Tình trạng đầu cơ, thổi giá, bỏ hoang bất động sản gây lãng phí tồn tại nhiều năm nhưng chưa có công cụ hữu hiệu để hạn chế. Theo các chuyên gia, phương thuốc “đặc trị” của tình trạng này là việc đánh thuế những đối tượng đầu cơ, tích trữ, bỏ hoang bất động sản.

Dù việc đánh thuế bất động sản đã được bàn thảo khá nhiều, thậm chí Nghị quyết số 18/2022-NQ/TW cũng đã yêu cầu quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ, tuy nhiên, đến nay chủ trương này vẫn chưa được thể chế hóa một cách cụ thể.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho biết, ông “lấy làm tiếc” khi Luật Đất đai 2024 vẫn chưa được “song hành” với luật thuế, dù điều này “chúng tôi đã đề nghị từ khi xây dựng Luật Đất đai 2003”.

Theo ông Võ, một trong những nguyên nhân dẫn đến vướng mắc trong Luật Đất đai từ trước tới nay là bởi không song hành được với luật thuế. Đối với thửa đất, tài chính đất đai là phần hồn còn việc quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chỉ quản lý phần xác, còn giá trị của phần xác đó là bao nhiêu mới là quan trọng.

“Vấn đề nằm ở câu chuyện cải cách thuế như thế nào. Kể từ năm 2003 đến 2022, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành 3 nghị quyết về vấn đề này. Trong đó, trọng tâm là đối mới thuế bất động sản để đánh vào những trường hợp nhiều nhà, nhiều đất, đất không sử dụng... Nhưng cho đến nay, sau nhiều lần “ồn ào” trên công luận, báo chí một thời gian lại lắng xuống, thì vấn đề này vẫn chưa triển khai được”, ông Võ nói.

Trong khi đó, theo ông Võ, thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn tới nạn đầu cơ hoặc tích trữ tiền vào nhà đất. Từ đây, các cơn sốt đất hình thành, tạo “bong bóng”, khiến giá bất động sản ở Việt Nam ngày một tăng cao, thuộc nhóm cao nhất thế giới.

“Mà giá đất cao thì kéo theo giá hàng hóa cao, giảm năng lực cạnh tranh, không thu hút được đầu tư; lạm phát cao; không giải quyết được nhà ở giá phù hợp cho dân; không thể tự điều chỉnh phân bổ dân cư, khiến "quá tải" hạ tầng đô thị…”, ông Võ nhấn mạnh. Theo GS Đặng Hùng Võ, qua những hệ luỵ trên thì việc ban hành luật thuế bất động sản là tất yếu.

Mặt khác, theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thu nhập của người lao động ở Việt Nam khá thấp, nhưng một nhóm đầu cơ lại thu nhập cao. Nếu không tiến hành đánh thuế thì tình trạng đầu cơ sẽ tiếp tục diễn ra.

“Ngay như câu chuyện giá chung cư tăng nóng gần đây, chúng ta cũng thấy sự cần thiết của cải cách thuế bất động sản. Theo đó, chúng ta phải điều tiết được có bao nhiêu phân khúc nhà với tỷ trọng bao nhiêu? Đánh giá xem thuộc diện thu nhập là bao nhiêu thì có thể đạt được giá nhà đó? Cần phải dùng luật thuế bất động sản để tạo ra thị phần của từng loại giá nhà, đồng thời phê duyệt dự án đầu tư dựa theo điều đó”, ông Võ nói.

Còn với cấu trúc hiện nay, theo ông Võ, nhà đầu tư nào chạy ra được một dự án phê duyệt là xong thì không đảm bảo tính quản lý chung của thị trường. Tại những quốc gia khác, họ coi thuế bất động sản là giải pháp duy nhất để điều tiết lợi ích của thị trường.

Nghị quyết 18-NQ/TW ban hành năm 2022 cũng đã đưa ra những đổi mới về công cụ thuế bất động sản với các nội dung chủ yếu như: Xây dựng chính sách thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với Việt Nam với lộ trình hợp lý; đánh thuế cao với người nhiều nhà, đất, đầu cơ, bỏ hoang đất; ưu đãi thuế đối với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, hộ nghèo, đdân tộc thiểu số, người có công, địa phương bảo vệ rừng...

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, chính sách thuế bất động sản đã có sự rõ ràng hơn trước khi thuế cao với nhóm này và thấp với nhóm khác. Nhưng vấn đề quan trọng là cần thống nhất ý chí và chuẩn bị hạ tầng quản lý để thực hiện chính sách, tránh “phớt lờ” như những năm qua.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, tại cuộc họp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản vừa qua, ông Lê Tự Minh, Chủ tịch Công ty cổ phần đầu tư IMG cũng đề cập đến việc chống đầu cơ đất. Theo đó, cần giải pháp chống việc mua đất chờ tăng giá, khiến phí phạm nguồn lực.

Theo ông Minh, kinh nghiệm của nhiều quốc gia trên thế giới là dùng thuế để điều chỉnh vấn đề đầu cơ. “Ví dụ doanh nghiệp chúng tôi làm dự án ở Australia và mỗi năm phải nộp thuế đất 2% (giá này do cơ quan thuế định giá hằng năm). Nếu chưa thực hiện dự án, mỗi năm, doanh nghiệp phải đóng thuế đất 700.000-800.000 USD, thậm chí chính quyền đã tăng mức thuế lên tới 4%, rất cao”, ông Minh chia sẻ.

