Giá một số phân khúc bất động sản bắt đầu hạ nhiệt

Theo Nhịp sống thị trường, số liệu mới nhất từ Cục Đầu tư nước ngoài cho thấy giải ngân vốn FDI 10 tháng đầu năm nay đạt 17,45 tỷ USD, tăng 15,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Đó là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, thực hiện cao nhất của 10 tháng trong nửa thập kỷ qua.

Đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI là kinh doanh bất động sản, với trên 3,87 tỷ USD, chiếm 17,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Theo ghi nhận, đến cuối tháng 9 năm nay, GDP tăng 8,83% so với cùng kỳ năm trước, đó là mức tăng cao nhất của 9 tháng trong 1 thập kỷ qua, đưa Việt Nam xếp vào danh sách những quốc gia phát triển nhanh nhất toàn cầu.

Nguồn cung và giá bán căn hộ đều giảm

Báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy, nguồn cung căn hộ trong quý III/2022 ở các quận nội đô dần hạn chế khi việc xin phê duyệt dự án đang ngày càng trở nên khó khăn. Bởi vậy, trong thời gian qua, nguồn cung căn hộ chỉ đạt 3.000 căn, giảm 38% so với quý trước và 15% so với cùng kỳ năm 2021. Lượng cung đa phần từ những quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Gia Lâm. Căn hộ trung cấp chiếm 84% giỏ hàng trong đó, những phân khúc lần lượt là bình quân 12%, cao cấp 3% và không có nguồn cung cho phân khúc siêu sang và sang.

Cushman & Wakefield cho biết việc kiểm soát tín dụng cũng gặp khó khăn ở việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, khiến lượng bán và tỷ lệ hấp thu đều lao dốc trong quý, với tổng 4,600 căn tiêu thụ, giảm 15% so với quý trước đó. Các chủ đầu tư đã cho ra kỳ hạn thanh toán đơn giản hơn với chiết khấu lớn, hoặc khuyến mại hấp dẫn cho khách hàng nhằm kích cầu thị trường để có thể thích ứng với bối cảnh hiện tại.

Trong quý III/2022, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 1.858 USD/m2, đã giảm 3,1% so với quý trước. Cushman & Wakefield ước tính rằng sẽ có khoảng 103.000 căn hộ mới được chào hàng ra thị trường trong quý IV/2022 - 2025.

Nguồn cung và giá nhà liền thổ giảm tới một nửa so với quý trước

Trong quý III, nguồn cung mới của nhà liền thổ Hà Nội đã giảm mạnh khi chỉ có 625 căn được tung ra, giảm ½ so với quý trước, tuy nhiên vẫn tăng 4,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặt khác, tổng lượng căn được tiêu thụ là 374 căn. Mê Linh dẫn đầu nguồn cung mới của Hà Nội khi chiếm một nửa và Gia Lâm chiếm 26%. Theo ước tính của  Cushman & Wakefield, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội sẽ đạt 12,000 căn trong tương lai.

Theo ghi nhận, giá sơ cấp trung bình là 6.800 USD/m2, giảm 0,2% theo quý và tăng 43,3% theo năm. Trong việc đầu tư và mua bất động sản đất nền, giới đầu tư dần trở nên thận trọng hơn vì thiếu hụt thanh khoản và các khoản vay.

Thị trường văn phòng tích cực hấp thụ

Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu không gian văn phòng vốn đi liền với nền kinh tế, tăng trưởng kinh tế có nghĩa là tạo ra được nhiều việc làm, qua đó đẩy mạnh nhu cầu nhiều hơn với toàn bộ các loại không gian cho người lao động, gồm cả văn phòng.

Theo ghi nhận, nguồn cung mới cho thị trường trong quý III là 22.350m2, nâng tổng nguồn cung Hạng A và B tại Hà Nội lên là 1,65 triệu m2 sàn văn phòng. Đối với hạng A, giá thuê văn phòng toàn thị trường tăng nhẹ với 34 USD/m2/tháng, còn hạng B là 20 USD/m2/tháng.

Thị trường ghi nhận khả năng hấp thu tích cực với lượng hấp thụ thuần trong 9 tháng năm nay đạt 40.000 m2, xuất phát từ những công ty trong lĩnh vực bảo hiểm (25%), công nghệ (20%), sản xuất và chế tạo (25%), dịch vụ (10%) và logistics (5%), đa phần tập trung ở những tòa nhà rìa trung tâm và khu Tây.

Theo dự báo của Cushman & Wakefield, thị trường văn phòng Hà Nội trong 3 năm tiếp theo sẽ ghi nhận hàng loạt những dự án văn phòng mới ở khu phía Tây và rìa trung tâm. 

Nguồn cung thị trường bán lẻ trong tương lai sẽ được phân bổ ở phía Tây thủ đô

Thị trường bán lẻ Hà Nội đã hồi phục và quay trở lại tốc độ tăng trưởng của thời điểm trước dịch bệnh. Toàn thị trường chứng kiến tỷ lệ lấp đầy đạt 89% trên tổng nguồn cung tích lũy của trung tâm thương mại, bách hóa tổng hợp và khối đế thương mại là 1,25 triệu m2. Trung bình, giá thuê mặt bằng đạt 39 USD/m2/tháng, tăng 1,09% so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái.

Cushman & Wakefield cho biết 75% diện tích bán lẻ trong tương lai được phân ở khu vực phía Tây và rìa của trung tâm. Một số dự án điển hình như  Lancaster Luminaire quận Đống Đa (5.631 m2)​, Hinode City​ tại quận Hai Bà Trưng (20.762 m2), The Zei​ quận Nam Từ Liêm (9.000 m2​), AEON Mall Giáp Bát​ quận Hoàng Mai (84.000 m2) hay Lotte Mall Hà Nội quận Tây Hồ (72.000 m2) và BRG Park Residence quận Thanh Xuân (13.945 m2)​.

Giá thuê ở thị trường công nghiệp và kho vận vẫn tiếp tục tăng

Các tỉnh phía Bắc luôn là điểm sáng cho các ngành công nghiệp nhờ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài mạnh mẽ cùng cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Toàn thị trường ghi nhận tổng nguồn cung tích lũy đất công nghiệp đạt 13,600 ha với một dự án mới là KCN Phúc Điền mở rộng (172 ha).

Trong quý III/2022, giá thuê đất đã tăng 2% so với quý trước khi đạt mức 111 USD/m2/ kỳ hạn thuê và tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường trên 80%. Ước tính của Cushman & Wakefield cho thấy sẽ có thêm 17.000 ha trong nguồn cung tương lai với các trung tâm sản xuất mới nổi của khu vực ở Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh và Bắc Giang.

Đối với nhà xưởng xây sẵn, thị trường không ghi nhận thay đổi nào đáng kể về nguồn cung mới đạt 2.534.000 m2. Mặt khác, nguồn cung nhà kho xây sẵn tăng 9,3% so với quý trước, trong đó tỷ lệ hấp thu tăng 2% theo quý và giảm 25% theo năm. Trung bình mức giá chào thuê trung bình lần lượt cho nhà xưởng là 4,6 USD/m2/tháng và nhà kho là 4,5 USD/m2/tháng.