Đó là chia sẻ của ông Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khi trao đổi với PV về kỳ vọng khi các luật sửa đổi vừa được thông qua, cũng như cách nào giải bài toán tiếp cận với doanh nghiệp bất động sản.

-    Thưa ông, thị trường bất động sản thời gian qua gặp rất nhiều khó khăn, cả về mặt cơ chế chính sách và kinh tế thị trường. Vừa qua Chính phủ đã tiến hành sửa đổi các luật có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, theo ông việc sửa đổi hàng loạt chính sách như vậy đã tháo gỡ những vướng mắc của thị trường bất động sản như thế nào?

Ông Đỗ Viết Chiến: Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào giai đoạn hết sức khó khăn. Trong đó, tập trung vào ba điểm nghẽn lớn mà các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt. Thứ nhất là rào cản về mặt pháp lý, thứ hai là nguồn vốn, thứ ba là quy trình thủ tục để triển khai một dự án về nhà ở và bất động sản.

Tuy nhiên, trong thế khó mới thấy được Chính phủ, các bộ ngành liên quan đã vào cuộc một cách quyết liệt. Chưa bao giờ có một sự đồng bộ từ trên xuống các địa phương, kể cả các doanh nghiệp cùng vào cuộc thể tháo gỡ những khó khăn này của thị trường. Trong năm 2023, có thể nói là sự quyết tâm rất lớn của Chính phủ, của Quốc hội đã thông qua được những luật rất căn bản liên quan đến thị trường bất động sản, đó là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Mặc dù phải đến 01/01/2025 luật mới có hiệu lực nhưng ngay từ bây giờ, những Thông tư, Nghị định hướng dẫn thi hành đang được ban hành và thông qua với sự tập trung và rất quyết liệt. Tuy nhiên, vấn đề này được chia làm hai cấp độ giải quyết khác nhau từ mức cơ bản đến lâu dài để hướng đến một thị trường ổn định, lành mạnh. 

-    Có thể nói, thị trường bất động sản thời gian qua đã gặp nhiều khó khăn, dự án tồn đọng nhiều. Theo ông, để gỡ khó cho thị trường bất động sản chúng ta cần có các giải pháp ra sao trong năm nay?

Ông Đỗ Viết Chiến: Để có hướng xử lý những dự án mở mới cũng như các dự án đã tồn đọng thời gian vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã có hơn chục công điện thông báo, chỉ đạo của. Đặc biệt, năm 2023 Chính phủ đã thành lập tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ trưởng, phối hợp với các bộ ngành liên quan nhằm tháo gỡ những vấn đề trước mắt của các dự án đang tồn tại nhức vướng mắc và tồn đọng. 

Có thể nói, trong năm 2023, sau khi thành lập được tổ công tác đặc biệt, dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Thủ tướng và Phó Thủ tướng, tổ công tác đã hoàn thành được một số nhiệm vụ rất quan trọng trên hầu hết các địa bàn quan trọng, những thành phố lớn. Những nơi có tốc độ đô thị hóa nhanh, có nhiều dự án, khu đô thị đều được tiếp cận và tiến hành rà soát, đánh giá, phân loại các nhóm dự án. Trong thông báo số 133 của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chỉ đạo tổ công tác tách thành 5 nhóm dự án.

Một là nhóm dự án vướng mắc ở cấp thực thi ở địa phương thì sẽ do địa phương chủ động rà soát, đánh giá, phân loại và trực tiếp giải quyết có sự hỗ trợ của các bộ, ngành có liên quan.
Nhóm thứ hai là nhóm vướng mắc ở thông tư thì Bộ chuyên ngành phải chịu trách nhiệm phối hợp với Bộ Tư pháp. Đồng thời phải sớm bổ sung theo hướng quy trình rút gọn nhằm nhanh chóng đáp ứng các đòi hỏi của thực tế.

Nhóm thứ ba là những vướng mắc về Nghị định của Chính phủ thì Bộ chuyên ngành cũng phải chịu trách nhiệm phối hợp với Chính phủ phải tiến hành sửa đổi, bổ sung ngay những vướng mắc này. Đồng thời phối hợp với Bộ Tư pháp thực hiện theo quy trình rút gọn. Thậm chí, một luật sửa đổi bổ sung nhiều luật để có thể đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn.

Nhóm thứ tư là nhóm vướng mắc về luật. Đối với nhóm vướng mắc này cần phải báo cáo với Quốc hội. Chúng ta phải tổng hợp tất cả các vướng mắc theo hướng như vậy để Chính phủ báo cáo lại với Quốc hội. Bằng các Nghị quyết của Quốc hội để tháo gỡ hoặc đưa vào luật để giải quyết vì luật pháp phải do Quốc hội quyết định.

