Nhà đầu tư thà "gồng" nợ còn hơn bán đất lỗ 50%

Thà "gồng" nợ còn hơn bán lỗ

Theo Zing, vào thời điểm "sốt đất" cách đây 3 năm, anh Minh Trí (35 tuổi, TP. Hồ Chí Minh) gom hết tiền tiết kiệm để mua lô đất tại Long Thành (Đồng Nai). Đến hiện tại, gia đình cần tiền, anh Trí rao bán lô đất nhưng khắp nơi chỉ trả 50% so với giá anh mua ban đầu.

Anh Trí chia sẻ, lúc trước anh mua vào với giá 1,8 tỷ đồng, nhưng rao bán mấy tháng nay giá vẫn chỉ nằm ở mức 900 triệu đồng, không ai mua hơn. Bán đi thì tiếc nên gia đình anh quyết định giữ lại thêm một thời gian nữa để nghe ngóng tình hình.

Rơi vào tình cảnh tương tự, anh Phi Toàn (47 tuổi, TP. Hồ Chí Minh) cũng đang phải xoay xở vay mượn người thân, bạn bè để chi tiêu trong thời gian cố "ôm" bất động sản.

Anh Toàn tâm sự, cách đây 4 năm, anh mua một nền đất phân lô tại Dầu Giây (Đồng Nai) với mức giá là 1,4 tỷ đồng. Anh không vay ngân hàng để mua nhưng giờ kinh tế khó khăn, anh Toàn chấp nhận lỗ 30%, bán khoảng 1 tỷ đồng, nhưng ròng rã suốt mấy tháng qua vẫn chưa tìm được người mua. Nhiều người cho rằng giá mua ban đầu của anh quá cao so với thị trường.

Thời điểm này, anh Trí cũng cho biết những người tới xem đất của anh đều khẳng định giá trị thật của lô đất chỉ quanh mức 900 triệu đồng chứ không phải cố tình ép giá xuống thấp. 

Nhà đầu tư này cho biết thêm, quả thực lúc mua anh không tham khảo thẩm định giá kỹ. Thời gian đó có vài người khác ngỏ ý mua, sợ mất cơ hội nên anh Trí quyết định mua nhanh. "May mắn là không vay ngân hàng, chứ không thì giờ còn khổ hơn nữa", anh Trí nói.

Những trường hợp nào nên tiếp tục "gồng" lỗ?

Theo ông Nguyễn Duy Chuyền - chuyên gia tài chính, bất động sản kênh Doctor Housing cho biết, những trường hợp trên không phải là hiếm hoi trên thị trường bất động sản thời điểm hiện nay. Vị chuyên gia nhìn nhận đa số những nhà đầu tư đang cố "gồng" đều không đánh giá được liệu bất động sản của họ có khả năng tăng trưởng trong tương lai hay không mà họ chỉ thấy tiếc nếu phải cắt lỗ quá sâu.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc chuyên trang Batdongsan nhấn mạnh, đầu tư bất động sản là một công việc rất khó, bởi cần nhiều kiến thức liên quan đến bất động sản chứ không thể tiếp cận một cách đơn giản là mua theo lời người khác.

Trên thực tế, thời gian vừa qua, nhiều môi giới tận dụng thông tin các dự án hạ tầng lớn để đánh đòn tâm lý với các nhà đầu tư bất động sản. Tuy vậy, ông Quốc Anh cho rằng kể từ khi có thông tin cho đến thực tế triển khai là cả một khoảng thời gian rất dài.

Vị chuyên gia khuyến cáo, trong thời gian đó, nếu kỳ vọng được thực hiện hoặc sau khi thực hiện mang lại nhiều giá trị tốt cho nền kinh tế, mức giá sẽ càng tăng cao. Tuy nhiên, nếu không được thực hiện, mặt bằng giá sẽ quay trở về mức cũ. Do đó, có rất nhiều điểm mua và kỳ vọng khác nhau mà nhà đầu tư cần lưu ý phân tích kỹ.

Cũng vì thế, ông Chuyền cho rằng nếu nhà đầu tư đang sở hữu một bất động sản đẹp, có khả năng tăng trưởng cũng như tạo dòng tiền trong tương lai thì có thể giữ lại. Trong đó, bất động sản phải có vị trí ở khu vực trung tâm, khu dân cư hoặc nằm gần đường lớn, gần sông... đồng thời có pháp lý rõ ràng và mức giá phù hợp.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng phải tính toán tài chính rõ ràng. Đặc biệt với những người đang sử dụng đòn bẩy tài chính để gồng lỗ cần xem xét thu nhập của mình có đủ khả năng trả lãi vay trong tương lai không. Theo đó, vị chuyên gia khuyến nghị thu nhập phải gấp 3-4 lần lãi vay mới có thể trụ được.

Bên cạnh đó, ông nói thêm, cần xác định mô hình kinh doanh hoặc công việc của nhà đầu tư có thể vững vàng qua thời kỳ khó khăn chung này hay không, khi đó mới tính được dòng tiền thực tế trong thời gian tới. Nếu nhà đầu tư cảm thấy không trụ được thì nên cố gắng thoát hàng càng sớm càng tốt để giảm nợ.

Để tránh trường hợp khó khăn này xảy ra trong tương lai, ông Quốc Anh cho rằng trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần trả lời được câu hỏi "vì sao nên đầu tư". Bởi ai cũng muốn bán, nên nhà đầu tư cần biết lý do mua thì sau này mới có thể bán cho người khác được. Người mua hiện tại rất thông minh, chỉ mua khi kỳ vọng giá lên hoặc thực sự có nhu cầu sử dụng. Do đó, nếu bất động sản không có hai yếu tố này thì rất khó bán ra.

Chính vì thế, ông Quốc Anh cho rằng nhà đầu tư cần có một nền kiến thức vững chắc, thường xuyên cập nhật các xu hướng giá, cũng như xu hướng quan tâm tìm kiếm, quan trọng nhất là tầm nhìn đầu tư từ trung đến dài hạn để hạn chế rủi ro.

Nhận định thị trường bất động sản thời gian tới, ông Trần Khánh Quang cho rằng, sang năm 2023, sau khi đã vượt qua đỉnh, thị trường sẽ rơi từ từ xuống đáy nhưng đáy nào thì chưa biết bởi rất khó để xác định. Tuy nhiên, có một điều chắc chắn là đã có đáy thì sẽ có đỉnh mới. Song, đỉnh mới sẽ không bằng đỉnh cũ và đáy mới chưa chắc đã sâu bằng đáy cũ. Do đó, nhà đầu tư muốn xuống tiền trong giai đoạn này phải hết sức thận trọng, vừa dò đáy vừa phải trèo lên đỉnh.

Theo ông Quang, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục xấu cho đến tháng 1/2023. Năm nay Tết Nguyên đán đến sớm, các doanh nghiệp phải thanh toán nợ vay, các khoản công nợ, trả lương nhân viên,... Theo đó, có thể xảy ra tình trạng các chủ doanh nghiệp phải bán bớt bất động sản nhằm thanh toán các khoản chi phí.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng "trong cái rủi có cái may", khi những yếu tố tiêu cực dồn dập đến với bất động sản cũng như nền kinh tế, tác động đến xã hội thì Chính phủ sẽ có biện pháp nâng đỡ thị trường. Những biện pháp mạnh hay nhẹ sẽ phải đợi qua Tết  m lịch. Lúc này, sẽ có một tín hiệu nào đó với bất động sản.