Nhà đầu tư bất động sản đang cố gồng, chuyên gia tiết lộ thời điểm thị trường sẽ đảo chiều

Nhà đầu tư bất động sản đang cố gồng

Thị trường bất động sản hiện tại rơi vào trạng thái ảm đạm. Thanh khoản sụt giảm mạnh, đặc biệt ở phân khúc đất nền có tính chất đầu cơ cao. Ngay cả môi giới ở nhiều khu vực cũng phải thừa nhận rằng, trên thị trường thứ cấp hiện nay, giá đã giảm mạnh từ 20-30% so với đỉnh. Tuy nhiên, việc tìm kiếm khách mua vẫn rất khó khăn.

Khảo sát cho thấy, giá đất tại nhiều khu vực từng là điểm nóng trong giai đoạn 2020 đến đầu năm 2022 giờ đã hạ nhiệt. Cụ thể, các lô đất thổ cư tại Hòa Lạc, giá dao động từ 9-15 triệu đồng/m2. Tại khu vực Đồng Mô, Yên Bài (Ba Vì) có mức giá khoảng 5-7 triệu đồng/m2. Khu vực Sóc Sơn, giá đất thổ cư tại Phủ Lỗ từ 10 - 25 triệu đồng/m2, tại Minh Tân, Minh Trí có giá trên dưới 15 triệu đồng/m2... Mức giá này đã giảm khoảng 20-30%, có lô thậm chí giảm tới 40% so với đầu năm.

Tại Hòa Bình, trong thời gian đại dịch Covid-19 hoành hành, phong trào "bỏ phố về rừng" rộ lên, cùng với sức nóng của thị trường chung đã khiến giá đất liên tục tăng mạnh, chỉ trong một thời gian ngắn đã gấp 2-3 lần, thậm chí gấp 4 lần. Tuy nhiên, đến nay nhiều người cũng đang chật vật rao bán với mức giá giảm sâu khoảng 30% nhưng vẫn chưa tìm được chủ mới.

Anh Nguyễn Phong, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, đã 5 lần 7 lượt giảm giá bán nhưng đến nay, mảnh đất rộng 100m2 tại Sóc Sơn của anh vẫn chưa tìm được chủ mới.

Nhà đầu tư này cho biết, thời điểm cuối năm 2021 anh mua mảnh đất này với giá hơn 3 tỷ đồng. Nhưng sau nhiều lần giảm giá tới nay đang được rao bán 2,2 tỷ đồng. Nhưng đến nay vẫn chưa có khách hàng nào thiện chí xuống tiền. Môi giới khuyên anh tiếp tục giảm giá để tìm khách mua nhưng anh vẫn đang cố đợi thêm.

Không chỉ riêng anh Phong, hiện nay nhiều trường hợp dù đã nhiều lần giảm giá nhưng vẫn không có thanh khoản. Ở chiều ngược lại, một số nhà đầu tư vẫn quyết không bán và đang cố gồng, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng liên tục tăng cao, còn thanh khoản ngày càng đi xuống.

Thị trường khi nào đảo chiều?

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, sang quý IV/2022, thị trường đã tuột khỏi đỉnh và đang trong giai đoạn rất khó khăn. Lượng giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh, giá cũng có xu hướng giảm, nhất là tại các khu vực vùng xa.

Nhìn lại quá khứ, đợt khủng hoảng cách đây hơn 10 năm, ông Quang cho biết, phải tới cuối năm 2018, giá bất động sản mới có thể phục hồi bằng đỉnh của tháng 1/2008. Còn đợt khủng hoảng lần này cũng có một điểm tương tự, đó là giá bất động sản đang ở mức cao, cung nhiều hơn cầu. Thêm vào đó, những lùm xùm liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp khiến nhiều người dần mất niềm tin vào thị trường.

Vị chuyên gia nhận định, trong bối cảnh hiện tại, số nhà đầu tư cá nhân có thể cầm cự được khoảng 6 tháng, tức từ nay cho đến tháng 3 năm 2023. Còn các doanh nghiệp cá nhân sẽ khó cầm cự hơn. Nếu sau tháng 3 mà tình hình không có gì thay đổi thì thị trường sẽ có một chuyển biến khác.

Vị này dự đoán, các chủ đầu tư bất động sản từ nửa cuối tháng 12 buộc phải bán bất động sản với mức giá thấp (cắt lời hoặc cắt lỗ) để có dòng tiền. Ông cho rằng, đây là thời điểm để xác định đáy đầu tiên của bất động sản. Tiếp đến quý I/2023, các doanh nghiệp muốn tái cơ cấu, theo đó, một lượng lớn bất động sản lúc này lại tiếp tục được bán ra. Tuy nhiên, mức giảm sẽ ít hơn. Cho đến tháng 6/2023, khi mọi thứ đã rõ ràng hơn, có thể tốt lên hoặc xấu đi thì lúc đó mới nhận biết được hình hài của thị trường. Một là đi ngang, hai là đi xuống nhẹ chứ thị trường chưa thể đi lên.

Ngoài ra, chuyên gia cho biết thêm, đây không phải thời điểm tốt để bán bất động sản nhưng lại là thời điểm tốt để mua vào bởi không ít sản phẩm được bán ra với mức giá hợp lý. Nhà đầu tư nào chấp nhận rủi ro có thể mua ngay trong tháng 12 này, còn nếu tiếp tục chờ đợi các chính sách và sự điều tiết của Nhà nước thì nên quyết định từ tháng 3 cho đến tháng 6 năm sau.

Theo khảo sát từ nhiều sàn giao dịch nhà đất cho thấy, nếu như thời điểm quý II/2022, khoảng 28% môi giới xác nhận việc mua bán giảm mạnh và 45% cho biết giao dịch có sụt giảm nhưng không quá lớn thì bước sang quý III/2022, tỷ lệ môi giới xác nhận giao dịch giảm mạnh (trên 50% lượng giao dịch) lên tới 43% và quý IV/2022 con số môi giới xác nhận sự sụt giảm mạnh giao dịch lên đến 62%.

Dựa trên bài học trong giai đoạn khủng hoảng nhà đất năm 2008 - 2012 trước đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, nếu theo chu kỳ trước đây, tính từ thời điểm ngân hàng nhà nước có động thái hạ trần lãi suất đến khi thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều và có bước phục hồi mất khoảng 1,5 năm. Vì vậy, nếu chỉ dựa trên chỉ báo lãi suất, thì xét theo bối cảnh hiện nay, với kịch bản tích cực nhất, trần lãi suất có thể sẽ điều chỉnh vào quý 1/2023. Như vậy, phải tới quý 2 hay quý 3/2024, thị trường bất động sản mới có thể đảo chiều.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng, trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường bất động sản là tăng trưởng tín dụng, lãi suất và chính sách điều hành của Chính phủ thì tăng trưởng tín dụng và chính sách là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực cũng như đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất.