Chuyên gia nói gì về đề xuất bỏ quy định dành 20% quỹ đất xây NƠXH ở những khu đô thị?
BÀI LIÊN QUAN
Ông Đào Ngọc Thanh - Chủ tịch Vinaconex: Vấn đề BĐS không đơn giản là phát triển đất đai hay nhà ở mà còn liên quan đến các vấn đề kinh tế khácNguồn cung nhà ở được dự báo sẽ khan hiếm hơn vào năm sauBất động sản nhà ở “đóng băng”Đề xuất bỏ quy định
Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay trên cả nước có hơn 300 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7.790.000 m2 đã được hoàn thành. Hơn 400 dự án với quy mô xây dựng khoảng hơn 454.000 căn có tổng diện tích khoảng 22.718.000 m2 hiện đang tiếp tục được triển khai.
Trong đó, có 245 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân quy mô 300.000 căn hộ vẫn đang trong trạng thái chờ thực hiện thủ tục đầu tư, 156 dự án quy mô gần 157.000 căn hộ đang đầu tư xây dựng.
Dẫn số liệu này để chúng ta thấy rằng mức độ cấp thiết của việc xây dựng nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp, hay công nhận lao động khu công nghiệp. Dù đã có quy định dành 20% quỹ đất trong dự án thương mại để xây nhà ở xã hội, tuy nhiên vấn đề này lại bị nhiều chủ đầu tư lãng quên.
Giới chuyên gia cũng đánh giá, Nghị định 100/2015 về nhà ở xã hội đã quy định quỹ đất 20% chưa thực sự phát huy tốt vai trò của nó và còn tồn tại nhiều bất cập bởi sự khác biệt về giá cả, tiện ích, hạ tầng, điều này cũng sẽ tác động đến bài toán mặt bằng chung của giá nhà ở khu vực dự án.
Trước những bất cập đó, mới đây, trong văn bản trả lời ý kiến của cử tri, Bộ Xây dựng cho biết, thời gian qua, Bộ cũng đã nghiên cứu và phân tích, đánh giá những bất cập còn tồn tại trong việc thực hiện các chính sách phát triển nhà ở xã hội. Trong đó có quy định về việc dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theo Điều 5 Nghị định 100 của Thủ tướng để làm cơ sở xây nghiên cứu, xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định 49 ngày 1/4/2021 (sửa đổi), bổ sung nhằm khắc phục một số tồn tại, bất cập trong Nghị định 100. Tuy nhiên, bên cạnh những vướng mắc đã được sửa đổi thì vẫn còn mộ số nội dụng còn tồn tại, vướng mắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội cần được sửa đổi trong Luật nhà ở năm 2014.
Hiện nay, Bộ cũng đã được Chính phủ giao chủ trì nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, trong đó cũng có nội dung về phát triển quỹ đất ở loại hình này.
Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất phương án bỏ quy định yêu cầu bắt buộc này. Thay vào đó sẽ bổ sung quy định bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cho UBND tỉnh. UBND tỉnh có trách nhiệm xem xét chương trình, kế hoạch của địa phương trong từng thời kỳ phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội phù hợp.
Lồng ghép “2 trong 1”chỉ thêm gánh nặng cho người nghèo
Đánh giá về quy định này, nhiều chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, quy hoạch nhà ở xã hội trong dự án thương mại có thể làm tăng tính bất bình đẳng, phân biệt đối xử với người nghèo. Vì vậy, cần phải tách hai loại hình này.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quy định đang có nhiều bất cập dẫn đến khó triển khai, dù theo ông, đây được coi là một bước đột phá trong cơ chế chính sách của Nhà nước để tạo quỹ đất cho người thu nhập thấp.
“Người thu nhập thấp thì mức sống không thể nào ở trong khu đô thị cao cấp. Chính việc sắp xếp nhà ở xã hội và dự án thương mại chung với nhau cũng đã khiến nhiều chủ đầu tư e dè. Bởi, không chủ đầu tư nào muốn sản phẩm của mình vừa sản phẩm cao cấp lại bán sản phẩm bình dân, điều này cũng đã khiến chủ đầu tư khó thực hiện dù đã có luật quy định” – ông Đính lý giải.
Ông Đính cũng cho biết, trước đây, để tránh phải dành 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội, nhiều chủ đầu tư đã chọn cách nộp tiền thay vì triển khai dự án. Tuy nhiên, Nghị định 49 đã nới rộng quy định trích dẫn quỹ đất đồng thời “hạ” lựa chọn nộp tiền thay vì xây dựng nhà ở của doanh nghiệp.
Đồng quan điểm về vấn đề này, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, khi nói đến nhà ở xã hội người ta thường nghĩ đến những dự án nhà ở bình dân, chất lượng thấp, hạ tầng ở mức tối thiểu với mức giá rẻ. Vì vậy, việc đặt nhà ở xã hội ngay trong khuôn khổ dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là đối với các dự án trung hoặc cao cấp chắc chắn sẽ có sự chênh lệch rõ rệt về nhu cầu sử dụng hạ tầng và tiện ích trong dự án.
"Đây cũng chính là lý do khiến các doanh nghiệp không thực hiện đúng quy định và muốn lảng tránh đi. Nhưng nếu dự án vẫn thực hiện đúng, xây dựng được khu nhà ở xã hội trong thì cũng tạo điều kiện cho việc trục lợi chính sách, nhà ở xã hội không đến đúng tay đối tượng hỗ trợ, người thu nhập thấp và rồi sẽ trở thành nhà ở thương mại" - Ông Thịnh phân tích.
Luật sư Nguyễn Văn Cường (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cũng đánh giá, việc bắt doanh nghiệp làm dự án thương mại từ 2-5ha phải trích 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội là điều chưa hợp lý. Bởi lẽ, các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM không thể quy hoạch như các tỉnh Bình Dương, Hà Nam,... vì nhu cầu nhà ở, nhu cầu sống của người dân đều khác nhau.
Chưa kể với các dự án quy hoạch xây dựng biệt thự, nhà vườn là không phù hợp. Tại một dự án có lợi thế về vị trí, tính thương mại cao mà giá trị nhà lại thấp hơn các dự án cùng khu vực sẽ dẫn đến khó khăn trong việc quản lý đối tượng được hỗ trợ.
Bên cạnh đó, mức phí dịch vụ tại các chung cư thương mại, cao cấp thường cao hơn mức chi trả của người thu nhập thấp (đối tượng được mua nhà ở xã hội). Do vậy, nếu không thay đổi thu nhập, người dân sẽ chỉ cố gắng ở hết 5 năm - khi đủ điều kiện rồi sẽ bán và tìm căn hộ phù hợp với mức chi trả hơn.
“Chính vì vậy, cần sớm bỏ quy định này hoặc tách biệt rõ ràng hơn. Còn nếu cố ép thực hiện thì sẽ không thể mang lại hiệu quả, ngược lại còn làm còn làm câu chuyện nhà ở xã hội trở nên rối rắm hơn" - Luật sư Cường nhận định.