Dự báo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam cuối năm: Khó có sự chuyển biến

Thị trường phục hồi yếu ớt

Báo cáo thị trường mới nhất của DKRA Việt Nam cho biết, quý III/2022, đà phục hồi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam khá yếu khi nguồn cung mới chủ yếu là hàng tồn kho từ nhiều tháng trước, tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất từ đầu năm đến nay.

Ở loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, trong quý vừa qua, toàn thị trường phía Nam chỉ có khoảng hơn 237 căn biệt thự nghỉ dưỡng được mở bán, chiếm 19,6% nguồn cung mới của cả nước. Sức cầu của thị trường vẫn ở mức thấp do động thái kiểm soát tín dụng của các ngân hàng trong thời gian vừa qua.

Mặc dù thanh khoản yếu nhưng giá bán biệt thự nghỉ dưỡng phía Nam vẫn đang tăng cao. Hiện tại, mức giá bán trung bình cho loại hình này là 28,1 tỷ đồng/căn, trong đó mức giá cao nhất có thể lên tới 59,1 tỷ đồng/căn.

Shophouse ven biển ở thị trường phía Nam cũng ghi nhận nguồn cung giảm đi đáng kể so với quý trước đó. Cụ thể, trong quý III vừa qua, toàn thị trường có khoảng 357 căn shophouse biển được mở bán, chiếm 24,1% nguồn cung mới của cả nước. Sức cầu cũng sụt giảm mạnh so với quý trước do việc tăng lãi suất và kiểm soát tín dụng của các ngân hàng. Tuy nhiên, đây vẫn là loại hình có tỷ lệ tiêu thụ tốt nếu được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, các pháp lý rõ ràng, có nhiều chính sách ưu đãi, thanh toán linh hoạt.

Mức giá shophouse biển ở khu vực phía Nam có xu hướng tăng nhẹ so với quý trước, giữa các đợt mở bán của các chủ đầu tư có sự chênh lệch nhưng không đáng kể. Hiện tại, mức giá cho một căn shophouse biển ở khu vực này đang dao động ở mức 10,5-83,4 tỷ đồng.

Còn loại hình condotel, toàn thị trường miền Nam có khoảng gần 360 sản phẩm mới trong quý vừa qua, chiếm khoảng 24,6% nguồn cung của cả nước. Sức cầu thị trường có xu hướng tăng nhưng vẫn còn thấp so với giai đoạn trước năm 2019 và chỉ tập trung ở một số tỉnh thành như Bình Định, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Mặt bằng giá bán sơ cấp của loại hình condotel tiếp tục tăng trước áp lực của chi phí đầu vào. Hiện tại, mức giá bán của loại hình này đang dao động ở mức 56-150 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, việc tăng giá bán của loại hình này thường đi kèm với những chính sách ưu đãi của chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường.

Theo ông Võ Hồng Thắng – Phó giám đốc R&D của DKRA Group cho biết, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng sụt giảm là do nhiều chủ đầu tư vẫn giữ tâm lý thận trọng trong việc chào bán giỏ hàng trong bối cảnh thị trường địa ốc đang đối mặt với nhiều khó khăn. Còn sức cầu của thị trường thấp là do động thái kiểm soát tín dụng của các ngân hàng trong suốt thời gian vừa qua.

Ông Thắng cho rằng, việc khách hàng khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng đã khiến thanh khoản thị trường bất động sản nghỉ dưỡng liên tục lao dốc và điều này đã được dự báo từ trước. Bên cạnh những rào cản về dòng vốn tín dụng, thị trường phân khúc này còn gặp các khó khăn về lạm phát, lãi suất tăng, đặc biệt là những vấn đề về hành lang pháp lý chưa được tháo gỡ.

Khó có sự chuyển biến trong quý IV/2022

Giới chuyên gia của DKRA Việt Nam dự báo, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng ở các tỉnh thành phía Nam trong quý IV/2022 sẽ tiếp tục đà sụt giảm hoặc duy trì ở mức tương đương quý trước. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn ở các thị trường quen thuộc như Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận, Kiên Giang, Khánh Hòa.

Riêng sức cầu của thị trường trong quý IV/2022 được dự đoán tiếp tục giảm mạnh nếu những rào cản về tín dụng vẫn chưa được tháo gỡ. Các giao dịch sẽ diễn ra chủ yếu ở những khu vực nghỉ dưỡng có quy mô lớn, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín trên thị trường.

Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến sẽ tiếp tục tăng trước áp lực của chi phí đầu vào ngày càng tăng. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, mức tăng này sẽ đi kèm với những chính sách hỗ trợ khách hàng của các chủ đầu tư như hỗ trợ lãi vay, ân hạn nợ gốc, chiết khấu,...

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, đà phục hồi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở khu vực phía Nam còn chậm, dự báo sẽ không có nhiều sự chuyển biến mới trong năm nay.

Theo vị Chủ tịch HoREA, rào cản lớn nhất, kìm hãm đà phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là vấn đề pháp lý. Cụ thể là vấn đề cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các công trình lưu trú xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ từng bị hủy bỏ trước đây.

Cho nên, để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam, cũng như cả nước phục hồi mạnh mẽ trong thời gian tới, Nhà nước cần nhanh chóng hoàn thiện pháp lý để cấp sổ hồng cho các căn hộ condotel. Sau đó là xử lý việc cấp sổ hồng cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng khác như nhà phố du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ dịch vụ, căn hộ thương mại.

Còn theo ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng liên quan trực tiếp đến ngành du lịch. Việt Nam có nhiều lợi thế để phát triển du lịch như có đường bờ biển dài và đẹp, khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiều ngày nắng trong năm,... Tuy nhiên, sự phát triển của ngành kinh tế mũi nhọn này vẫn chưa tương xứng với những tiềm năng vốn có. Cho nên, Chính phủ cần có một chiến lược dài hơi, mang tầm quốc gia để biến du lịch trở thành một ngành công nghiệp không khói, có khả năng thu hút vốn đầu tư nước ngoài, cũng như cải thiện chất lượng cho lao động trong nước.