Chuyên gia nhận định: Thị trường bất động sản 2022 lên xuống rất nhanh

Thị trường bất động sản 2022 lên xuống rất nhanh

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho biết, "Roller Coaster" chính là một từ mà ông dùng để tả về thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2022. "Roller Coaster" chính là một trò chơi đi xe, lên xuống rất nhanh ở các công viên giải trí, ám chỉ tình trạng lên xuống bất ổn hiện nay ở trên thị trường tài chính và thị trường bất động sản của Việt Nam. 

Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản có một dấu hiệu phục hồi vô cùng tốt sau dịch bệnh. Nhưng đến nửa cuối năm thì tình hình này cũng ngày càng tệ và bắt đầu từ vấn đề của Tân Hoàng Minh. Cho đến quý 3/2022, tình hình này cũng trở nên nghiêm trọng khi mà Fed tăng lãi suất với mức độ cũng như cường độ rất mạnh. Các ngân hàng sang nửa cuối năm đều siết lại tín dụng đã khiến cho doanh nghiệp khó có thể tiếp cận được vốn. Ngân hàng Nhà nước cũng đã mở room cho 19 ngân hàng và sau đó là 4 ngân hàng tiếp theo nhưng tình hình lại không được cải thiện nhiều. 

Nhìn chung thì thị trường bất động sản gặp vấn đề về vốn và tiếp đến đó chính là thanh khoản. Điều đáng chú ý là trong quý 3 và quý IV, thị trường bất động sản dồn dập đối mặt với nhiều khó khăn khác nhau. Ông Hiếu nhấn mạnh: “Nhưng thị trường bất động sản có "đóng băng" hay không? Tôi trả lời là không”. 

Còn theo Phó Giám đốc R&D DKRA VIETNAM - ông Võ Hồng Thắng cho biết: "Bất động" – là từ tôi nghĩ phản ánh đúng và đủ hiện trạng thị trường bất động sản thời điểm hiện tại. Tại sao tôi dùng từ này? Có 2 lý do mà tôi đề cập tới”. 

Đầu tiên là thị trường về cung - cầu giảm mạnh, nguồn cung cũng như sức cầu đã liên tục ghi nhận giảm mạnh bắt đầu từ quý 2. Đến thời điểm hiện tại, thị trường đã gần như ngủ đông ở một số phân khúc nhất là bất động sản nghỉ dưỡng. Những phân khúc còn lại sức cầu cũng chỉ bằng 10 - 20% so với hồi đầu năm. Xu hướng giảm chưa có dấu hiệu dừng lại nếu như tình hình thị trường không có chuyển biến mới. Trạng thái ngủ đông cũng lan rộng ở trên diện rộng hơn. 

Thứ hai chính là pháp lý của dự án chưa được tháo gỡ một cách triệt để. Cơ quan quản lý nhà nước cũng đã đưa các hướng giải quyết cũng như tháo gỡ những vướng mắc ở trong việc cấp phép dự án, mặc dù vậy đến hiện tại đã hơn 3 năm vấn đề này chưa được giải quyết một cách triệt để. Hiện, trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh có hơn 100 dự án nhà ở thương mại trong đó có 64 dự án có sử dụng đất có nguồn gốc đất công, đất xen cài chưa có phương án để giải quyết một cách triệt để. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến cho nguồn cung ở trên thị trường bị giảm mạnh, doanh nghiệp bất động sản không có dự án để triển khai trong khi đó chi phí vốn ngày càng tăng đã đẩy doanh nghiệp bất động sản không có dự án để triển khai trong khi đó chi phí vốn cũng ngày càng tăng đã đẩy doanh nghiệp vào tình trạng khó khăn như hiện tại. 

Thứ ba chính là nguồn vốn bị tắc nghẽn, từ giữa tháng 4, Ngân hàng Nhà nước đã tiến hành tăng cường việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản, trong đó bao gồm kênh phát hành trái phiếu. Cho đến thời điểm hiện tại, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản cũng đang có chung tình trạng thiếu vốn và đứt nguồn vốn. Các kênh huy động cũng gần như tắc nghẽn nên các doanh nghiệp bất động sản đứng trước nguy cơ sống còn. Có nhiều chủ đầu tư, đơn vị môi giới lớn nhỏ cũng đã phải thực hiện rất nhiều biện pháp cắt giảm và tinh gọn bộ máy tổ chức với mục đích ứng biến linh hoạt, tối ưu hiệu quả hoạt động ở trong tình hình hiện tại. Mặc dù vậy thì điều mà doanh nghiệp chờ lúc này chính là động thái tiếp theo của cơ quan quản lý nhà nước trong vấn đề giải tỏa cơn khát vốn như thế nào. 

