chúng ta sắp tới có hiệu lực đều quy định các nội dung nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc và hạn chế lâu nay khiến thị trường bất động sản của chúng ta chưa thật sự phát triển một cách lành mạnh và bền vững. Đơn cử Luật Kinh doanh bất động sản của chúng ta được ban hành lần này có tới 80-90% các điều luật trong Luật Kinh doanh bất động sản 2013 đã được chỉnh sửa và hoàn thiện.
Quy định trong luật là một vấn đề nhưng các văn bản hướng dẫn luật cần cả hai điểm: Một là phải phản ánh đúng những tinh thần đổi mới, hoàn thiện của luật và hai là chính các văn bản hướng dẫn luật đó mới là cơ sở để chúng ta thực thi trong hiện thực chứ không phải chỉ trên giấy hay trên các văn bản luật.
Vì vậy, trong năm 2024 chúng ta cần tập trung để có những văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở thật cụ thể và chi tiết. Tôi cho rằng, điểm then chốt ở đây là cách thức chúng ta xây dựng văn bản sẽ không phải chỉ dừng ở việc cụ thể hóa những quy định của luật mà còn phải lấy ý kiến của rất nhiều bên liên quan, đặc biệt là của những người trực tiếp tham gia vào thị trường bất động sản.

- Có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản sẽ có sự phục hồi hình chữ V trong năm 2024. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Trước hết, trong năm 2024, thị trường bất động sản sẽ có sự phục hổi rõ ràng hơn sau hai năm 2022 và 2023. Tuy nhiên, tốc độ phục hồi cũng như mức độ phục hồi hay hình dạng phục hồi như thế nào sẽ còn phục thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau.
Riêng các yếu tố trong nước, quan trọng nhất là việc chúng ta sẽ cụ thể hóa những quy định mới của 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản vừa được thông qua. Tuy nhiên, những quy định của 3 luật này ở cũng như các văn bản hướng dẫn chỉ có hiệu lực từ đầu năm 2025. Do đó, sự tác động từ sự thay đổi của yếu tố pháp lý đến sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ chỉ được quan sát vào năm 2025. Năm 2024, sự tác động của yếu tố pháp lý đến thị trường bất động sản phần nhiều chỉ ở mặt tâm lý.
Vấn đề thứ hai, quan trọng hơn tốc độ và mức độ phục hồi của thị trường bất động sản là bản thân những người tham gia vào thị trường bất động sản cần phải tiếp tục khắc phục tốt ba nhóm vấn đề vướng mắc. Các nhóm vấn đề này là nguyên nhân gây ra sự trầm lắng của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua.
Thứ nhất là sự bất hợp lý trong cơ cấu của các nhóm bất động sản khi chúng ta đã hướng quá nhiều vào một số phân khúc bất động sản, điều này thậm chí đã tạo ra sự dư thừa ở một số phân khúc bất động sản. Trong khi đó, ở một nhóm phân khúc bất động sản khác lại thiếu sự đầu tư thích đáng, gây ra sự khan hiếm và mất cân đối về cung cầu.

Thứ hai là liên quan đến vấn đề cơ cấu vốn dành cho thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản của chúng ta đã có một thời gian dài phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Sự phụ thuộc này không được khắc phục mà còn phụ thuộc có phần nhiều hơn. Thị trường bất động sản không chỉ phục thuộc vào nguồn vốn tín dụng thương mại mà còn phục thuộc cả vào nguồn vốn tín dụng ưu đãi. Điều này là do sự tập trung quá mức vào thị trường bất động sản, trong khi nguồn vốn dành cho các ngành, các lĩnh vực khác lại chưa được huy động một cách tương xứng.
Vấn đề thứ ba liên quan đến yếu tố giá của các sản phẩm bất động sản trong thời gian vừa qua. Có thể nói, sự biến động giá đó lại không chịu sự tác động của thị trường mà chịu sự tác động của các yếu tố phi thị trường. Tôi cho rằng, nếu không khắc phục được những điểm như vậy, chắc chắn sự phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2024 sẽ bị cản trở rất nhiều.

