Chuyên gia BĐS: Nhà đầu tư cá nhân có thể cầm cự đến tháng 3/2023 trước một đợt "bán tháo" mới

Thời điểm đầu năm 2022, thị trường bất động sản từ Bắc đến nam đều lên sơn sốt nóng, giá đất liên tục tăng mạnh. Tuy nhiên, những tác động liên quan đến chính sách tiền tệ đã khiến thị trường rơi vào trầm lắng.

Theo đó, thanh khoản trên thị trường bất động sản lúc này sụt giảm, người bán nhiều hơn người mua. Không ít nhà đầu tư chịu áp lực tài chính phải chấp nhận giảm giá, dù vậy vẫn không thoát được hàng. Thị trường theo đó đổi vai sang người mua "cầm trịch".

Đánh giá về thị trường thời điểm này, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa nhận định, quý III/2022 là đỉnh của thị trường bất động sản. Bước sang quý IV, thị trường đã tuột khỏi đỉnh và ở trong giai đoạn rất khó khăn. Lượng giao dịch sụt giảm mạnh, giá bất động sản cũng có xu hướng giảm, nhất là ở những khu vực vùng sâu vùng xa.

Vị chuyên gia nêu dẫn chứng, một số khu vực như Đắk Lắk, Đắk Nông, Tây Ninh đã xuất hiện hiện tượng giảm giá từ 10-20%.

Nhớ lại đợt khủng hoảng cách đây hơn 10 năm, ông Quang cho biết, phải tới cuối năm 2018, giá bất động sản mới phục hồi bằng đỉnh của tháng 1/2008. 

Theo vị chuyên gia, đợt khủng hoảng này cũng có một điểm tương tự đó là giá bất động sản đang ở mức cao, cung nhiều hơn cầu. Thêm nữa, những lùm xùm liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp khiến cho nhiều người mất niềm tin vào thị trường. Song, ông Quang cho rằng, giai đoạn này, các nhà đầu tư bất động sản đã được tập dượt. Bên cạnh đó, hầu hết đã tham gia vào thị trường bất động sản từ năm 2014 đến nay nên đều có sự tích lũy về tài sản.

Chẳng hạn như ở giai đoạn 2007 - 2008, mỗi nhà đầu tư chỉ có từ 1-2 sản phẩm bất động sản. Còn hiện tại, ước tính trung bình 1 người 40 tuổi đầu tư bất động sản sở hữu ít nhất 3 sản phẩm. Kể từ năm 2014 đến nay, bất động sản luôn trong xu hướng tăng giá, hầu hết các nhà đầu tư đều có dòng tiền tích lũy.

Do đó, khi xảy ra khủng hoảng, không có sự hoảng loạn quá lớn mặc dù thị trường xuống rất nhanh và đột ngột. Những bất động sản ở khu vực trung tâm chưa xuất hiện sự bán tháo, tình trạng này chỉ xảy ra tại một số dự án của các chủ đầu tư mất thanh khoản hay ở những khu vực xa xôi.

Vị chuyên gia nhận định, trong bối cảnh hiện nay, một số nhà đầu tư cá nhân có thể cầm cự khoảng 6 tháng, tức từ nay đến tháng 3 năm 2023. Còn với những doanh nghiệp khó cầm cự hơn. Nếu sau tháng 3 mà tình hình không thay đổi, thị trường sẽ có một chuyển biến khác.

Trong thời gian tới, ông Quang dự báo, những ai tham gia thị trường sẽ phải "vừa đi vừa dò" và chỉ có thể dự báo trong ngắn hạn, bởi đang có những biến động rất lớn. Vì thị trường đang đi xuống, mọi thứ chưa có gì là rõ ràng, niềm tin của nhà đầu tư chưa trở lại, thị trường trái phiếu chưa có hướng giải quyết, lãi suất vẫn tăng.

Trong khi đó, vào những năm trước, thời điểm Tết  m lịch rơi vào khoảng tháng 2, còn năm nay rơi vào tháng 1. Khi room tín dụng của năm mới mở ra thì tháng 1 các doanh nghiệp bắt đầu đi vay ngân hàng để thanh toán lãi vay, thanh toán lương, nhưng mọi thứ năm nay đã khác.

Vị này dự đoán, các chủ đầu tư bất động sản buộc phải bán bất động sản với giá thấp kể từ nửa cuối tháng 12 (cắt lời hoặc cắt lỗ) để có dòng tiền. Theo đó, ông Quang cho rằng đây là thời điểm để xác định đáy đầu tiên của bất động sản. Tiếp đến quý I/2023, các doanh nghiệp muốn tái cơ cấu, khi đó, một lượng lớn bất động sản lại tiếp tục được bán ra. Tuy nhiên, mức giảm giá sẽ ít hơn. Tới tháng 6/2023, khi mọi thứ đã rõ ràng hơn, có thể là tốt lên hoặc xấu đi thì lúc đó mới có thể biết được hình hài của thị trường. Một là đi ngang, hai là đi xuống nhẹ nhưng ông cho rằng chưa thể đi lên.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cho biết thêm, đây không phải thời điểm tốt để bán bất động sản nhưng lại là thời điểm tốt để mua vào bởi có nhiều sản phẩm được bán ra với mức giá hợp lý. Nhà đầu tư nào chấp nhận được rủi ro có thể xuống tiền ngay trong tháng 12, còn nếu chờ các chính sách cũng như sự điều tiết của Nhà nước,... thì nên quyết định từ tháng 3 đến tháng 6 năm sau.

Còn với các nhà đầu tư muốn tái cơ cấu danh mục, ông Quang khuyến nghị nên bán bớt bất động sản, chấp nhận chiết khấu 5% - 10%, thậm chí là 20% để có lượng tiền mặt đảm bảo được sự ổn định trong khoảng 12 tháng, bởi thị trường có khả năng còn đi xuống nữa.

Theo chuyên gia, thị trường bất động sản hiện tại là của người mua, không phải của người bán. Dù vậy, các nhà đầu tư cũng không nên nghĩ tới việc sử dụng vốn vay, thay vào đó phải chú ý tới pháp lý của dự án bởi hiện tại không phải thời điểm mua để lướt sóng. Còn với những người không chuyên nghiệp, ông Quang cho rằng không nên nhảy vào đầu tư lúc này bởi không biết thị trường còn giảm nữa hay không. Trong khi đó, với những người có nhu cầu mua ở thực, chuyên gia đánh giá thời điểm này cũng là một cơ hội tốt.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng đưa ra nguyên tắc khi xuống tiền với nhà đầu tư thời điểm hiện tại. Cụ thể, nhà đầu tư nên đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, nằm tại vị trí gần trung tâm hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Tiếp theo, nhà đầu tư cần chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm để dễ dàng mặc cả, mua được giá tốt. Cuối cùng, nhà đầu tư phải săn các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu kỹ thuật.