Nhóm thứ năm là nhóm các vướng mắc đã được hình thành trong thực tế, đã nảy sinh theo yêu cầu của thực tiễn nhưng lại chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Những vướng mắc như thế bắt buộc phải do cấp cao nhất của Nhà nước xem xét. Đồng thời, nguyên tắc mà Phó Thủ tướng đưa ra là không được hợp thức hóa các sai phạm. Với sự chỉ đạo hết sức rõ ràng và mạch lạc, hiện nay tổ công tác vẫn đang tiếp tục nhiệm vụ của mình, phối hợp chặt chẽ với các địa phương.

Trong cuộc họp gần đây nhất, Chính phủ đã chỉ đạo, các địa phương cũng phải thành lập các ban chỉ đạo, thậm chí là tổ công tác của địa phương, chủ động đến các doanh nghiệp để tìm hiểu những khó khăn của doanh nghiệp đó. Trên cơ sở đó, cần phân loại, đánh giá và thực hiện chỉ đạo theo hướng đã được nêu ở trên để từng bước tháo gỡ những khó khăn trước mắt để tháo gỡ cho thị trường.

-    Hiện nay tình trạng mất cân đối về cung cầu nhà ở đang rất lớn, các phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân đáp ứng nhu cầu ở thực rất hiếm, trong khi đó, các phân khúc bất động sản cao cấp lại đang dư thừa. Các luật liên quan đến bất động sản được sửa đổi lần này có thể phần nào giải quyết được vấn đề này không, thưa ông?

Ông Đỗ Viết Chiến: Một trong những quy luật của thị trường là quy luật cung cầu. Mọi cuộc khủng hoảng đều bắt nguồn từ sự mất cân đối cung cầu. Chúng ta đã trải qua giai đoạn khủng hoảng năm 2008-2014, đây cũng là cuộc khủng hoảng của ngành bất động sản. Tuy nhiên, đó là cuộc khủng hoảng thừa và phân khúc bất động sản cao cấp thừa nhiều nên tồn kho rất lớn. Trong khi đó, phân khúc bình dân vừa với túi tiền của người dân lại thiếu, không đáp ứng được nhu cầu của người dân.

Giai đoạn hiện nay, bắt đầu từ sau đại dịch Covid-19, chúng ta lại lâm vào cuộc khủng hoảng thiếu. Hiện nay thị trường bất động sản thiếu nguồn cung trên tất cả các lĩnh vực chứ không phải thừa ở phân khúc cao cấp. Phân khúc bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực là những bất động sản bình dân, phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân thì gần như trên thị trường không còn.

Mới đây, tại cuộc họp về triển khai chính sách tiền tệ năm 2024, Hiệp hội bất động sản Tp. Hồ Chí Minh đã đưa ra đề nghị đưa căn hộ có giá 35 triệu đồng/m2 trở lại được tiếp cận gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng do những căn hộ có giá 25 triệu đồng/m2 hiện nay không còn nữa. Đây là đề xuất khá hợp lý và sát với tình hình thực tế hiện nay. 

Chúng tôi cho rằng, một vấn đề rất quan trọng ngoài vấn đề về mặt pháp lý là vấn đề về nguồn vốn. Vốn ở đây là hạ lãi suất vay, kéo dài thêm thời hạn cho vay và đặc biệt là điều kiện tiếp cận với những nguồn vốn có thể vay được. Đây là những vấn đề căn bản.

Tuy nhiên, ngoài vấn đề pháp lý và vấn đề vốn còn vấn đề khác cần được tháo gỡ đó là quy trình, trình tự về thủ tục của tất cả các dự án đầu tư nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở nói chung và đặc biệt ở các khu đô thị hiện nay để các địa phương thống nhất các quy trình đó. Qua đó, giúp các doanh nghiệp, các địa phương không bị vướng phải các rào cản. Hiện nay, đây là vấn đề rất nghẽn của các doanh nghiệp trong quá trình làm thủ tục.

Ngoài ra, để giúp cung cầu trên thị trường sớm trở lại cân bằng thì ngoài việc tháo gỡ trong giai đoạn ngắn hạn để đưa thêm các dự án sắp hoàn thành hoặc đã hoàn thành, tăng thêm nguồn cung cho thị trường, tạo thêm nguồn thu cho các doanh nghiệp trong thời điểm khó khăn như hiện nay. Đồng thời giúp giảm áp lực về nhu cầu nhà ở của người dân. 

Về lâu dài, cần triển khai một cách quyết liệt và ngay từ bây giờ phải đưa ra các giải pháp đồng bộ, các chính sách liên quan đến đất đai, giải phóng mặt bằng, đầu tư, quy hoạch, xây dựng, … tất cả những cái đó nhằm đẩy nhanh việc hoàn thành đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội đã được Chính phủ thông qua và đặc biệt chỉ tiêu năm 2024 được giao 130 nghìn căn hộ.

-    Hiện nay, chúng ta bàn nhiều tới câu chuyện làm nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện các dự án còn chậm. Ông đánh giá ra sao về tính khả thi của đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội ?