- Thị trường bất động sản hiện nay đang có sự mất cân đối rất lớn về cơ cấu các sản phẩm bất động sản và nhu cầu của thị trường. Vậy theo ông, có giải pháp nào về mặt pháp lý, vai trò của Nhà nước cũng như các doanh nghiệp có thể tháo gỡ vấn đề này?

Ở đây có khá nhiều điểm nghẽn liên quan đến những quy định chung, thậm chí là những quy định của luật cho nên những cơ chế chính sách của những cơ quan, ban ngành có liên quan cho đến các cấp ở trung ương cũng như ở địa phương. Thậm chí có những vướng mắc ở bản thân các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Không những vậy, ở đây có cả những vướng mắc trong tư duy của xã hội hiện nay về vấn đề phân khúc thị trường bất động sản và cơ cấu thị trường bất động sản.
Đơn cử như, chúng ta chưa rõ thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nhà ở nói riêng ở Việt Nam bao gồm những phân khúc nào. Chúng ta dựa vào những tiêu chí nào để ban hành ra những phân khúc đó.

Thứ hai, chúng ta hay nói bất động sản nhà ở hợp túi tiền nhưng hiện nay chưa có một con số thống kê chính thức nào thuyết phục về vấn đề ở Việt Nam hiện nay có bao nhiêu nhóm người có mức độ thu nhập như thế nào và khả năng chi trả như thế nào (bao gồm cả khả năng chung chứ chưa nói đến khả năng chi trả về nhà ở).
Thứ ba, đối tượng có thu nhập thấp thu nhập thấp là bao nhiêu? Quan điểm cá nhân của tôi, người có thu nhập thấp ở Việt Nam chúng ta là nhóm có thu nhập “may mắn” thì đủ ăn. Do đó, tư duy rằng họ có thể mua được nhà, bao gồm cả nhà ở xã hội với mức giá hiện nay mà chúng ta đang nói là 25 triệu đồng/m2 là điều không thể. Kể cả trường hợp, họ không có tiền và có thể vay ưu đãi với lãi suất thấp, thậm chí là 0% thì đó cũng không phải là những người có thu nhập thấp. Rõ ràng, ở đây có những xung đột, mâu thuẫn trong chính sách của chúng ta cần phải được khắc phục.
Chúng ta cần phân nhóm khách hàng sẽ hướng tới là ai, trước khi nói đến sản phẩm của chúng ta có vừa túi tiền hay không. Hay nói cách khác là vừa túi tiền của ai. Chúng ta có bao nhiêu nhóm và nhu cầu về nhà ở của họ như thế nào. Tiếp theo chúng ta mới nói đến các yếu tố phân khúc bất động sản phù hợp với từng nhóm đó. Cuối cùng, chúng ta mới bàn đến các chính sách cho từng nhóm đó, làm thế nào để hỗ trợ họ trong vấn đề có thể tiếp cận được phân khúc sản phẩm phù hợp với chính họ.

- Phải chăng, vì chưa xác định được phân khúc bất động sản cũng như nhóm đối tượng khách hàng nên thời gian qua, tình trạng dư thừa, tồn kho bất động sản luôn ở mức cao, thưa ông?

