-    Thưa ông, với việc 2 dự thảo luật đã được thông qua, ông đánh giá tác động ra sao tới nguồn cung của thị trường bất động sản?
Ông Đinh Minh Tuấn: Trong giai đoạn thị trường đang rất cần sự thay đổi để làm sao cho nguồn cung ra ngoài thị trường ngày càng bền vững, phát triển hơn thì rõ ràng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã tác động tới một số phân khúc mà nó đang thiếu.

Hiện tại nhu cầu nhiều nhất đang nằm ở nhóm nhà ở xã hội. Khi hai luật được thông qua sẽ thúc đẩy vừa cho những người phát triển loại hình nhà ở này có thể dễ dàng cởi bỏ những rào cản về quy trình để xin được thực hiện dự án đồng thời gỡ bỏ những điều kiện để người có nhu cầu mua nhà có thể tiếp cận được dễ dàng hơn. Điều này giúp cả hai bên cung - cầu nhà ở xã hội sẽ tăng lên. 
Thứ hai là tác động tới thị trường đất nền. Hiện nay, hơn 90 % thị trường sẽ bị ảnh hưởng khi đô thị loại 1-2-3 bị siết chặt và cấm phân lô luôn và điều này sẽ thúc đẩy quá trình quy hoạch ở các thị trường sẽ tốt hơn. Về ngắn hạn đất nền có thể bị ảnh hưởng nhưng về dài hạn sẽ có những sự phát triển bền vững hơn với mảng mà lâu nay chúng ta thường nói có sự tăng trưởng, tăng giảm về giá và đặc biệt có những cơn sốt đất. 
Loại hình tiếp theo có sự ảnh hưởng đó là chung cư. Không còn quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ cởi bỏ tâm lý thị trường rất lớn. Mặc dù trong thời gian qua chúng ta đã có rất nhiều sự hỗ trợ, những nghị quyết để tháo gỡ cho thị trường nhưng nguồn cung cũng như tâm lý ngoài thị trường đang vẫn còn đang rất e dè đặc biệt trong một năm chúng ta thấy đã trải qua rất nhiều thăng trầm.

 

 

-    Vậy đối với nhà ở xã hội những quy định nào tại các luật mới vừa được thông qua sẽ ảnh hưởng nhiều đến đến lĩnh vực này đến loại hình này, thưa ông?
Ông Đinh Minh Tuấn: Thứ nhất, không còn quy định 10% lợi nhuận với toàn dự án nữa, các chủ đầu tư sẽ dành 1 phần cho nhà ở thương mại và không bị giới hạn. Với đơn vị phát triển dự án, rào cản dưới 10% là rào cản rất lớn. Lý do bởi khi phát triển dự án nhà ở xã hội không ngắn hơn phát triển dự án nhà ở thương mại, thủ tục đôi lúc còn phức tạp hơn nên trước đây, việc giới hạn 10% lợi nhuận sẽ khiến doanh nghiệp không có động lực để triển khai dự án. Luật mới thông qua có quy định nhà phát triển nhà ở được tách ra một phần, có thể là 20% để phát triển nhà ở thương mại, không giới hạn về lợi nhuận. Điều này tạo ra động lực cho các chủ đầu tư.
Thứ hai là quyền sử dụng đất và chứng minh nguồn gốc. Đây cũng là quy định quan trọng giúp gỡ nút thắt về nguồn cung. Bởi có thể có nhiều chủ đầu tư có mong muốn phát triển dự án nhưng bị vướng mắc về mặt đất đai khiến không thể tạo nguồn cung ra ngoài thị trường.

 

Một điểm tháo gỡ thứ ba đó là bổ sung đối tượng được mua nhà ở xã hội. Trước đây điều kiện để mua nhà ở xã hội rất khắt khe, đáp ứng nhiều tiêu chí. Nhưng hiện nay, các điều kiện đã được nới lỏng hơn để người dân có thể mua được nhà ở xã hội. Nhu cầu mua nhà ở xã hội thì luôn luôn lớn nhưng điều kiện để mua được nhà ở đã ngày càng đầy đủ hơn. Với cả hai vấn đề cung - cầu được mở ra thì có thể đến năm 2030 chúng ta sẽ có thêm nhiều dự án nhà ở xã hội. Bởi mật độ dân cư tại thị trường Hà Nội vẫn đang trong xu hướng tăng, cao gấp gần 30 lần so với các khu vực khác. Tôi cho rằng đây là điểm tích cực khi chúng ta chính thức thông qua hai Luật này.

