Chuyên gia chỉ cách nhận diện bất động sản sinh lời giữa “cơn lốc” bán tháo

Tâm lý nhiều nhà đầu tư bị ảnh hưởng

Thời gian gần đây, thanh khoản thị trường bất động sản ghi nhận sụt giảm mạnh do các chính sách tiền như trái phiếu bị siết chặt, tín dụng ngân hàng, lãi suất cho vay tăng cao. Điều này cũng đã khiến thị trường bất động sản ngập tràn thông tin rao bán cắt lỗ, thanh lý… Không ít nhà đầu tư chờ cơ hội để xuống tiền, mong kiếm hời giữa cơn bán tháo. Thế nhưng, việc mua được bất động sản giá hời không phải ai cũng dễ dàng làm được.

Chia sẻ với PV, anh Phạm Đức Hoàn (Hoài Đức) - một nhà đầu tư bất động sản tay ngang tại Hà Nội cho biết, thời gian qua, khi thị trường bất động sản chững lại anh cũng nghe ngóng thông tin ở nhiều khu vực, các chủ đầu đất đang rao bán cắt lỗ, giảm giá nhằm bán hàng để thu hồi vốn trả lãi ngân hàng.

"Là một nhà đầu tư có sẵn nguồn vốn nên tôi sẵn sàng bỏ 3 tỷ tiền mặt tranh thủ gom đất để chờ thị trường phục hồi. Theo tôi khảo giá thì hầu hết các môi giới đều cho rằng thị trường hiện nay đã giảm 30% so với giai đoạn cuối năm ngoái và đầu năm nay", anh Hoàn cho biết.

Được môi giới tư vấn một miếng đất rộng 150m2, với mức giá là 3,5 tỷ đồng tại Bắc Ninh. Sau 3 lần xuống giá thì anh Hoàn cũng đã được chủ giá chốt bán với mức giá 3 tỷ. Vì thấy mức giá hợp lý và mềm hơn giai đoạn đầu năm nên anh đã quyết định giao dịch.

Thế nhưng, sau khi giao dịch thì anh mới phát hiện mức giá mà mảnh đất anh đã mua được gửi bán với giá 2,7 tỷ suốt nhiều tháng nay. Anh Hoàn cũng thừa nhận, trước thông tin bán cắt lỗ, giảm giá để thu hồi vốn... đã khiến anh chủ quan không tìm hiểu kỹ lưỡng mà chỉ thông qua môi giới để khảo giá.

Thời gian qua, nhiều phân khúc bất động sản đã bước vào “cơn lốc” bán tháo, giảm giá, bán cắt lỗ. (Ảnh minh họa)

Cũng giống như anh Hoàn, anh Nguyễn Văn Dũng - nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội chia sẻ, trước thông tin bán tháo, bán cắt lỗ, giảm giá bất động sản tràn lan trên mạng xã hội. Anh cũng đã bỏ ra hơn 2 tỷ đồng để mua một mảnh đất ruộng tại Hưng Yên.

"Được môi giới khẳng định, mức giá này đã giảm gần 40% so với thời kỳ sốt đỉnh. Tôi cũng đã tìm hiểu và thấy đúng là mức giá có giảm như thế thật. Nhưng sau khi mua xong, tôi lại thấy nhiều mảnh đất tương tự như vậy họ chỉ rao bán với giá 1,8-1,9 tỷ đồng", anh Dũng chia sẻ.

Trên thực tế, ở giai đoạn hiện nay, khi thị trường bất động sản chững lại, một số nhà đầu tư cho rằng đây là cơ hội tốt để thu mua các mặt hàng giá tốt. Thế nhưng, dù là ở giai đoạn sốt đất hay ở giai đoạn thị trường chững lại, thanh khoản thấp thì nhà đầu tư cũng cần phải tỉnh táo, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.

Là ông chủ của một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội, ông Hoàng Văn Tú cho rằng, việc thông tin bán tháo, bán cắt lỗ cũng đã tác động đến tâm lý của các nhà đầu tư có tiền ở giai đoạn này.

"Một số nhà đầu tư tin rằng, ở giai đoạn này sẽ là cơ hội để kiếm tiền vì sẽ ép giá được với các chủ đất, chủ nhà trước sức ép về tài chính. Song, cuối cùng chính nhà đầu tư lại mua hớ. Bởi, người bán luôn sẽ đẩy giá cao so với thị trường để người mua trả giá. Thế nhưng, những trường hợp mắc phải chỉ là những nhà đầu tư mới, chưa có kinh nghiệm trong nghề" - Anh Tú nhận định.

Anh Tú cũng cho rằng, hiện nay nhiều người đang trong tâm lý "bắt đáy" của thị trường. Nhưng lại không ai biết đáy ở mức nào. Dù vậy, nhu cầu quan tâm tới bất động sản ở giai đoạn này vẫn lớn, nhưng rất khó để tư vấn cho khách hàng chốt giao dịch.

"Có những ngày, phòng giao dịch tiếp cả chục khách nhưng khi tư vấn xong họ lại phân vân, không quyết định mua. Có những khách hàng vài ngày lại hỏi giá một lần nhưng vẫn không chốt giao dịch"- anh Tú cho biết.

Theo thống kê của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản mới đây cho thấy, có tới hơn 35% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào bất động sản; gần 25% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản; gần 20% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Phải thiết lập tính kỷ luật trong đầu tư

Nhận định trước tình trạng này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường xuất hiện tâm lý quan sát và chờ đợi cơ hội để bắt đáy. Thế nhưng, việc xác định đâu là đáy của thị trường lại là chuyện rất khó. Vì vậy, quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư là phải có tính kỷ luật.

"Khi thị trường bất động sản đi xuống, nhà đầu tư sẽ mua vào dù cho đó chưa phải là đáy. Tương tự, khi quyết định bán ra, nhà đầu tư cũng cần phải xác định một mức giá chốt hời nhất định, dù cho sau đó thị trường vẫn tiếp tục đi lên", chuyên gia nói.

TS. Nguyễn Trí Hiếu.

Cũng cho lời khuyên với các nhà đầu tư, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, nếu nhà đầu tư đã ngắm nghía được bất động sản yêu thích, có tiềm năng, mức giá đã giảm 10-30% so với thị trường thì nhà đầu tư nên mua vào.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần phải nắm bắt tâm lý của chủ đất, tiết kiệm thời gian tìm sản phẩm đầu tư. Cụ thể, khi xác định được sản phẩm muốn mua, hãy dành 2 tuần để quan sát. Bên cạnh việc khảo sát giá mặt bằng chung của khu vực, hoặc mức giảm của sản phầm từ 3-7% trong thời gian này thì khả năng chủ đất đang có nhu cầu thoát hàng nhanh.

Chuyên gia cũng khuyên các nhà đầu tư không nên tìm kiếm tràn lan mà chỉ nên tập trung vào các loại hình bất động sản ở gần trung tâm, vì tỷ lệ rủi ro sẽ thấp hơn các khu vực xa. Bên cạnh đó, khi xuống tiền mua sản phẩm cũng cần phải tìm hiều cơ sở pháp lý.

Ông Quang cũng cho rằng, ở giai đoạn này đất nền và đất liền thổ nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên và giá tốt thì vẫn nên lựa chọn. Nhà đâu tư nên chọn các sản phẩm mà mình đã có kinh nghiệm để dễ dàng thương lượng, mua vào giá tốt.