Theo ông Minh, nếu áp dụng chính sách này vào Việt Nam thì chỉ có những doanh nghiệp thật sự làm dự án mới dám giữ đất và khi có đất, doanh nghiệp phải làm dự án rất nhanh. Giải pháp này không chỉ chống đầu cơ đất mà còn giúp cho ngân sách có thêm một nguồn thu lớn.

Ông Minh đề xuất áp dụng mức thuế 2% thuế đất hằng năm và áp dụng thuế luỹ tiến khi các khu đất không đưa vào kinh doanh, như các nước trên thế giới đang thực hiện.

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, tình trạng “quây tôn” các khu đất vàng tại trung tâm đô thị không hiếm. Điều này khiến nguồn lực đất đai không được khai thác hiệu quả và gây mất mỹ quan đô thị.

Đáng nói, phần lớn các khu đất này thuộc sở hữu của các doanh nghiệp địa phương, ngành nghề kinh doanh chính không phải bất động sản. Do không có thế mạnh về bất động sản nên khi có được khu đất, doanh nghiệp đã “quây tôn” để găm giữ đất, chờ có đối tác để chuyển nhượng, kiếm lời.

Nguyên nhân của tình trạng này là do Nhà nước cho phép nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất. Theo đó, doanh nghiệp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần phải đầu tư công trình.

Luật Đất đai 2024 theo hướng mở rộng các trường hợp trả tiền thuê đất hằng năm, giới hạn trả tiền một lần. Theo đó, đa số trường hợp doanh nghiệp sử dụng đất thương mại, dịch vụ  buộc phải trả tiền thuê đất hàng năm, chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản gắn liền với đất (khi đáp ứng nhiều điều kiện), chứ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là doanh nghiệp phải đầu tư, hoàn thiện công trình trên đất theo quy hoạch, thiết kế thì mới được bán/cho thuế công trình đó.

“Khi các doanh nghiệp không phải nộp tiền thuê đất “một cục” thì họ cũng có thêm nguồn tiền để đầu tư, tạo lập tài sản trên đất, tình trạng ôm đất, găm giữ đất chờ tăng giá rồi bán lại hoặc xin chuyển mục đích sang đất ở sẽ giảm đi. Theo đó, thị trường chỉ còn các doanh nghiệp có nhu cầu thực, năng lực triển khai dự án sử dụng đất đai hiệu quả”, ông Đỉnh nói.

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc thiếu nguồn cung ở phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền đang rất lớn.

Tổng nguồn cung nhà ở liên tục giảm ở giai đoạn 2018 - 2022, từ mức 180.000 sản phẩm năm 2018 xuống còn khoảng 48.000 sản phẩm vào năm 2022. Năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở tăng nhẹ, nhưng chỉ bằng 32% so với năm 2018.

Ngoài ra, đáng lo ngại là tỷ lệ căn hộ bình dân ngày càng giảm; cơ cấu nguồn cung nhà ở ngày càng mất cân đối khi các dự án mới mở bán chủ yếu là sản phẩm cao cấp, căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) gần như biến mất.

“Lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng đẩy giá bất động sản tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người có nhu cầu ở thực”, VARS nêu.

Trước thực trạng đó, VARS cho rằng, cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu, xây dựng cơ chế đánh thuế tài sản đối với đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những người mua để ở hoặc kinh doanh. Ngoài ra, có thể nâng cao dần mức thuế nếu chủ sở hữu không đưa bất động sản vào kinh doanh, hoặc triển khai xây dựng khi nhận đất.

Dù vậy, đơn vị này cũng nhìn nhận rằng, hiện nay giá căn hộ rất khó giảm. Thậm chí, nếu đánh thuế bất động sản cũng chưa chắc giá nhà hạ, bởi sức hút của thành phố quá lớn.

Chia sẻ về vấn đề này, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính cho rằng, nên đánh thuế với những bất động sản bỏ hoang, không khai thác. Điều này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất và người dân cũng không còn tâm lý mua đất chờ tăng giá, khiến nguồn lực “nằm ngủ”, không phát huy được hiểu quả, rất lãng phí.

Ông Thịnh cho rằng, đây không chỉ là sự lãng phí nguồn lực mà còn khiến đô thị trở nên nhếch nhác.

Trước đó, tại báo cáo giải trình, tiếp thu các ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sáng 15.1, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh đề nghị cần sớm áp mức thuế cao hơn với người có nhiều nhà, đất nhằm điều tiết chênh lệch địa tô có được do quy hoạch của nhà nước.

Còn ở góc độ của Bộ Tài chính, trong nhiều cuộc họp, Bộ cho biết đã nghiên cứu về vấn đề này và đang triển khai đánh giá tác động. Sau khi đánh giá kỹ mục tiêu trước mắt cũng như trong trung và dài hạn, sẽ trình cơ quan có thẩm quyền bổ sung hay đưa thêm sắc thuế gì để đảm bảo mục tiêu phát triển thị trường bất động sản bền vững.