Chuyên gia: Năm 2023 sẽ là năm thanh lọc của thị trường bất động sản

Không còn thời tiền rẻ

Theo đó, giai đoạn năm 2020 - 2021, theo như diễn biến chung của thế giới thì lãi suất trong nước cũng có xu hướng giảm về mức thấp để có thể hỗ trợ cho các doanh nghiệp. Việc này cũng đã khiến cho doanh nghiệp cũng như các nhà đầu tư có thể tiếp cận được với dòng vốn giá rẻ khá là dễ dàng. Bên cạnh đó, tác động của dịch bệnh COVID-19, hoạt động sản xuất bị gián đoạn đã khiến cho một phần dòng tiền nhàn rỗi của các doanh nghiệp cũng đang tìm đến các kênh đầu tư thay thế, trong đó có bất động sản. 

Và ở thời điểm hiện tại, giai đoạn tiền rẻ cũng đã đi qua, chính sách tiền tệ thắt chặt cùng với việc có một số kênh dẫn  vốn gặp khó khiến cho thị trường địa ốc có sự sụt giảm khá là mạnh. 

Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, nguồn cung bất động sản cũng đang có xu hướng giảm rõ rệt. Cũng theo đó, nguồn cung ở trên thị trường chủ yếu là phân khúc trung, cao cấp với mức giá không thực sự phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. 

Và tổng nguồn cung trong thời gian 9 tháng năm 2022 ghi nhận đạt hơn 40.000 sản phẩm, tương đương với 24% so với năm 2018. Cũng theo đó, tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 cũng chỉ đạt mức 33,5%, so với giai đoạn nửa đầu năm đã giảm mạnh và lượng giao dịch so với cùng kỳ năm ngoái giảm hơn 50%. 

Còn tỷ lệ hấp thụ trung bình cũng chỉ đạt mức 43%, riêng trong quý 3 có sự giảm mạnh so với quý 1 và quý 2, chỉ đạt mức 33,5% và lượng giao dịch cũng đã giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2021. 

Có thể thấy, những tháng cuối năm 2022, các doanh nghiệp phát triển dự án cũng như các nhà đầu tư, khách hàng đều đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận với nguồn vốn. Trong khi đó thì việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng không thuận lợi và tỷ lệ phát hành thành công cũng nhỏ khiến cho nhiều doanh nghiệp đã phải tiến hành cắt giảm bộ máy nhân sự cũng như nhiều dự án bất động sản đã phải tạm dừng hoạt động đồng thời cũng xuất hiện nhiều hơn hiện tượng chào mới cũng như chuyển nhượng dự án, tuy nhiên tỷ lệ quan tâm cũng như giao dịch cũng không đáng kể mấy. 

Cũng trong giai đoạn này, giá bất động sản cũng có giảm nhưng vẫn gấp nhiều lần so với thời điểm năm 2018, hiện tượng cắt lỗ cũng chỉ đúng với các nhà đầu tư ngắn hạn. Dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng cũng đã khiến cho các nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Hơn thế, giá bất động sản cũng đang  có dấu hiệu chững lại và một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt cũng như chiết khấu và hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay hay mua lại. 

Kỳ vọng vào việc room tín dụng được nới

Cũng trong bối cảnh thị trường bất động sản khát vốn, vào thời điểm đầu tháng 12, Ngân hàng Nhà nước cũng được nới hạn mức tín dụng thêm 1,5 - 2%, tương ứng với lượng vốn tín dụng ghi nhận khoảng 200.000 tỷ đồng cũng sẽ được bơm ra thị trường. Và thông tin này cũng được đánh giá là đã tác động tích cực đến tâm lý của các nhà đầu tư ở trên thị trường bất động sản. 

Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển Bất động sản Phú Hưng - bà Nguyễn Thùy Dung cho hay, động thái nợ hạn mức tín dụng cũng giúp cho tâm lý của các nhà đầu tư được cải thiện hơn và cũng tạo đà cho năm 2023. 

