Chuyên gia chỉ ra cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản năm 2023

Chuyên gia chỉ ra 3 kịch bản cùng với 5 rủi ro cho thị trường bất động sản năm 2023

Như thế, sau gần một thập kỷ liên tục phát triển thì thị trường bất động sản đang ở giai đoạn suy giảm và khó có thể đoán định. Năm 2022 đã đi qua với nhiều biến động, năm 2023 đang tới cũng được kỳ vọng sẽ có thể mang đến nhiều diễn biến tích cực hơn. 

Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương - PGS. TS Trần Kim Chung mới đây cũng đã đưa ra 3 kịch bản cùng với 5 rủi ro cho thị trường bất động sản trong năm tới. 

Chi tiết, đối với kịch bản thứ nhất, chuyên gia cũng dự báo thị trường tiếp tục có sự điều chỉnh theo hướng thu hẹp và thực chất hơn. Đây cũng là phương án tiệm tiến, ngoại suy cũng như có khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh những nguồn tiền không có đột biến thì các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 cũng mới được thông qua, các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới có thể thông qua, cũng có nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu thế. 

Còn ở kịch bản thứ hai, thị trường cũng có động năng mới bởi bộ ba luật bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản cũng đã được ban hành. Chính vì thế xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi. Song song với tình hình trong cũng như ngoài nước ổn định, vốn nước ngoài cũng tiếp tục vận hành vào. Khi đó thì vốn ở trong nước cúng sẽ được kích hoạt và hấp thụ để có thể đón chờ một chu kỳ đi lên mới. Thị trường địa ốc dự báo cũng sẽ vượt qua điểm lõm. PGS. TS Trần Kim Chung nhấn mạnh: “Phương án này có thể xảy ra những xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam”. 

Đối với kịch bản thứ ba, PGS. TS Trần Kim Chung cho rằng kinh tế trên thế giới khó khăn và kinh tế ở trong nước bị ảnh hưởng, đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Theo đó thì thị trường bất động sản cũng sẽ đi xuống bởi các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Mặc dù vậy thì nếu như không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi cũng như tất toán thì thị trường bất động sản cũng bắt buộc sẽ phải điều chỉnh giảm lãi để có thể cơ cấu lại thị trường. Phương án này theo chuyên gia cũng sẽ khó có thể xảy ra nhưng không phải là không thể xảy ra. 

Mặc dù vậy, PGS. TS Trần Kim Chung cũng cho rằng thị trường cũng đang phải đối mặt với các rủi ro. 

Đầu tiên chính là rủi ro liên quan đến kinh tế thế giới, theo đó nền kinh tế thế giới đang tiềm tàng những bất ổn. Vấn đề là khi nào thì khủng hoảng nổ ra và liệu rằng quy mô khủng hoảng sẽ lớn thế nào,... chính là những rủi ro đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. 

Thứ hai đó chính là rủi ro về kinh tế vĩ mô, PGS. TS Trần Kim Chung cũng đặt vấn đề là lạm phát cũng như lãi suất, tỷ giá có tiếp tục tăng hay không? Tín dụng đối với thị trường bất động sản có thể tiếp tục bị kiểm soát hay là không? Đầu tư công có thể tiếp tục giải ngân thấp hay không? Đầu tư ở nước ngoài có biến động thế nào? Vấn đề xuất nhập khẩu và nhất là xăng dầu được quản lý thế nào? Đây cũng chính là những rủi ro kinh tế vĩ mô có tác động trực tiếp đến thị trường địa ốc. 

Thứ ba chính là rủi ro về thị trường. Chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang điều chỉnh theo hướng đi xuống. Nếu như không có chính sách nào đặc biệt thì thị trường cũng có thể sẽ tiếp tục điều chỉnh xuống cho tương ứng với khoản tài chính đã bị rút khỏi hiện trường bởi các doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn. 