 

 

-    Song song với nhà ở xã hội thì nhà ở giá rẻ, nhà ở bình dân cũng được người dân hết sức mong chờ bởi ít những điểm ràng buộc hơn. Vậy hai Luật này được thông qua sẽ có những kích thích, tác động đến chủ đầu tư tham gia nhiều hơn để phát triển dự án nhà ở giá rẻ mà không phải nhà ở xã hội không, thưa ông? 
Ông Đinh Minh Tuấn: Chúng ta gọi đây là nhà vừa túi tiền. Với nhà ở vừa túi tiền, chúng ta đang có hai xu hướng.
Thứ nhất là diện tích trên căn hộ sẽ bé lại. Đây là cách để giảm bớt tổng chi tiêu cho một căn hộ. Hiện tại, mặc dù đã trải qua một giai đoạn dài khó khăn của thị trường nhưng gần như trên thị trường không có chủ đầu tư nào giảm giá nhà cả. Thay vào đó, họ chọn cách linh hoạt thích nghi với thị trường như chia nhỏ thời gian thanh toán hoặc làm giảm diện tích căn hộ, di chuyển ra các vùng ngoại thành và những đô thị xung quanh. Việc phát triển đô thin vệ tinh, đô thị xung quanh đang rất sôi động cả thị trường Hà Nội và thị trường Hồ Chí Minh.

 

Đây cũng là một trong những điểm giúp cho các đơn vị như chủ đầu tư thay vì tiến sâu vào trung tâm thành phố thì có thể họ chọn vùng ven, thay đổi chính sách và có thêm những cơ chế để tiếp cận với các đối tượng có nhu cầu sở hữu nhà ở như nhân viên văn phòng, thu nhập hàng tháng 20 đến 30 triệu đồng có thể mua được nhà. 
Đó là cách tiếp cận mới, không điều chỉnh giá nhưng vẫn có thể tiếp cận được nhiều khách hàng khác nhau và rất nhiều người có điều kiện khác nhau. Có thể mua nhà trả góp, có thể giãn thời gian chi trả, di chuyển ra ngoại thành và song song với đó nhà nước sẽ phát triển hạ tầng và tiện ích xung quanh để làm sao nhà ở vừa túi tiền có thể quay trở lại nhanh hơn với người dân. 

-    Việc gia tăng tỷ lệ, tăng các căn hộ có diện tích nhỏ có vướng mắc gì về mặt pháp lý của Luật Xây dựng hay không, thưa ông? 
Ông Đinh Minh Tuấn: Thứ nhất, chúng ta cần hiểu nhỏ không phải là nhỏ hơn theo quy định của Luật. Ví dụ căn hộ 2 phòng ngủ trước đây diện tích khoảng 65m2 thì nay có thể là 50-55m2 cũng có thể bố trí được 2 phòng ngủ, diện tích phòng ngủ trước đây là 12m2 thì nay 9m2 chúng ta cũng có thể có phòng ngủ rồi. Xu hướng giảm diện tích, làm nhỏ lại nhưng vẫn nằm trong quy định. Trước đây để mua một căn 1 phòng ngủ chúng ta phải chi trả khoảng 2 tỷ thì nay chỉ cần 2,5 tỷ chúng ta đã có thể sở hữu căn 2 phòng ngủ.  Điều này sẽ giúp người mua nhà có thể dễ dàng tiếp cận và sở hữu nhà ở hơn và vẫn đáp ứng nhu cầu tối thiểu của các gia đình.

 

 

-    Theo quan sát của ông, quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền liệu có chuyển động nào không khi mấy năm trở lại đây quỹ nhà ở ở phân khúc này khá hạn chế?
Ông Đinh Minh Tuấn: Chúng ta có nhiều Nghị quyết, Nghị định để hỗ trợ cho cả hai thị trường này, nhưng người triển khai chính là các chủ đầu tư. Khi họ không có động lực thì họ không phát triển. Có thể chủ trương của Nhà nước, của UBND các tỉnh là giao đất để họ phát triển nhà ở xã hội nhưng một số giới hạn như giới hạn lợi nhuận 10%, thủ tục xin xét duyệt cũng kéo dài 2-3 năm khiến doanh nghiệp nản chí. Hoặc khi doanh nghiệp đang triển khai nhà ở vừa túi tiền thì lãi suất lại tăng lên rất nhanh mà không có hỗ trợ dành cho nhóm doanh nghiệp này. 
Điều này dẫn đến các nhà phát triển bất động sản tiến tới bước sâu hơn là phải tăng giá nhà. Điển hình tại Hà Nội, chúng ta đang mất dần đi những căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng/m2. Tp. HCM biến mất những căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2, tiến tới phân khúc cao cấp, siêu sang.

