Chuyên gia dự báo về thị trường bất động sản: Có tín hiệu đảo chiều từ trầm lắng sang phục hồi!

Thị trường bất động sản đang phải đối mặt với hàng loạt thách thức ở trong giai đoạn này

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ ở "Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2022" diễn ra sáng 14/12 rằng, bức tranh với gam màu trầm chủ đạo khi mà thị trường bắt đầu có sự suy giảm từ quý 2/2022. Có thể thấy, mức độ quan tâm cũng như lượng giao dịch đều có xu hướng giảm bởi tác động của những thông tin tích cực như chủ đầu tư lớn bỏ cọc lô đất Thủ Thiêm, FED lần đầu tiên tăng lãi suất sau thời gian hơn 3 năm khiến cho nhiều ngân hàng thương mại tăng lãi suất huy động, lãnh đạo doanh nghiệp bị bắt bởi vì sai phạm trái phiếu, ảnh hưởng từ việc Hà Nội sẽ tiến hành siết chặt tách thửa đất cùng các công ty bất động sản tiến hành cắt giảm lượng lớn nhân sự khi mà thị trường đi xuống. 

Ngoài ra thì thị trường bất động sản cũng đang phải đối mặt với hàng loạt thách thức ở trong giai đoạn này có bao gồm thách thức về nguồn vốn, giá bán bất động sản cũng tăng quá cao cùng sự biến động nhân sự khi thị trường dần khó hơn. 

Ông Nguyễn Quốc Anh nói rằng: “Những thông tin, biến động ảnh hưởng lớn đến lượng quan tâm đến thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua. Trong năm 2022, tất cả các đối tượng tham gia thị trường đều gặp khó khăn”. 

Khi nhìn lại giai đoạn năm 2007 - 2015, vị chuyên gia này cũng đã đưa ra những dự báo về thời điểm bất động sản đảo chiều. Cũng theo ông Nguyễn Quốc Anh, năm 2007 là tín dụng được nới lỏng, tăng trưởng tín dụng cao và các ngân hàng ghi nhận cho vay dưới chuẩn. Và đặc trưng của thị trường chính là giá tăng cao và giao dịch nhiều, lợi nhuận cao và là một trong những năm đỉnh cao của thị trường bất động sản. 

Bước sang năm 2008, lạm phát tăng và lãi suất đã tăng cao đến 21%, thanh khoản cũng lao dốc. Và đây là lần đầu tiên thị trường đặt ra vấn đề hàng tồn kho khi mà giá trị tồn kho cao gấp 3 lần so với cùng kỳ và đã báo hiệu thị trường bước vào giai đoạn vô cùng khó khăn. 

Cho đến năm 2011, chuyên gia cho biết, tình trạng giảm giá cũng đã bắt đầu xuất hiện và cũng có những dự án giảm đến 30%. Và đến năm 2012 thì hàng tồn kho cũng tăng mạnh hơn so với năm trước. 

Bước sang năm 2013, tín dụng cũng đã được nới lỏng, room tín dụng tăng từ mức 7 - 12%. Ngoài ra thì còn có gói 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho lãi suất. Lúc này thì hàng tồn kho cũng bắt đầu giảm sau thời gian 7 năm liên tiếp tăng. Cho đến năm 2014, thị trường cũng đã tiếp đà phục hồi và và tồn khi cũng tiếp tục giảm. Cũng từ năm 2015 trở về sau thì GDP cũng tăng trưởng ổn định từ 6 - 7%. 

Ông Nguyễn Quốc Anh lưu ý và gọi đó chính là mốc tín hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản và kéo theo một loạt chỉ số ấm lên của thị trường sau đó rằng: “Thời điểm cần chú ý là quý 2 năm 2013, lúc này hàng tồn kho bắt đầu giảm sau 7 năm tăng liên tiếp”. 