Trước hết, vấn đề tồn kho bất động sản hiện nay là hệ quả trực tiếp từ việc chúng ta phát triển quá mức và mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm của thị trường trong thời gian vừa qua. Điều này gây ra tình trạng một số nhóm, phân khúc bất động sản dư cung. Trong khi đó, một số bất động sản khác lại xảy ra tình trạng thiếu cung nhưng cầu lại rất cao, có những giai đoạn, thị trường bất động sản không có một dự án mới nào được triển khai.
Tác động của tồn kho bất động sản chúng ta có thể nhìn thấy rất rõ ràng, tồn kho sẽ gây ra sự tồn đọng một lượng vốn, một lượng tài sản rất lớn không thể đưa vào sử dụng. Vấn đề thứ hai là phát triển các dự án bất động sản phần lớn dựa vào nguồn vốn vay. Vì vậy, tồn kho bất động sản sẽ gây ra gánh nặng về tài chính cả về áp lực trả nợ và vấn đề về dòng tiền cũng như áp lực trả lãi vay. Đối với những chủ đầu tư có lượng tồn kho lớn, gánh nặng tài chính sẽ nặng nề hơn rất nhiều. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến họ mà còn ảnh hưởng đến cả những định chế tài chính đã bơm vốn cho các dự án bị tồn kho này.
Vấn đề thứ ba rộng hơn rất nhiều đó là thị trường bất động sản của chúng ta rất lớn, trong khi đó chúng ta lại để một lượng tồn kho lớn không chỉ gây tồn đọng vốn mà còn giảm hiệu quả trong sử dụng nguồn lực đất đai, gây lãng phí nguồn lực đất đai. Đặc biệt, trường hợp tình trạng tồn kho kéo dài còn gây ra tình trạng xuống cấp mà nếu không được bảo trì, bảo dưỡng thường xuyên hay giảm lượng tồn kho xuống thấp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hình ảnh của các đô thị. Hiện nay có nhiều khu đô thị ma, những ngôi nhà ma mà chúng ta có thể thấy ở các nước trên thế giới hay ngay cả ở Việt Nam cũng có.

- Có một thực tế hiện nay là nhu cầu về nhà ở đang rất cao. Tuy nhiên rất nhiều dự án không được triển khai, thậm chí xuất hiện tình trạng có những dự án bị “om”. Để giải quyết vấn đề về giá cả nhà chung cư hiện nay, theo ông có giải pháp để giải quyết vấn đề này?

Hầu hết các dự án nhà ở ở Việt Nam hiện nay đều bị vướng mắc về mặt pháp lý. Theo một số thông tin, hiện nay có tới 70% số dự án bị vướng về mặt pháp lý. Do đó, việc tháo gỡ các vướng mắc về mặt pháp lý là cần thiết phải làm. Điển hình như ở Tp. Hồ Chí Minh, trong năm vừa qua, họ đã rất tích cực trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý cho các dự án. Nhờ vậy, các giao dịch bất động sản trong những tháng đầu năm 2024 đã tăng tới trên 20% so với cùng kỳ năm 2023. Tuy nhiên, chúng ta cần làm rõ những dự án đang bị vướng mắc mà vấn đề pháp lý có thể tháo gỡ được và thẩm quyền tháo gỡ thì cần tích cực triển khai xử lý. Nhưng có những dự án có sai phạm pháp lý rõ ràng thì không thể hợp pháp hóa những sai phạm như vậy được. Do đó, vấn đề này cần rất thận trọng, không thể nói chung chung vấn đề pháp lý như vậy.
Vấn đề thứ hai, giá của các bất động sản ở phân khúc chung cư ở đây chịu tác động của nhiều yếu tố, nhưng yếu tố lớn nhất là chúng ta không có một cơ cấu sản phẩm nhà chung cư hợp lý. Do đó, những biến động về giá của phân khúc sản phẩm này là hệ quả trực tiếp. Vấn đề này rất quan trọng bởi chính vấn đề mất cân đối cung cầu ở một số phân khúc bất động sản khiến giá nhà tăng cao là hết sức bình thường theo quy luật của thị trường.
Vấn đề thứ ba cũng rất quan trọng là yếu tố tâm lý. Hiện nay, tâm lý giữ giá, thậm chí nâng giá nhà chung cư lại đang khá phổ biến trong xã hội. Nếu chúng ta tìm hiểu được đúng và phát hiện được đúng nguyên nhân khiến giá chung cư hiện nay đứng ở mức cao, thậm chí rất cao và thậm chí có xu hướng tăng cao như vậy thì chúng ta mới có biện pháp đúng để can thiệp vào.
Trong các biện pháp đó, theo quan điểm cá nhân của tôi cần rất chú ý đến việc chúng ta can thiệp gì cũng cần dựa trên các nguyên tắc, quy luật của thị trường, tránh can thiệp một cách thô bạo vào thị trườn.