Điểm đáng lo ngại nhất của thị trường bất động sản

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - TS. Nguyễn Văn Đính cho hay, vấn đề lớn nhất của thị trường chính là tiền và thanh khoản. Một vấn đề quan trọng nữa đó chính là cơ cấu nguồn hàng. Sản phẩm nhà ở thiết thực, phù hợp với nhu cầu của phần lớn người dân khan hiếm. Ví dụ như hiện đã xuất hiện một dự án với căn hộ chung cư giá rẻ chỉ 25 triệu đồng/m2 hoặc là giá đất cũng chỉ vài triệu/m2 ở các khu đô thị. Lúc đó thì những người có nhu cầu sẽ tiến hành mua ngay. Nhưng vấn đề là các dự án chưa mang đến hàng phù hợp với người mua đã dẫn đến lệch pha cung - cầu. 

Lý do của vấn đề này lại đến từ một phần chính sách chưa tháo gỡ đã dẫn đến việc không tạo ra được nguồn cung dồi dào. Cộng thêm dòng tiền bị nghẽn đã khiến cho tiến độ dự án chậm và khó phê duyệt. Các dự án cũng cứ dang dở và cuối cùng là tác động lại, tạo ra vòng luẩn quẩn. 

Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam - TS. Sử Ngọc Khương nói rằng: “Trong 3 quý đầu năm, có thể nói các phân khúc bất động sản như nhà ở, thương mại, công nghiệp và nghỉ dưỡng đều cho thấy được sự phục hồi nhất định sau một thời gian dài chịu tác động của dịch bệnh. Báo cáo trong quý 2 cũng cho thấy những chỉ số đáng lạc quan ở từng phân khúc đã cho thấy được sự quan tâm mạnh mẽ  của các nhà đầu tư lớn trong cũng như ngoài nước cũng như tiềm năng tăng trưởng của lĩnh vực đóng góp 3,58% GDP nền kinh tế trong năm 2021. 

Mặc dù vậy thì cũng cần có cái nhìn thực tế rằng bức tranh hồi phục đó không chỉ toàn những gam màu sáng, thị trường sẽ đối mặt với một số khó khăn chính như sau: 

Đầu tiên chính là vấn đề về nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới ở trên thị trường chủ yếu có giá cao. 

Thứ hai chính là về góc độ tài chính đã bao gồm việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng, Bộ Tài chính đã tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và mức lãi suất tăng cao. 

Thứ ba là ở góc độ phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài đã gây khó khăn cho nguồn cung của thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng. 

Cuối cùng chính là quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế và làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư. 

Phó Giám đốc R&D DKRA VIETNAM - ông Võ Hồng Thắng nói rằng: “Sự phát triển nóng và bất cân đối của thị trường trong những năm trước. Sau giai đoạn khủng hoảng 2008 – 2012, thị trường bất động sản bắt đầu chu kỳ hồi phục và tăng trưởng mới. Giai đoạn 2015 – 2019, thị trường chứng kiến sự tăng nóng cả nguồn cung, tiêu thụ và nhất là mặt bằng giá”. 

Và nếu như so với năm 2015, giá bán bất động sản hiện nay đã tăng trung bình từ 2 - 3 lần tùy theo từng khu vực và thậm chí là ở nhiều nơi mức tăng từ 7 - 10 lần. Nguồn cung tăng mạnh nhưng các sản phẩm chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp cũng như hạng sang, dự án vừa với túi tiền dành cho đại đa số người dân ngày càng trở nên khan hiếm đến nay đã gần như là mất tích. Khách mua cũng chủ yếu là các nhà đầu tư chiếm tỷ lệ lớn từ 70 - 80%. Còn tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đa phần là các nhà đầu tư sẽ sử dụng đòn bẩy 70% giá trị của bất động sản. Điều này cũng sẽ dẫn đến rủi ro khi thị trường dần bất ổn và nhà đầu tư sẽ bán tháo bất động sản để tiến hành thu hồi vốn. 

Thứ hai chính là việc kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản vẫn còn nhiều bất cập, nhất là việc phát hành trái phiếu cũng như sử dụng vốn của các doanh nghiệp bất động sản ở trong thời gian vừa qua. Và tính đến cuối tháng 9 đầu năm 2022, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp còn lưu hành ở trên thị trường ước tính khoảng 1,3 triệu tỷ đồng, tương đương với mức 13% GDP năm 2021. Trong đó thì dư nợ trái phiếu bất động sản ghi nhận là khoảng 455 nghìn tỷ đồng. Mặt khác, áp lực đáo hạn trái phiếu trong những năm tới là rất lớn, cụ thể tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 và năm 2024 ghi nhận lần lượt đạt 374,3 ngàn tỷ đồng và 381,2 ngàn tỷ đồng. Trong đó thì nhóm bất động sản đã chiếm tỷ trọng lớn thứ hai và lần lượt đạt mức 120,4 ngàn tỷ đồng (ghi nhận chiếm 32,1%) và 121,1 ngàn tỷ đồng (ghi nhận chiếm 32%).

Và việc nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu ồ ạt để có thể thâu tóm quỹ đất, một số doanh nghiệp cũng sử dụng vốn sai với mục đích đến khi thị trường khó khăn sẽ dẫn đến tình trạng đổ vỡ và mất đi khả năng thanh toán,... lúc này nhà đầu tư sẽ mất niềm tin vào thị trường từ đó dẫn đến nguy cơ gây nên bất ổn xã hội.