Đầu tư vào loại hình bất động sản này sẽ “sống khỏe” dù thị trường biến động khó đoán

Căn hộ chung cư đang tăng giá

Theo VTC News, giữa lúc các phân khúc bất động sản trên toàn quốc có xu hướng chững lại thì năm 2022 này lại chứng kiến sự bứt phá của căn hộ chung cư. Dữ liệu từ Batdongsan.com mới đây cho thấy, riêng tại Hà Nội trong quý III vừa qua, số lượng căn hộ được tiêu thụ là 3.624 căn. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ cao hơn so với nguồn cung mới. Số liệu này đã cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn đang tăng lên và sẽ bùng nổ trong giai đoạn tới. 

Giá bán loại hình nhà ở này cũng có xu hướng tăng. Trong 3 tháng vừa qua tại Hà Nội, giá bán căn hộ bình dân đã tăng 7%, căn hộ trung cấp tăng 18% và căn hộ cao cấp tăng 10%. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, chung cư bình dân giảm 1%, căn hộ trung cấp tăng 4%, căn hộ cao cấp tăng 5%.

Giám đốc Khối kinh doanh của Batdongsan.com Lê Đình Hảo nhận định, giá căn hộ chung cư các phân khúc vẫn giữ ở mức cao. Nguyên nhân vì hiện tại nguồn cung rất khan hiếm. Số lượng căn hộ chung cư chào bán tại Hà Nội và TP. HCM dao động khoảng 20.000 - 25.000 căn. Nhưng thực tế nguồn cung vẫn ít hơn nhiều so với nhu cầu.

Đồng thời, nhiều doanh nghiệp vẫn chưa tháo gỡ được dòng vốn, chưa được cấp quỹ đất để triển khai dự án mới hoặc vấn đề pháp lý, điều này khiến nguồn cung đang bị bó hẹp, tạo nên áp lực khiến giá nhà neo cao. 

Giám đốc kinh doanh OneHousing Trần Quang Trung cũng nhận định, vào thời điểm hiện tại, nhiều tín hiệu tích cực tới với thị trường chung cư. “Mọi thứ đều đã quay lại giá trị thực, phục vụ cho nhu cầu thật của khách hàng. Giá chung cư có xu hướng tăng mạnh, đồng thời cũng được hỗ trợ bởi các chính sách của Nhà nước về khung giá đất, niên hạn chung cư, xu hướng kỳ vọng vào nơi ở tiện ích sang trọng, cộng đồng văn minh,...”. 

Theo các chuyên gia, nguồn cung nhà ở đang khan hiếm, trong khi nhu cầu ở và kinh doanh vẫn đang tăng cao, người dân vẫn rất chào đón các dự án sắp hoàn thiện, nhất là trong bối cảnh giá nhà khó giảm như hiện tại. Thậm chí CBRE còn cho biết, có thể đạt được tỷ lệ tăng trưởng kép trung bình hằng năm từ 8 - 10% tới năm 2024.

Vì vậy, việc mua căn hộ chung cư ở thời điểm hiện tại không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn là tài sản giúp chủ sở hữu có thêm lợi nhuận trong thời gian tới. Trên thực tế, hầu hết các dự án đã hoàn thiện tung ra thị trường đều đắt hàng, thậm chí nhanh chóng bán hết. 

“Ở Hà Nội và TP. HCM, thị trường BĐS không bao giờ im ắng, bất kể là ở giai đoạn trầm lắng như hiện tại. Chẳng hạn như Hà Nội, BĐS nhà ở, chung cư đều khan hiếm nguồn cung. Thời điểm này, tính hấp thụ khá thấp nhưng các căn hộ chung cư cứ ra hàng là hết sạch, giá bán theo đó tăng mạnh vì thiếu cung, tính hấp dẫn và tăng giá trị bùng nổ. Tại những điểm nào sôi động, kinh tế phát triển mạnh thì BĐS sẽ luôn hấp dẫn” - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam TS. Nguyễn Văn Đính. 

Bất động sản cho thuê được ưu ái

Với giai đoạn này, nhiều nhà đầu tư đang theo xu hướng dịch chuyển từ “lướt sóng” việc đầu tư dài hạn vào dòng sản phẩm nhà phố cho thuê. 

Theo báo cáo mới công bố của trang Chợ Tốt, nguồn cung căn hộ cho thuê có sức tăng mạnh qua từng tháng. Nguồn tăng trưởng chủ yếu tới từ phân khúc trung cấp tầm giá 5 - 15 triệu đồng/tháng và cao cấp có giá trên 15 triệu đồng/tháng. 

Cụ thể là phân khúc trung cấp có nguồn cung đang tăng lên gấp 2 lần với giai đoạn đầu năm, còn phân khúc cao cấp đã tăng lên 3 lần. Với phân khúc nhà cho thuê bình dân dưới 5 triệu đồng/tháng hiện tại chỉ duy trì được số lượng cung qua các tháng. Tỷ lệ lấp đầy gần 70%, thậm chí một số dự án còn khai thác được trên 80% công suất. 

Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com Đinh Minh Tuấn nhận định, trong bối cảnh những phân khúc bất động sản như chung cư hay đất nền khó có sự chuyển biến tích cực vì bị kiểm soát tín dụng gây ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận vốn vay và tạo áp lực lên người mua nhà thì việc cho thuê căn hộ chung cư và nhà mặt phố đang nhận được nhiều sự quan tâm và có thanh khoản tốt. 