Bà Nguyễn Thùy Dung nói rằng: “Đối với nguồn vốn tín dụng vừa rồi được bơm ra thị trường không nói rõ là sẽ không dành cho bất động sản. Mặc dù vậy, một số ngân hàng cũng đã liên hệ với chúng tôi và nói có room tín dụng dành cho những dự án mà chúng tôi phân phối. Các khách hàng của chúng tôi trước đó đã “xếp” hồ sơ chờ sẵn thì cũng đã được giải ngân. Điều đó cho thấy room tín dụng sẽ được phân bổ cho những dự án có giá trị sử dụng, có thể khác thác luôn và chủ đầu tư uy tín”.

Bên cạnh đó thì bà Nguyễn Thùy Dung cũng cho rằng quyết định nới hạn mức tín dụng của Ngân hàng nhà nước cũng sẽ giúp củng cố niềm tin của các nhà đầu tư rằng Chính phủ không bỏ rơi thị trường bất động sản mà đang hỗ trợ phát triển thị trường một cách bền vững nhất. Cũng trong giai đoạn vừa qua có nhiều công ty bất động sản  đã bước vào giai đoạn ngủ đông, cắt giảm nhân sự thì vào năm 2023 cũng sẽ là cơ hội để quay trở lại. Mặc dù vậy thì mức độ phục hồi cũng sẽ diễn ra một cách chậm hơn. 

Bà Nguyễn Thùy Dung cũng dự báo rằng: “Năm 2023 cũng sẽ là năm thanh lọc của thị trường. Những doanh nghiệp không có năng lực và uy tín không tốt cũng sẽ bị thanh lọc. Các sản phẩm có giá trị dòng tiền tốt hay phục vụ cho nhu cầu ở thật cũng sẽ được ưa chuộng. Còn đối với các sản phẩm mang tính đầu cơ cao ví dụ như đất nền sẽ khó phát triển”.

Còn theo như nhận định của Chủ tịch VARs - ông Nguyễn Văn Đính thì mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm tuy nhiên thị trường bất động sản chưa rơi vào tình trạng suy thoái bởi sự quan tâm cũng như nhu cầu vẫn đang ở mức cao. Hiện tượng sốt đất cũng như bong bóng đã gần như không còn xuất hiện và hoạt động đầu cơ ở giai đoạn này cũng gần như là bị triệt tiêu. 

Và việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để phục vụ cho việc đầu tư được tính toán một cách thận trọng và hướng đến những sản phẩm có thể phục vụ nhu cầu ở thực trên nền tảng cũng phải cân nhắc thật kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính xung quanh cũng như đề phòng thị trường cũng sẽ có những diễn biến tiêu cực. 

Trong khi đó thì Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - ông Nguyễn Văn Khôi lại cho rằng các địa phương cũng cần thống kê được những khó khăn cũng như vướng mắc ở các dự án. Cũng từ đó báo cáo lên Chính phủ, Quốc hội để có thể nhanh chóng tháo gỡ.

Bên cạnh đó, hiện tại thì nguồn vốn tín dụng khó khăn, chính vì thế cũng cần chú trọng vào các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp cùng các dự án đang thực hiện còn dang dở. Các doanh nghiệp cũng cần chủ định quản trị, giảm chi phí đầu vào và thậm chí là cơ cấu lại sản phẩm để từ đó giảm giá bán.  

Ông Nguyễn Văn Khôi nói rằng: “Đã từng có những dự án nhà ở thương mại đang xây thô xin chuyển sang nhà ở xã hội để giảm giá bán”. 

Cũng theo ông Khôi, mặc dù khối lượng giao dịch ở thời điểm hiện tại cũng chỉ bằng 24% so với năm 2018 nhưng với phân khúc nhà ở xã hội vẫn có nhu cầu lớn. Chính vì thế mà các địa phương cũng cần phải xem xét điều chỉnh quy hoạch để có dư địa cho phân khúc này.