Bất động sản nhà ở “đóng băng”

Thị trường nhà ở đóng băng

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, CTCP Chứng khoán VNDirect đã nhận định trong báo cáo chiến lược mới đây rằng có nhiều tín hiệu chỉ ra thị trường bất động sản trong nước đang đi đến chu kỳ giảm.

Đầu tiên, các doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong việc tìm giải pháp đảo nợ vì các quy định chặt chẽ hơn về thắt chặt tín dụng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. VNDirect ước tính rằng có khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa đầu năm 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối năm 2023, khiến nhà đầu tư chịu áp lực thanh khoản trả nợ vay.

Thứ hai là lãi suất vay mua nhà tăng làm giảm nhu cầu mua nhà. Thứ 3 là nguồn cung mới giảm do quá trình phê duyệt dự án bị trì hoãn vì phải chờ Luật Đất đai sửa đổi.

Theo dữ liệu của CBRE, doanh thu ký bán đã giảm từ quý III vừa qua khi khối lượng căn hộ giao dịch sụt giảm 40% so với quý II, tính cả Hà Nội và TP HCM. Khối lượng ký bán của bất động sản nghỉ dưỡng liền thổ cũng giảm mạnh 70,4% so với quý trước đó.

Thế nhưng, theo đánh giá của VNDirect, chu kỳ giảm này có thể khác biệt với đáy của chu kỳ giai đoạn 2011-2013. Lý do một phần vì tình trạng tài chính của các doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết hiện nay tốt hơn so với chu kỳ giảm lần trước.

Hiện nay, tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp thấp hơn và có thể thanh toán nhanh mạnh hơn. Hiện tại, tỉ số thanh toán lãi vay đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất ở giai đoạn 2011-2013, chỉ ra rằng rủi ro xảy ra vỡ nợ lớn như cách đây 11 năm.

Dù hàng tồn kho đang tăng, tuy nhiên tỷ lệ hàng tồn kho/ tổng tài sản thấp hơn chỉ ra rằng sức ép giải phóng hàng tồn kho thấp hơn với hồi 2011-2013. Bởi vậy, tình trạng bất động sản đóng băng có xảy ra nhiều khả năng sẽ ngắn hơn so với trước đây.

VNDirect cho biết: “Chúng tôi kỳ vọng rằng chu kỳ giảm của lần này sẽ bớt khốc liệt hơn, và xảy ra trong giai đoạn ngắn hơn. Giá căn hộ sơ cấp trung bình trong năm 2023 được dự đoán giảm 5-10% so với cùng kỳ và lượng căn hộ tiêu thụ sụt giảm 20% so với cùng kỳ. Hồi 2012-2013, giá sơ cấp giảm 20-30% và tỉ lệ lấp đầy căn hộ giảm 50%. Từ nửa cuối năm 2024, luật Đất đai 2023 có hiệu lực và điều này sẽ giải quyết nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu đô thị mới, giúp nguồn cung nhà ở hồi phục từ năm 2024-2025”.

VNDirect cũng cho biết thêm công ty chứng khoán có mối lo lớn nhất là rủi ro mất khả năng thanh toán của chủ đầu tư nên không mấy lạc quan về sự hồi phục của bất động sản nhà ở trong ngắn hạn. Nhà đầu tư nên quan tâm đến các doanh nghiệp có dòng tiền vững chắc, cấu trúc tài chính lành mạnh từ doanh số bán hàng trước đó.

Sức ép thanh khoản ngắn hạn

Thị trường ở giai đoạn 2020-2021 ghi nhận sự bùng nổ của trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu bất động sản trong tình trạng các ngân hàng thương mại phải giảm tối đa tỉ lệ nguồn vốn ngắn hạn được dùng cho vay trung và dài hạn.

Tính đến cuối quý III/2022, giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản ước tính đạt 507.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 34% tỷ trọng dư nợ trái phiếu của Việt Nam và khoảng 6% GDP.

Bộ Tài chính từ giữa năm nay đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với những yêu cầu nghiêm ngặt hơn đối với tổ chức phát hành, nhất là phát hành riêng lẻ nhằm giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường.

Theo ước tính của VNDirect, tổng giá trị phát hành trái phiếu đã giảm 43,5% so với cùng kỳ chỉ còn 248.603 tỷ đồng, giá trị mua lại đạt hơn 142.200 tỷ đồng trong 9 tháng năm 2022.

Thị trường xuất hiện những lo ngại về chất lượng trái phiếu doanh nghiệp và khả năng thanh toán của tổ chức phát hành, kể từ khi một số lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản bị bắt giữ vì những sai phạm trong quá trình phát hành và mua bán trái phiếu.

Vay ngân hàng và phát hành trái phiếu hiện là kênh huy động vốn quan trọng cho các nhà phát triển bất động sản tại thị trường Việt Nam.

VNDirect nhận định rằng: “Trong tình trạng các khoản vay ngân hàng bị thắt chặt, thị trường trái phiếu chao đảo và bán hàng ảm đạm, dòng tiền của nhiều nhà phát triển bất động sản đang dần hao hụt.

Bên cạnh đó, trong quý IV, có khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn. Trong hai năm 2023-2024, có 107.299 tỷ đồng và 112.061 tỷ đồng sẽ lần lượt đáo hạn. Tất cả những sự việc này sẽ khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn khi thanh toán ngắn hạn”.

Nhu cầu mua nhà sụt giảm

Lãi vay mua nhà của các ngân hàng vốn nhà nhà nước và ngân hàng tư nhân tính đến giữa tháng 11 năm nay tăng mạnh, với lần lượt 190 điểm cơ bản lên 11,1% và 230 điểm cơ bản lên 11,7% so với hồi cuối năm ngoái, sau khi lãi suất huy động hồi phục tăng trở lại.

Theo dự báo của VNDirect, lãi suất huy động có thể tăng hơn 50 điểm cơ bản trong năm sau, khiến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng 12,5-13%/năm trong 2023.

Trong năm sau, tình hình có thể càng khó khăn hơn khi nhiều người mua nhà hết giai đoạn hưởng ưu đãi lãi vay và gặp tình trạng lãi suất đang tăng cao.

Bên cạnh đó, công ty chứng khoán nhận định rằng năm sau có thể ghi nhận nhiều dự án mới bị trì hoãn, trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông cùng tâm lý người mua nhà suy yếu vì lạm phát đẩy lãi suất tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.