-    Vậy quỹ đất dành cho nhà ở vừa túi tiền sẽ được bố trí ở đâu, thưa ông?
Ông Đinh Minh Tuấn: Nếu chúng ta nhìn vào xu hướng phát triển, quy hoạch hiện tại của hai thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Ví dụ Tp. HCM đang phát triển vành đai 3 với khoảng 4-5 cao tốc kết nối thì định hướng đầu tiên sẽ phát triển quỹ đất vệ tinh, lân cận TP. HCM. Ở Hà Nội đã có Vành đai 3 thì phát triển Vành đai 4. 
Vì vậy, câu chuyện phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ nằm ở các khu vực lân cận của các thành phố lớn. Đây là xu hướng không chỉ ở thị trường Việt Nam mà còn ở các thị trường khác trên thế giới. Ở Hà Nội, trung bình khoảng 2.900 người/km2, TP. HCM khoảng 4.300 người/km2. 
Trong khi đó, tính trung bình cả nước là 320 người/km2. Vì vậy, xu hướng giãn dân ra các khu vực vệ tinh là xu hướng tất yếu. Và Nhà nước cũng sẽ dành các quỹ đất xung quanh để phát triển nhà ở vừa túi tiền song song đó phát triển các cao tốc để có thể kết nối với các khu vực trung tâm dễ dàng hơn.

 

-    Luật Đất đai vừa được thông qua, đây là Luật bao trùm, trọng yếu đối với thị trường bất động sản, theo ông, các doanh nghiệp địa ốc mong mỏi điều gì sau khi Luật này chính thức có hiệu lực?
Ông Đinh Minh Tuấn: Theo chúng tôi, khi Luật Đất đai được thông qua, vấn đề các doanh nghiệp quan tâm nhiều nhất là vấn đề về đất, và quỹ đất có được tháo gỡ hay không. Bởi nếu không có tháo gỡ về quỹ đất cũng như không có tháo gỡ cụ thể hơn dành cho những dự án chậm tiến độ thì nguồn cung của thị trường sẽ không gia tăng trở lại.
Luật được thông qua hy vọng sẽ có quy định rõ ràng hơn, phân loại quỹ đất để chủ đầu tư có thể dễ dàng xin phép, tiếp cận và triển khai dự án để đưa nguồn cung ra thị trường. Các vướng mắc cũng được xử lý nhanh, tạo điều kiện hết sức cho doanh nghiệp.

-    Nhìn lại thị trường bất động sản 2023 cũng như bước sang năm 2024, ông có nhận định như thế nào?
Ông Đinh Minh Tuấn: Nếu tóm gọn lại bức tranh của năm 2023 có 3 vấn đề chính. 
Đầu tiên là vấn đề về vốn. Năm 2023, chúng ta phải đối mặt với câu chuyện thanh toán trái phiếu, trả nợ trái phiếu đến hạn. Chúng ta đã có Nghị định 08 đã giúp giảm nỗi lo về trái phiếu.
Thứ hai, lãi suất tăng lên rất nhanh làm khả năng đáp ứng và tiếp cận nguồn vốn khó hơn. 
Thứ ba, nguồn cung ra ngoài thị trường ở hầu hết các phân khúc đều giảm sút. 
Khi nguồn vốn thiếu, nguồn cung thiếu, nhu cầu và tâm lý người dân đang lo lắng thì rõ ràng năm 2023 chưa được như chúng ta kì vọng. 

 

Chung cư là phân khúc được kì vọng dẫn dắt thị trường thì nguồn cung cả Hà Nội và TP. HCM khoảng 14 ngàn sản phẩm và nằm trong phân khúc trung cấp là nhiều, không đáp ứng được nhu cầu của đại đa số. Đất nền thì ảm đạm, giao dịch thấp đi rất nhiều. 
Tháng 11/2023 chúng ta đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản, cũng đã hạn chế nguồn cung ra ngoài thị trường, và trong vòng 1 năm tới, phân khúc này là phân khúc bị ảnh hưởng thêm.
Nhà mặt phố chúng ta chứng kiến sự giằng co giữa người kinh doanh và chủ nhà. Tại một số tuyến phố trung tâm Quận 1-2-3 của TP HCM tỷ lệ trả mặt bằng rất lớn. Nguồn cung thì ngày càng cao lên, giá lại không giảm. Tại Hà Nội, chúng tôi ghi nhận tình trạng tương tự đang diễn ra tại quận Hoàn Kiếm và việc điều chỉnh giá cho thuê cũng đang có tiến triển, còn các quận khác thì hầu như không có sự điều chỉnh.
Nếu nhìn lại năm 2023, khó khăn nhất chúng ta đã đi qua. Nhưng những thách thức đến từ cả chủ đầu tư và những người tìm kiếm bất động sản. Những Nghị quyết, Nghị định của Nhà nước chúng ta cần thêm 1 năm nữa chờ đợi, để thị trường có thể hồi phục trở lại.
-    Xin cảm ơn ông!