Hiện tại thì Chính phủ cũng đang phát tín hiệu tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản

Đưa ra phân tích rõ hơn về tín hiệu đảo chiều của thị trường dựa trên ba chỉ số về lãi suất, tăng trưởng tín dụng cũng như chính sách bất động sản. Vị này cũng cho biết, xét về lãi suất huy động thì tính đến thời điểm quý 1/2022, Ngân hàng Nhà nước cũng đã bắt đầu có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất ở trong kỳ hạn từ 1 - 6 tháng. Và sau khoảng thời gian từ 1,5 năm (6 - 7 quý) cho đến quý 2/2013 thì thị trường bất động sản cũng đã xuất hiện tín hiệu tăng trưởng. 

Chuyên gia nhận định rằng: “Nếu như đối chiếu ở giai đoạn hiện tại thì lãi suất kỳ hạn từ 1 - 6 tháng bắt đầu tăng lên từ quý 2 năm 2022. Như thế, nếu giả định quý 1 năm 2023 Ngân hàng Nhà nước bắt đầu điều thực hiện việc điều chỉnh lãi suất thì phải đến quý 2 năm 2024, bất động sản dự báo mới xuất hiện tín hiệu đảo chiều”.

Và chỉ báo tiếp theo có liên quan đến tăng trưởng tín dụng, ông Nguyễn Quốc Anh phân tích thêm, vào năm 2012, mục tiêu tăng trưởng tín dụng cũng giảm từ mức 20% xuống chỉ còn 7% đồng thời lạm phát cũng lên mức 8%. Bước sang năm 2013 thì tốc độ tăng trưởng tín dụng đạt mức 13% còn lạm phát rơi vào khoảng 6%. 

Ông Nguyễn Quốc Anh nói thêm rằng, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng từ năm 2019 cho đến thời điểm tháng 11/2202 đều ghi nhận ổn định ở mức 14%. Nếu như các nhà điều hành tiếp tục thực hiện việc nới chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2023 thì tín hiệu đảo chiều cũng có thể sẽ xuất hiện ở ngay trong năm sau. 

Còn chỉ báo thứ ba cũng có liên quan đến chính sách, ông Nguyễn Quốc Anh nói rằng, năm 2011 cũng bắt đầu có Nghị quyết 11 liên quan đến việc siết chặt tín dụng và chú trọng tín dụng vào lĩnh vực sản xuất cũng như giảm tỷ trọng vốn vay dành cho lĩnh vực phí sản xuất, trong đó có bao gồm bất động sản. Và phải mất 2 năm thì mới bắt đầu có chính sách nới lỏng tín dụng và hỗ trợ thị trường. 

Cũng trong bối cảnh hiện tại, vào đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước cũng đã có quyết định 422/QĐ-NHNN, trong đó có chỉ đạo hướng tín dụng vào sc lĩnh vực sản xuất kinh doanh cũng như tiếp tục kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro ví dụ như đầu tư, kinh doanh bất động sản và chứng khoán. 

Mặc dù vậy thì ngay trong năm 2022, chúng ta cũng đã có thông tin tích cực hơn. Lấy ví dụ như Nghị định số 65/2022/NĐ-CP đối với việc quy định chào bán trái phiếu.

Và một trợ lực khác đó chính là việc Chính phủ quyết định thành lập nên tổ công tác để có thể gỡ khó cho thị trường bất  động sản, chưa kể đến room tín dụng vừa được nới với biên độ từ 1,5% – 2% mặc dù không phải tất cả room tín dụng được nới sẽ đều đổ vào bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Anh nói thêm: “Chưa phải mất đến 2 năm như giai đoạn trước, ở thời điểm hiện tại thì Chính phủ cũng đang phát tín hiệu tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản. Khi nhìn lại năm 2013, các chính sách hỗ trợ rõ nét hơn thì thị trường đã ngay lập tức đảo chiều. Trong năm nay, chưa có một sự hỗ trợ cụ thể nào đối với lĩnh vực bất động sản. Mặc dù vậy thì chúng tôi vẫn kỳ vọng tín hiệu đảo chiều sẽ diễn ra vào cuối năm 2023 ”.