Nhu cầu tìm thuê mặt bằng, nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh đã tăng tới 70%. Trong đó, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ đang có tỷ lệ lớn nhất. Với phân khúc căn hộ cho thuê, nhu cầu thuê căn hộ tại TP. HCM tăng 24%. Giá thuê đồng loạt tăng mạnh từ 9 - 12% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Ông Tuấn cho hay, ước tính giá nhà phố tăng từ 8 - 15%/năm, chung cư 4 - 8%/năm. Vì thế nếu sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý thì đây vẫn là kênh đầu tư lý tưởng, ít nhất là từ nay cho tới cuối năm khi thị trường BĐS nhìn chung vẫn ảm đạm. 

Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP. HCM Võ Thị Khánh Trang đưa ra dự báo, trong năm sau, thị trường cho thuê có thể còn sôi động hơn vì nhu cầu thuê nhà trong giới trẻ đang tăng cao. Nguyên nhân là khi giá bán căn hộ, nhà phố đang neo cao, vượt khả năng tài chính của nhiều người dân đô thị, kinh tế cá nhân cũng sụt giảm nên họ phải hoãn kế hoạch mua nhà và tiếp tục đi thuê. 

Bất động sản công nghiệp luôn là điểm sáng

Báo cáo thị trường bất động sản trong quý III/2022 của những đơn vị nghiên cứu, bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng khi liên tục ghi nhận giá bán và tỷ lệ lấp đầy gia tăng. 

Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam John Campbel đưa ra dẫn chứng về khả năng khu công nghiệp Việt Nam tăng trưởng giá trị, so với các thị trường khác trong khu vực Đông Nam Á hay toàn châu Á thì lợi nhuận và sản lượng tại Việt Nam hiện là điểm đáng chú ý của các nhà đầu tư quốc tế.

Chẳng hạn, đối với khu công nghiệp hiện hữu, 6 thương vụ bán và cho thuê lại mới nhất đã được thực hiện với lợi suất và lợi nhuận đạt mức 8 - 11%. Điều này cho thấy việc đầu tư vào những khu công nghiệp tại Việt Nam ghi nhận nguồn lợi nhuận rất tốt.

Savills Việt Nam cho biết, Việt Nam đang có 563 khu công nghiệp với tổng diện tích là 210.900ha được quy hoạch. Tới nay có 406 KCN đã hoạt động. Đơn vị này đánh giá, con số này cần được cải thiện sớm trong các năm tới vì nhu cầu thuê của doanh nghiệp đang gia tăng do xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam. Vì vậy, bất động sản KCN Việt Nam có tiềm năng tăng trưởng ổn định.

Tại Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy hiện nay là 70,9%, tương đương với mức ghi nhận cuối năm 2020. Trong đó, những KCN ở TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai còn khá ít diện tích trống. Bên cạnh đó, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu dự kiến là điểm đầu tư thay thế nhờ nguồn cung tốt. Tỷ lệ lấp đầy hiện nay tại 6 tỉnh, thành trọng điểm phía Nam đạt mức 84% với giá thuê trung bình là 3,5 triệu đồng/m2/chu kỳ thuê trong vòng 50 năm. 

Đơn vị quản lý đầu tư và dịch vụ BĐS Colliers dự báo, xét trên bình diện khu vực, dư địa phát triển BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn rất lớn nhờ vào lợi thế vị trí địa lý cùng dư địa phát triển của bất động sản công nghiệp vẫn còn rất lớn nhờ các điều kiện ưu đãi hấp dẫn và mức tăng trưởng bình quân là 7 - 10%/năm. 

Theo SSI Research, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp vẫn duy trì sức tăng trưởng tích cực vào năm 2023 do nhiều yếu tố. Trong đó, đáng chú ý là xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn diễn ra. Nhiều chính sách thu hts FDI đã thúc đẩy các nhà đầu tư quốc tế trở lại đầu tư vào Việt Nam. Việc cải thiện về cơ sở hạ tầng trong những năm tới sẽ tạo sự kết nối hoàn thiện hơn giữa các khu công nghiệp. 

Theo phân tích của chuyên gia kinh tế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, phân khúc bất động sản công nghiệp đang có đà tăng trưởng khá mạnh, bởi việc giải ngân vốn FDI tại Việt nam đang tăng lên. Đặc biệt là trong vòng 3 năm nay, mặc dù yếu tố vốn đăng ký có thể giảm nhưng vốn đầu tư công hay vốn giải ngân lại tăng. Do đó đã trở thành yếu tố thúc đẩy bất động sản công nghiệp Việt Nam ngày càng tăng trưởng. 

Ông Thịnh cho rằng, nhờ sự tăng trưởng nhanh chóng nên giá bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục tăng trong giai đoạn tới. Điều này có thể trở thành lực cản đối với nền kinh tế quốc gia. Vì khi giá tăng cao thì chi phí đầu vào phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, chi phí sử dụng đất, thuê đất, sản xuất đều tăng cao. 

“Chi phí đất đai đang chiếm phần lớn nên sẽ khó khăn cho việc tăng trưởng và phát triển. Những địa phương, tình thành cần chuẩn bị quỹ đất sạch để phát triển những khu công nghiệp. Đây là một việc cần phải làm để thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài nói riêng và thu hút vốn đầu tư trong nước nói chung vào sự tăng trưởng cũng như phát triển kinh tế Việt Nam” - Ông Thịnh nói.