Hoàn cảnh trái ngược giữa chung cư và đất nền

Chủ đất ra sức "chiều khách" 

Theo Nhịp sống thị trường, trong bối cảnh hiện nay, đất nền tại nhiều khu vực có xu hướng giảm nhiệt, thậm chí có khu vực dù cắt lỗ nhưng vẫn khó bán. Theo đó, không ít chủ đất trước sức ép tài chính đã phải ra sức "chiều" khách để có thể bán được hành. 

Anh Hà Đức, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, anh đang rao bán mảnh đất tại Thanh Oai (Hà Nội), diện tích 120m2, nhưng suốt 6 tháng nay vẫn chưa có người mua, Nhà đầu tư này cho biết, mảnh đất này được anh mua từ cuối năm 2021 với mức giá 3,5 tỷ đồng, tương đương gần 30 triệu đồng/m2, trong đó 1,5 tỷ đồng là do anh vay ngân hàng.

Ban đầu, anh Đức dự tính sẽ giữ trong vòng 1 năm rồi sẽ bán ra để kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên, mọi toan tính của nhà đầu tư này đã đổ vỡ khi thị trường "quay xe" hạ nhiệt, theo đó nhiều khu vực đã giảm giá. Trước áp lực lo sợ thị trường đi xuống sẽ gánh nợ còng lưng nên kể từ tháng 5 anh Đức đã bắt đầu rao bán mảnh đất này.

Anh Đức cho biết, mặc dù đã điều chỉnh giá bán đến 3 lần, mỗi lần hàng trăm triệu đồng, mức giá hiện tại đang là 2,8 tỷ đồng, theo đó anh đã lỗ 700 triệu đồng, nhưng anh vẫn chưa sang tay được chủ mới.

Nhận thấy việc giảm giá chưa hiệu quả, anh Đức thậm chí còn cam kết sẽ tìm cửa để người mua có thể lo vấn đề tài chính cũng như kéo dài thời gian giao dịch khoảng 2-3 tháng, nhưng số tiền cọc phải cao hơn bình thường.

Anh Nguyễn Tiến Anh, nhà đầu tư tại Hà Nội, rao bán suốt 3 tháng nay mảnh đất rộng 100m2 tại Bắc Giang, mới đây cũng sang tay được chủ mới. Nhà đầu tư này cho biết, để bán mảnh đất này anh đã phải trao đổi với người mua đến 5 lần mới chốt được giá. Ban đầu từ 2,5 tỷ đồng, sau cùng anh phải chốt bán 2 tỷ đồng. Thị trường hiện nay đã chững lại, nên để bán được hàng cũng phải cân nhắc giá người mua đề xuất.

Chủ nhà "chảnh" khi rao bán chung cư

Trong bối cảnh hiện tại, để bán được bất động sản, không ít người đã phải chiều theo ý của khách mua. Tuy nhiên, đối với phân khúc chung cư, người bán lại tỏ ra chiếm thế thượng phong.

Đơn cử như trường hợp của anh Kiên (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, với mức tài chính khoảng 2 tỷ đồng, anh tìm được một căn hộ tại Mỹ Đình, diện tích 65m2, gồm 2 phòng ngủ với giá 1,9 tỷ đồng, phù hợp với số tiền cũng như nhu cầu sử dụng của anh. Tuy nhiên, chỉ ngay ngày hôm sau quay lại đặt cọc thì chủ nhà đã thay đổi giá lên 2 tỷ đồng và kèm theo đủ thứ yêu cầu.

Anh Kiên cho biết, chủ nhà yêu cầu, sau khi sang tên xong phải 1 tháng sau mới được chuyển đến ở. Đặc biệt, trong vòng 1 tuần phải xuống tiền hết, trong khi đó các giao dịch thường sẽ là 1 tháng. "Tiền của tôi không để yên một chỗ và phải huy động từ gia đình nên ít cũng phải cần 2 tuần để xoay sở. Nhưng vì căn nhà cũng vừa túi tiền nên tôi cũng đành chấp nhận", anh Kiên nói.

Anh Thanh Tùng, Giám đốc một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết, nhu cầu ở thực hiện nay rất lớn nên chung cư cũ tại nội thành được rất nhiều người săn đón. Theo đó, các chủ nhà tỏ ra "chảnh", ngoài việc tăng giá còn còn có thể đưa ra một số điều kiện đi kèm để nắm chắc phần lợi trong tay. Trong trường hợp người mua không đồng ý, họ có thể bán ngay cho người khác. Đặc biệt những chung cư cũ có mức giá khoảng 2 tỷ đồng khá dễ bán,

"Một số người cũng không vội bán ngay vì mức giá vẫn có thể biến động tăng lên do nguồn cung thiếu. Bên cạnh đó, giá cho thuê chung cư thời gian gần đây cũng tăng mạnh nên một số người không cần bán gấp sẽ phân vân giữa việc cho thuê và bán", anh Tùng cho hay.

Ngược lại, ở phân khúc đất nền, do không thể đưa vào khai thác sử dụng ngay nên việc cho thuê gần như là không thể. Ngoài ra, anh Tùng cho rằng, đây là phân khúc có tính đầu cơ cao. Nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nên khi thị trường chững lại, lãi suất ngân hàng tăng, những chủ đất lúc này ra sức chiều khách với mong muốn thoát hàng, tránh bị chôn vốn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn từ dòng tiền, thanh khoản cho đến lãi suất... nhiều nhà đầu tư bắt đầu tỏ ra đuối sức. Nhiều môi giới cũng thừa nhận, thanh khoản đang ngày càng sụt giảm. 

Anh Vũ Viết Đăng, chủ phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết, nhiều nhà đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn nên hiện đang muốn "tháo chạy" khỏi thị trường. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư lớn cũng đã chấp nhận bán cắt lỗ một số lô đất để cơ cấu lại danh mục đầu tư, chỉ giữ lại những lô có vị trí đẹp cũng như công năng sử dụng ngay.

Cũng theo anh Đăng, khi thị trường sôi động thì bỏ tiền vào khu vực nào cũng có lãi, khi đó ai cũng rất ham. Nhưng khi thị trường bắt đầu bước sang giai đoạn mới sẽ lộ diện những nhà đầu tư đuối sức, họ là nhóm đối tượng sẽ "bỏ chạy" đầu tiên khi có biến động do tâm lý không vững vàng, còn non kinh nghiệm và vốn mỏng.

Chủ phòng giao dịch bất động sản này cho rằng, hiện tượng cắt lỗ tại nhiều nơi đã phổ biến ở mức 15-20%, một số mảnh có vị trí xấu có thể lên đến 30%. Tuy nhiên, việc này chủ yếu đến từ một bộ phận nhà đầu tư mới chứ chưa xuất hiện tình trạng bán bất chấp như giai đoạn 2011 - 2013. Nếu trường hợp thị trường bất động sản không có chuyển biến mới, thì chỉ cuối năm nay đến đến đầu năm 2023 nhà đầu tư đang "ôm" đất sẽ cảm nhận được sức ép lớn hơn.