Phần khác là do năm 2019 - 2021, thị trường có sự bùng phát, chính vì thế mà một phần rất lớn tài chính cần thu hút để có thể thanh quyết toán các giao dịch sẽ cần đến trong năm 2022 - 2023 nhưng hiện tại nguồn tài chính không những không như kỳ vọng mà còn bị sụt giảm. Hệ quả chính là thị trường cũng sẽ tiếp tục bị thu hẹp. 

Thứ tư đó chính là rủi ro đối tác, PGS. TS Trần Kim Chung cho hay, ngoài những rủi ro như các năm thì hiện nay xuất hiện thêm rủi ro phát sinh là một số doanh nghiệp bị phong tỏa tài sản bởi liên quan đến các doanh nghiệp đang gặp các vấn đề về mặt pháp lý. Ngoài ra, một số doanh nghiệp đang có những diễn biến tài chính khó khăn. 

Thứ năm đó chính là rủi ro về mặt chính sách, các vấn đề liên quan đến tín dụng, lãi suất và tỷ giá, theo chuyên gia thì nếu như thay đổi theo hướng tăng cao hơn nữa cũng sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Cũng trong năm 2023, Luật Đất đai, Luật nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cũng sẽ được thông qua. Trong đó thì thuế nhà đất cũng sẽ được đưa ra thị trường bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng. Chính sách đầu tư, nhất là đầu tư tư nhân cũng có định hướng hỗ trợ mạnh cho thị trường hay là không. 

Chính vì thế, PGS. TS Trần Kim Chung cũng cho rằng, trong năm 2023 và giai đoạn đến năm 2030, nhiệm vụ rất quan trọng của các tổ chức tài chính đó là phát triển đa dạng cũng như đầy đủ các nguồn tài chính dành cho thị trường bất động sản.

Từ cuối năm 2023, kỳ vọng thị trường có thể phục hồi

Theo Chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản hiện nay khác với thời điểm cách đây 10 năm. Cũng trong thời điểm đó, hệ thống tài chính ngân hàng đang gặp khó khăn, sau đó thì lan sang bất động sản. Lạm phát cũng như lãi suất đều hơn, trong khi đó tăng trưởng kinh tế lại rất thấp. 

Hiện nay thì ngược lại, khó khăn không phải là do hệ thống tài chính ngân hàng mà là do dịch bệnh và chiến tranh. Lúc này thị trường điều chỉnh vô cùng mạnh sau thời gian hai năm tăng nóng, Chính phủ cũng vào cuộc chấn chỉnh việc phát hành trái phiếu. Và kinh nghiệm điều hành hiện nay cũng tốt hơn rất nhiều.

Và một điểm khác biệt nữa đó chính là nền tảng vĩ mô, tiềm lực doanh nghiệp hiện nay cũng tốt hơn 10 năm trước nhiều hơn. Đây cũng là cơ sở để khẳng định thị trường bất động sản không gặp khủng hoảng mà chỉ suy giảm. Cũng trong năm tới, những sai phạm cũng sẽ được chấn chỉnh để thị trường có thể phát triển một cách tốt hơn. 

Ông Lực cũng so sánh rằng thị trường bất động sản của Việt Nam cũng ít rủi ro hơn so với thị trường bất động sản Trung Quốc. Nội lực của doanh nghiệp địa ốc của Việt Nam cũng tốt hơn so với các doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc. Mặc dù vậy thì Việt Nam cũng vô cùng khó có thể dùng tiền ngân sách để hỗ trợ cho thị trường bởi vì còn nhiều ngành nghề khác cần đến vốn ngân sách.

TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh: “Chính phủ sẽ hỗ trợ về cơ chế, chính sách và điều này cần thiết hơn rất nhiều. Tôi tự tin rằng, nếu các giải pháp này sát với thực tiễn và được giải quyết trong năm 2023 thì thị trường bất động sản có thể phục hồi từ quý 3/2023 hoặc quý 4/2023”.