Chuyên gia chỉ ra hai kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2023

Thị trường bất động sản đã thể hiện nhiều hy vọng phục hồi mạnh mẽ trong năm 2022 với mức tăng trưởng dự báo 8%. Tuy nhiên, loạt trở ngại từ nền kinh tế toàn cầu cùng những yếu tố tài chính trong nước vào nửa cuối năm nay khiến cho thị trường có phần chững lại. Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam Neil MacGregor nhìn nhận, đây là thời điểm khó khăn cho các chủ đầu tư trong nước. 

“Niềm tin của người mua nhà giảm dần, các vướng mắc về khung pháp lý vẫn là nỗi đau đầu với các chủ đầu tư, nguồn vốn cạn kiệt vì bị siết tín dụng kéo dài, tính thanh khoản yếu kém, chi phí xây dựng tăng lên. Có thể nói, hiện nay không phải là môi trường kinh doanh lý tưởng của các doanh nghiệp” - Chuyên gia nhận xét. 

Ông Neil MacGregor cho rằng, cho tới khi những vấn đề về pháp lý được tháo gỡ, thị trường hiện sẽ chứng kiến một số hệ quả nhất định như quá trình xây dựng bị gián đoạn vì thiếu vốn, kéo theo doanh số bán hàng sụt giảm. Vấn đề này sẽ còn tiếp tục diễn ra cho tới khi các chủ đầu tư có thể cung cấp cho thị trường các sản phẩm mới, nhất là phân khúc hạng B và C. 

Nhận định về tình hình bất động sản năm 2023, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhìn nhận, sẽ có 2 kịch bản có thể xảy ra. Kịch bản thứ nhất là ngay sau Tết Nguyên đán, Chính phủ sẽ điều chỉnh một số chính sách. Thị trường khi đó ấm dần và ổn định đến cuối năm. Kịch bản thứ 2 là thị trường địa ốc năm tới vẫn còn khó khăn vì dòng vốn chưa được khơi thông. 

Ông Đính dự báo về khả năng xảy ra theo kịch bản đầu tiên. Để thích ứng, các doanh nghiệp phải chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại những dự án đang phát triển theo hướng phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Bên cạnh đó, tập trung nguồn lực phát triển các sản phẩm bất động sản mang giá trị phù hợp, như vậy thị trường sẽ lưu thông và có thanh khoản tốt hơn. 

Nhằm tháo gỡ, kích hoạt thị trường BĐS trong nước và các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nội địa, theo ông Đính, cần phải thúc đẩy hoạt động phát triển cho những dự án BĐS phù hợp với nhu cầu của người dân. 

Theo đó, Tổ Công tác của Chính phủ đã thể đề xuất một vài cơ chế đặc thù giúp tháo gỡ những dự án phù hợp, cấp thiết với nhu cầu lớn của xã hội. Cần có thêm cơ chế cho những dự án thương mại cao cấp khi chuyển đổi thành sản phẩm phù hợp với đa số người dân. Bổ sung ưu tiên dòng tiền và điều chỉnh chính sách phù hợp nhằm khơi thông nguồn vốn cho các dự án mang những tính chất trên. 

Đồng thời, phải đẩy nhanh tiến độ chỉnh sửa luật, nội dung cần bám sát thực tế, tháo gỡ được các điểm nghẽn hiện hữu. Nếu có sự vướng mắc thì nhanh chóng cập nhật, sửa đổi, công khai để người dân nắm rõ, củng cố lại niềm tin cho thị trường…

Nhu cầu mua nhà phố tăng cao

Dựa trên số liệu từ trang Batdongsan.com, trong quý IV/2022, lượt tìm mua bất động sản tại TP. HCM ước tăng 18% so với quý đầu năm, tại Hà Nội giảm 8%. Nhu cầu tìm thuê BĐS ở cả hai thành phố này trong năm nay phục hồi khá tốt, nhưng TP. HCM lại phục hồi mạnh mẽ hơn khi có mức độ quan tâm BĐS cho thuê tăng 103% so với quý I, Hà Nội chỉ tăng 63%. 

Theo báo cáo, phân khúc nhà mặt phố và biệt thự trong năm 2022 là 2 loại hình BĐS chứng khiến lượng quan tâm tăng cao nhất tại TP. HCM và Hà Nội. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng lượt tìm kiếm, lợi suất và giá bán nhà phố tại TP. HCM cao hơn nhiều so với Hà Nội. Nhu cầu tìm mua nhà mặt phố tại TP. HCM khá cao khi tăng 49%, mặt bằng rao báo cũng tăng 16% so với đầu năm. Trong khi đó, lượng quan tâm nhà phố tại Hà Nội tăng 17%, giá bán tăng 7%. 

Đáng chú ý, kết quả khảo sát tâm lý người tiêu dùng BĐS tại Việt Nam được Batdongsan.com công bố, cho thấy trong năm 2022, bất chấp mọi khó khăn trên thị trường thì 70% hộ gia đình có mức thu nhập 40 - 70 triệu vẫn có nhu cầu mua một BĐS mới. 

Về dự định mua BĐS, khoảng 50% người chưa có nhà cho biết họ có ý định mua nhà trong vòng 1 năm tới. Tỷ lệ này ở những người đã có từ một BĐS còn cao hơn. Có thể thấy, càng sở hữu nhiều BĐS thì người dân càng muốn mua thêm BĐS. 

Trong cuộc khảo sát này, có 79% người sở hữu 2 BĐS cho biết họ có nhu cầu mua thêm BĐS trong vài năm tới, tỷ lệ này ở những người có 3 BĐS là 87%. 

Giám đốc Batdongsan.com Đinh Minh Tuấn cho biết, nhóm khách hàng có nhu cầu thực hiện đang mang tâm lý chờ đợi, nhưng cũng có người muốn mua nhà ở ngay nên đã bắt đầu kiếm cơ hội từ bây giờ. 

Nhu cầu thực chính là “điểm sáng” giúp tháo gỡ khó khăn, các chủ đầu tư hiện nay đều tái cơ cấu nợ, thay đổi chính sách bán hàng và tập trung phát triển những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực. Tuy nhiên, để thực sự khơi thông dòng vốn thì phải có lực mua đủ lớn, để kích hoạt dòng tiền có trong dân thì giá BĐS phải giảm thêm nữa. 

Theo dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com, nhu cầu tìm mua chung cư TP. HCM tăng ổn định, giá bán đi ngang trong cả năm nay, chỉ tăng nhẹ khoảng 2 - 4%. Trong khi, tại Hà Nội, ngoại trừ phân khúc căn hộ bình dân đang có mặt bằng giá bán tăng 2%, thì các phân khúc chung cư trung và cao cấp có giá bán tăng từ 7 - 13% so với đầu năm.