Ông Đỗ Viết Chiến: Tôi cho rằng, các bộ ngành, địa phương cần vào cuộc một cách hết sức quyết liệt, như tinh thần của Thủ tướng đã chỉ đạo. Toàn bộ hệ thống chính trị vào phải vào cuộc, phải coi là việc của mình chứ không phải là việc của anh hay của tôi hay của ai khác và cùng thắng. Như vậy chúng ta sẽ hoàn thành được mục tiêu của đề án.

-    Thưa ông, Thủ tướng Chính phủ vừa có cuộc họp với các bộ ngành, các doanh nghiệp nhằm tháo gỡ những khó khăn của thị trường bất động sản. Tại cuộc họp, các doanh nghiệp chia sẻ, hiện nay, một trong những khó khăn lớn nhất của họ là khả năng tiếp cận các gói hỗ trợ. Theo ông, tại sao lại như vậy?

Ông Đỗ Viết Chiến: Hiện nay chính sách về nhà ở xã hội đang còn trong giai đoạn làm Nghị định và Thông tư hướng dẫn nên không thể một sớm một chiều giải quyết ngay được. Mặc dù vậy, nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được hưởng trợ giá của Nhà nước nên có rất nhiều chính sách ưu đãi từ miễn tiền sử dụng đất cho đến các loại thuế phí,....

Thậm chí gần đây còn quy định được sử dụng 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở xã hội để làm nhà thương mại, tạo thêm nguồn thu cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay vẫn đang trong giai đoạn nghiên cứu để xem với những ưu đãi như vậy đã đủ hấp dẫn nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội chưa vì quỹ đất là vấn đề đặc biệt quan trọng khi nhà đầu tư muốn xây dựng nhà ở xã hội, mà muốn có quỹ đất thì phải giải phòng mặt bằng.

Bên cạnh rào cản pháp lý thì tiếp cận nguồn vốn cũng là một trong những rào cản lớn. Để triển khai xây dựng nhà ở xã hội, hiện nay đã có gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ để hỗ trợ doanh nghiệp. Tuy nhiên, để tiếp cận được nguồn vốn này cũng không phải dễ dàng. Trong đó, điều kiện để vay là vấn đề cần phải làm rõ và càng minh bạch càng tốt.

Mới đây, trong hội nghị về giải pháp thúc đẩy giải ngân hiệu quả gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ do Ngân hàng Nhà nước tổ chức, nhiều doanh nghiệp đã thẳng thắn cho rằng lãi suất không phải là vấn đề khó khăn nhất hiện nay. 
Với mức lãi suất hạ xuống 8%/năm trong vòng 3 năm đối với nhà đầu tư, 7,5%/năm kéo dài 5 năm đối với người mua nhà, nhiều nhà đầu tư cho rằng có thể tăng mức lãi suất này lên 9% hoặc thậm chí trên 9% họ vẫn có thể vay. Tuy nhiên, điều kiện vay phải đơn giản và thời gian vay phải được kéo dài bởi quy trình triển khai dự án thường kéo dài, doanh nghiệp chưa kịp hoàn thành dự án và thu hồi vốn thì đã hết thời gian vay.

-    Ông có đánh giá như thế nào về tính khả thi của việc giảm giá nhà ở trong bối cảnh thị trường hiện nay? Các chủ đầu tư cần có những chính sách, chiến lược điều chỉnh giá bán như thế nào để đảm bảo tính thanh khoản của thị trường?

Ông Đỗ Viết Chiến: Chính phủ đã có chỉ đạo về vấn đề này, trước hết, các doanh nghiệp cần cơ cấu laị và xem xét lại các sản phẩm của mình. Trước đây, các chủ đầu tư thổi giá lên vượt quá ngưỡng giá thực thì giờ đây họ phải điều chỉnh xuống. Đây không phải là giải pháp chung cho cả xã hội mà là giải pháp để cứu chính các doanh nghiệp. Nếu các doanh nghiệp chịu xem xét lại vấn đề một cách nghiêm túc và các bên cùng ngồi lại để tìm cách tháo gỡ, cùng đồng hành theo như Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nói “rủi ro thì chia sẻ”.

Thủ tướng Phạm Minh Chính có nói, ngân hàng thì thừa tiền trong khi doanh nghiệp thì thiếu vốn. Khi các ngân hàng hạ lãi suất huy động xuống một mức nào đó thì người dân sẽ không gửi tiền vào hệ thống ngân hàng nữa mà sẽ dịch chuyển dòng vốn sang các kênh đầu tư khác. Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước còn có nhiệm vụ đảm bảo an toàn hệ thống nên không thể hạ lãi suất một cách tùy tiện, vô tội vạ được. Do đó, chênh lệch lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay phải được cân đối ở mức phù hợp để đảm bảo an toàn hệ thống.

-    Xin cảm ơn ông!